قواعد تأجير الإقامات الجديدة في بالي: من يرى فيها مشكلة ومن يرى فيها فرصة؟
Machine translation. Original (Hungarian): Bali új szálláskiadási szabályai: kinek probléma, kinek lehetőség?
Glopra expert · 2026-10-05
منذ أغسطس 2026، لا يمكن تأجير فيلا على المدى القصير في بالي إلا بتصريح رسمي وفي المنطقة المخصصة لذلك. في كانغو، ثلاثة أرباع الإعلانات تقع في مناطق غير مؤهلة. ومن منتصف 2027، ستصبح عمليات التفتيش آلية تماماً.
لسنوات طويلة، كان بإمكان أي شخص في بالي تأجير فيلاه عبر Airbnb دون أي ترخيص. هذا الواقع بات من الماضي. فبموجب القواعد الجديدة، لا يحق لأحد تأجير عقاره على المدى القصير ما لم يحمل التصريح اللازم، وكان عقاره يقع في منطقة تُجيز ذلك.
هذا التشديد ليس لائحةً محليةً خاصة ببالي، بل تنظيمٌ وطني يقوم على ثلاثة مستويات: تعديل قانون السياحة لعام 2025 (UU 18/2025)، ولائحة الحكومة المتعلقة بالترخيص القائم على تقييم المخاطر (PP 28/2025)، ومرسوم وزير القطاع بشأن أماكن الإقامة (Permenpar 6/2025).
يُلزَم المنصات بإزالة أماكن الإقامة غير المرخصة. وقد جرى تمديد الموعد النهائي المحدد أصلاً في 31 مارس 2026 مرتين، قبل أن ينطلق حذف الإعلانات فعلياً في 1 أغسطس 2026.
لماذا يحدث هذا؟
قد يبدو الأمر مثيراً للقلق للوهلة الأولى، لكن من المفيد استيعاب الأسباب الكامنة وراءه. باتت بالي في السنوات الأخيرة ضحيةً لنجاحها: إذ كان الجزء الأكبر من وحدات الإيجار يعمل دون ترخيص ودون سداد ضرائب، مما خلق منافسةً غير عادلة في مواجهة من التزموا بالقواعد. هدف الحكومة ليس الحدَّ من حركة السياحة، بل ترتيب الأوضاع وتوجيه القطاع نحو سياحة أرقى جودةً.
بالنسبة للمستثمر الجديد، يمثّل هذا الوضع فرصةً أكثر منه تهديداً. فمن يعمل بترخيص في المنطقة المناسبة سيجني ثمار هذا التحول، إذ قد ينخفض عدد المنافسين المحتملين بشكل ملحوظ في حين يبقى الطلب قوياً. ويعني ذلك معدلات إشغال أعلى وأسعاراً أفضل لليلة الواحدة، وبالتالي أرباحاً أكبر. يُضاف إلى ذلك أن السوق المنظَّم يوفر قدراً أكبر من الاستقرار والقدرة على التنبؤ؛ فسلاسل الفنادق الدولية الكبرى والمستثمرون يبنون ويشترون حيث تكون القواعد واضحة.
المناطق: أين يُسمح بالتأجير؟
يتداول المعنيون بسوق العقارات في بالي مصطلحات المناطق الوردية والصفراء والخضراء. هذه ليست مصطلحات قانونية رسمية، بل تعبيرات شائعة مستمدة من ألوان الخرائط، غير أنها تعكس الواقع بوضوح:
- الوردية (المنطقة السياحية): يُسمح فيها بالتأجير قصير المدى؛
- الصفراء (المنطقة السكنية): يمكن الترخيص فيها وفق شروط وإجراءات خاصة، وفي الواقع العملي يحصل عليه السكان المحليون في الغالب؛
- الخضراء (المنطقة الزراعية): يُحظر فيها التأجير قصير المدى.
يحدد التصنيف الرسمي مخططُ تنظيم الأراضي للمحافظة، وبالتالي لا يمكن تغييره على المستوى المحلي، ويمكن لأي شخص الاطلاع عليه عبر منظومة الخرائط العامة (balisatudata.baliprov.go.id/peta-tata-ruang).
كانغو: ثلاثة أرباع الإعلانات في مواقع غير مؤهلة
أجرينا فحصاً ميدانياً لهذا الواقع، إذ طابقنا 22 653 إعلاناً في شريط كانغو مع خريطة التقسيم المناطقي الرسمية لمحافظة بادونغ. النتيجة: 23.6% فقط من الإعلانات تقع في المنطقة السياحية، فيما تقع 58.4% في مناطق سكنية و17.5% في مناطق زراعية.
لا تشكّل المنطقة السياحية سوى 18.4% من إجمالي المساحة، وهي عبارة عن شريط ساحلي يتراوح عرضه بين 600 و1000 متر، لا يتضمن مخطط تنظيم الأراضي أي توسيع له.
والأمر أشد سوءاً في الفيلات الأصغر حجماً. فمن إعلانات 0-2 غرفة نوم — وهو الحجم الأكثر تداولاً في عروض المستثمرين — لا يقع سوى نحو خُمسها في المنطقة السياحية. وتُظهر عروض Booking.com وAirbnb التوزيع ذاته، مما يعني أن المنصات لا تطبّق أي تصفية حتى الآن. بيد أنه مع تصاعد تطبيق اللوائح، قد يتغير هذا الوضع تغيراً جذرياً خلال السنوات القليلة المقبلة. وتسعى مواقع السفر حالياً إلى التكيّف من خلال تهميش الإعلانات غير الموثقة تدريجياً في نتائج البحث.
2027: رقابة آلية
تقدّمت الرقابة ببطء حتى الآن بسبب اعتماد السلطات على الفحص اليدوي. فحتى مايو 2026، لم تجرِ مراجعة سوى 31 233 إعلاناً من أصل نحو 470 000 إعلان على مستوى البلاد، أي ما يعادل 7% فحسب.
سيتغير هذا في منتصف 2027، حين تطلق الوزارة نظام رقابة آلياً يتحقق عبر المنصات من وجود تسجيل تجاري ساري المفعول يخوّل صاحبه تأجير الإقامات، وذلك لكل إعلان على حدة. ومن شأن ذلك تسريع العملية بشكل ملحوظ، وبالتالي تسريع وتيرة تنقية السوق.
كم من العرض قد يخرج من السوق؟
لا أحد يعلم ذلك بدقة. يتوقف الأمر على نسبة الطلبات المقدمة من المناطق السكنية التي ستُرفض، وهو ما لا تتوفر بشأنه أي بيانات موثوقة في الوقت الراهن.
أجرينا حسابات وفق ثلاثة سيناريوهات. إذا لم تحصل الإعلانات الواقعة في المناطق الزراعية على ترخيص، لكن حصل الجزء الأكبر من إعلانات المناطق السكنية عليه، فقد ينخفض العرض في كانغو بنحو 15% خلال السنوات المقبلة. أما إذا لم يحصل الجزء الأكبر من عقارات المنطقة الصفراء على ترخيص، فقد يبلغ الانخفاض 20%، وفي السيناريو الأشد تطرفاً قد يصل إلى 35%.
غير أن الاتجاه العام أهم بكثير من الأرقام الدقيقة. فمن يمتلك اليوم عقاراً في المنطقة السياحية مستوفياً لجميع تراخيصه يتمتع بميزة تنافسية كبيرة.
باب أُغلق: لا تراخيص جديدة للشركات الأجنبية
منذ مايو 2026، لم تعد بالي تمنح تراخيص جديدة للشركات المملوكة لأجانب في 18 قطاعاً من قطاعات النشاط الاقتصادي، تشمل تأجير الإقامات وتشغيل الفنادق الصغيرة. وأوضح المحافظ في مبرراته أن كثيراً من الشركات الأجنبية استغلت إجراءات الترخيص المبسطة فبدأت تأجير الإقامات دون امتلاك الشهادات المطلوبة، مما شكّل منافسةً غير عادلة للشركات المحلية.
وتبقى التراخيص القائمة سارية المفعول. أما من يرغب اليوم في الدخول إلى سوق تأجير الفيلات في بالي بصفة شركة أجنبية، فإن هذا الباب موصد في وجهه. ومن هو بالفعل داخل السوق، فإن دائرة منافسيه في تضيُّق مستمر.
للشفافية الكاملة، أودّ الإشارة إلى أنني شخصياً طرف في السوق البالية. وقد أُنجزت تراخيص شركتنا لحسن الحظ في ديسمبر 2025، أي قبل صدور قرار الحظر.
The article is the author's own professional opinion, not investment advice.