ارتفعت أسعار المنازل في بلغاريا 15.5% خلال عام، وهو ثاني أسرع معدل في الاتحاد الأوروبي

ارتفعت أسعار المنازل البلغارية 15.5% في العام المنتهي بالربع الثاني، وهو ثاني أسرع معدل في الاتحاد الأوروبي، مقابل متوسط أوروبي قدره 4.7%، وفق مكتب الإحصاء الأوروبي.

كانت أسعار المنازل في بلغاريا أعلى بنسبة 15.5% في الربع الثاني من عام 2026 مما كانت عليه قبل عام، وهو ثاني أكبر ارتفاع بين الدول الأعضاء في الاتحاد الأوروبي، وفق مؤشر أسعار المنازل الربع سنوي الذي نشره مكتب الإحصاء الأوروبي (Eurostat) في الأول من أكتوبر. وعلى مستوى الاتحاد كله ارتفعت الأسعار 4.7% خلال العام نفسه و1.2% خلال الربع، في حين سجلت منطقة اليورو 4.0% و1.1%؛ أما الارتفاع الربعي في بلغاريا فبلغ 4.5%، أي أكثر من ثلاثة أمثال الرقم الأوروبي.

على مدى اثني عشر شهراً لم تنمُ أسرع منها سوى البرتغال

تصدّرت البرتغال الجدول السنوي بنسبة 16.5%، وتلتها بلغاريا بنسبة 15.5%، ثم ليتوانيا ثالثة بنسبة 14.3%. وعلى أساس سنوي ارتفعت الأسعار في 23 دولة عضواً وانخفضت في ثلاث: فنلندا بنسبة 2.7%، ولوكسمبورغ بنسبة 2.2%، وفرنسا بنسبة 0.8%. وهذا التوزيع هو السياق الذي يحتاجه المستثمر لقراءة الرقم البلغاري. فارتفاع سنوي بنسبة 15.5% ليس نمطاً قارياً تقع بلغاريا داخله بمحض المصادفة؛ إنه نحو ثلاثة أمثال المتوسط الأوروبي، ووفق مكتب الإحصاء الأوروبي لا تعلوها سوى البرتغال.

على أساس ربعي يتكثّف النمو السريع في الشرق

سجّلت ليتوانيا أكبر ارتفاع ربعي بنسبة 5.0%، تلتها بلغاريا بنسبة 4.5% ورومانيا بنسبة 4.4%. وبين الربع الأول والثاني ارتفعت الأسعار في أربع وعشرين دولة عضواً وانخفضت في اثنتين فقط، إحداهما المجر بنسبة 1.4%. ويستحق هذا التجمّع الانتباه: الأسواق الربعية الثلاثة الأكثر حيوية تقع كلها في النصف الشرقي من الاتحاد، وكانت الثلاثة أيضاً في صدارة الجدول السنوي. وعليه فإن بلغاريا لا تتسارع من قاعدة مستوية — فالقراءتان الربعية والسنوية تشيران إلى الاتجاه نفسه.

قيدان منهجيان يجب أن يرافقا الرقم الرئيسي

مؤشر مكتب الإحصاء الأوروبي مؤشر اسمي، ولذلك فإن ارتفاعاً بنسبة 15.5% لا يساوي مكسباً بنسبة 15.5% في القوة الشرائية، كما أن البيانات غير معدَّلة موسمياً، وهذا يجعل رقماً ربعياً منفرداً أكثر تشويشاً من الرقم السنوي. ويغطي المؤشر كذلك جميع العقارات السكنية التي تشتريها الأسر، الجديدة والقائمة، في أنحاء البلاد كافة؛ فهو يصف المتوسط الوطني ولا يصف قطاعاً حضرياً أو ساحلياً بعينه.

لماذا لا تنشر Glopra مستوى سعر لبلغاريا

لا يحمل سجلّ السوق البلغاري لدينا سعراً للمتر المربع ولا إيجاراً، والسبب مكتوب في السجل نفسه بدلاً من أن يُخفى وراء خانة فارغة. فبوابات العقارات البلغارية تحجب الوصول الآلي إلى صفحات إحصاءاتها، أما المصادر المفتوحة — المعهد الوطني للإحصاء، ومكتب الإحصاء الأوروبي، والمنصات الخرائطية المبنية عليهما — فتنشر أسعار البيع دون أي رقم إيجار مقابل، ولذلك لم يكن ممكناً تكوين زوج من السعر والإيجار من ناشر واحد. ويفشل جانب الإيجار لسبب قريب: المصدر الذي ينشر السعر لا ينشر إيجاراً شهرياً وطنياً للمتر المربع، والرقم الرسمي الوحيد المتاح للإيجار عن المتر المربع يعود إلى وحدة إحصاءات حضرية من عام 2020، ولا يمكن بأمانة إقرانه بسعر من عام 2026.

وهذه الفجوة بالتحديد هي ما يفسّر كون إصدار اليوم أثقل وزناً لبلغاريا منه لمعظم الأسواق. فمكتب الإحصاء الأوروبي يعطي معدّل التغيّر دون أن يعطي مستوى — أي بالضبط النصف الناقص من الصورة في بلغاريا — ويفعل ذلك انطلاقاً من ناشر منهجيته معلنة.

ما يواجهه المشتري الأجنبي فعلياً

الأرقام التي ننشرها بالفعل عن بلغاريا هي تلك التي تصمد للتدقيق. شراء مسكن بلغاري ثم بيعه يستهلكان معاً نحو 8.6% من السعر. ويخضع الإيجار الإجمالي لغير المقيم لضريبة نهائية بنسبة 10% بصرف النظر عن مستوى الإيجار، ويمكن لمالك يقيم في دولة أخرى في الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية أن يختار إعادة حساب مع خصم نمطي للمصروفات يخفض المعدل الفعلي إلى 9%. والملكية حرة كاملة في الشقق، لكن المشتري من خارج الاتحاد لا يستطيع تملّك الأرض إلا من خلال شركة. وتبلغ درجة مخاطر الفقاعة لدينا بشأن بلغاريا 56 من 100، وهو ما يضعها في النطاق المتوسط لا المرتفع — تذكيراً بأن النمو السريع للأسعار والتقييم المشدود ليسا القياس نفسه. ولا شيء من ذلك نصيحة بشأن جدوى الشراء؛ إنه إطار الكلفة والملكية الذي تقع داخله نسبة 15.5%.

Sources: Eurostat, House prices up by 4.0% in the euro area, euro indicators release 2-01102026-BP, 1 October 2026 https://ec.europa.eu/eurostat/product?code=2-01102026-bp

Market data: Bulgaria