انخفاض أسعار المساكن في المجر بنسبة 1.4 بالمئة في الربع الثاني بينما ظل المعدل السنوي عند 10.1 بالمئة
انخفضت أسعار المساكن في المجر بنسبة 1.4 بالمئة في الربع الثاني من 2026 بعد خمسة أرباع من الارتفاع، بينما ظل المعدل السنوي عند 10.1 بالمئة.
حدّث المكتب المركزي للإحصاء في المجر (KSH) مؤشره الربعي لأسعار المساكن في الأول من أكتوبر، وتُظهر القراءة الأولية للربع الثاني من عام 2026 تراجع الأسعار بنسبة 1.4 بالمئة مقارنة بالربع الأول. وعلى الأساس الذي يعادل فيه الربع السابق مئة نقطة، سجل المؤشر المجمّع 98.6. أما الأرباع الخمسة السابقة فسجلت 109.5 و102.2 و106.6 و103.3 و101.5، وجميعها فوق المئة. وقياسا بالربع نفسه من عام 2025، لا يزال المؤشر عند 110.1، أي مكسب سنوي قدره 10.1 بالمئة.
وعلى أساس المستوى، حيث يعادل متوسط عام 2025 مئة نقطة، يقف المؤشر المجمّع عند 106.3 نزولا من 107.8 في الربع الأول. والسلسلة الربعية التي تقف خلفه تسجل 83.0 و86.3 للربعين الثالث والرابع من 2024، ثم 94.4 و96.5 و102.9 و106.2 على امتداد 2025، وأخيرا 107.8 و106.3 في 2026.
تراجع البناء الجديد هو في معظمه تغير في التركيبة
يفعل الجدول المجري ما لا تفعله معظم مؤشرات الأسعار الوطنية: فهو يفكك كل تغير سنوي إلى أثر تركيبة وتغير سعري صاف، ثم ينشر الإجمالي على حدة. وبالنسبة للمساكن الجديدة في الربع الثاني، يبلغ أثر التركيبة السنوي 94.3 والتغير السعري الصافي 99.3، ما ينتج إجماليا قدره 93.7، أي انخفاض بنسبة 6.3 بالمئة خلال العام.
وبقراءة متأنية، لا يعني ذلك أن مسكنا جديدا بعينه صار أرخص بنسبة 6.3 بالمئة. فالمكوّن السعري الصافي لم يتحرك تقريبا. ويأتي الانخفاض كله تقريبا من أثر التركيبة، بمعنى أن المساكن الجديدة التي جرى تداولها هذا الربع كانت أرخص من تلك التي بيعت قبل عام. ومن يقرأ رقم البناء الجديد باعتباره تصحيحا سعريا إنما يقرأ في الحقيقة تحولا في تشكيلة المشاريع المسلّمة.
المساكن المستعملة تُظهر النمط المعاكس
في المساكن القائمة يبلغ أثر التركيبة السنوي 102.3، والتغير السعري الصافي 111.5، والإجمالي 114.1، أي ارتفاع بنسبة 14.1 بالمئة. وهنا تضيف التركيبة إلى الزيادة بدل أن تفسرها، والعمل الأساسي تقوم به الحركة السعرية الكامنة.
وتزيد الأرقام الربعية هذه النقطة حدة. ففي الربع الثاني يبلغ أثر التركيبة للمساكن المستعملة 101.9، والتغير السعري الصافي 98.5، والإجمالي 100.3. وعلى أساس السعر الصافي، كانت المساكن المجرية المستعملة أرخص في نهاية يونيو منها في نهاية مارس، ولم يخرج الإجمالي شبه ثابت إلا لأن تشكيلة العقارات المباعة انتقلت إلى شريحة أعلى.
كيف يتسق هذا مع بياناتنا الخاصة عن المجر
تسجل Glopra للمجر متوسط سعر عرض وطني قدره 4,049.14 دولار للمتر المربع، مأخوذا من مجمّع إعلانات وطني للأسبوع السادس والثلاثين من عام 2026، و5,042.62 دولار لبودابست. ويحمل حقل التغير السنوي لدينا 12.3 بالمئة، مأخوذا من مؤشر البنك الوطني المجري (MNB) للربع نفسه، مقابل 10.1 بالمئة لدى المكتب الإحصائي. وكلاهما جدير بالثقة، والفجوة منهجية: فالبنك المركزي ينشر مؤشرا هيدونيا يصحح لخصائص العقار، في حين يصدر المكتب الإحصائي مؤشرا مجمّعا يبقى فيه أثر التركيبة ظاهرا في عمود مستقل. وكلاهما يشير الآن إلى الاتجاه نفسه، وهذا هو الجزء المهم.
ويحمل سطر المجر لدينا درجة مخاطر فقاعة قدرها 69 ضمن النطاق المرتفع، و64 لبودابست. والعبء الضريبي الفعلي على دخل الإيجار هو 13.5 بالمئة من الإيجار الإجمالي: ضريبة دخل بنسبة 15 بالمئة تُطبق بعد خصم المصروفات القياسي البالغ 10 بالمئة، دون مساهمة اجتماعية ودون شرائح، فالنسبة واحدة عند أي مستوى إيجار وواحدة لغير المقيمين؛ ومع المحاسبة التفصيلية للمصروفات يمكن أن ينزل العبء الفعلي إلى ما بين 8 و10 بالمئة. وتصل تكاليف المعاملات الإجمالية إلى 8 بالمئة. والملكية كاملة، ويحتاج المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي إلى تصريح. وبيانات الربع الثاني موسومة بأنها أولية، وأعيد تأسيس المؤشر هذا العام من سنة 2015 إلى سنة 2025، ما يستوجب الحذر في المقارنات الأقدم.
Sources: Hungarian Central Statistical Office (KSH), STADAT table 18.2.1.8, Lakaspiaci arindex negyedevenkent, last updated 1 October 2026, reference quarter 2026 Q2 https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0036.html