أسعار الشقق في سيول تسجل رقما قياسيا بالارتفاع 86 أسبوعا بينما تحولت غانغنام ويونغسان إلى التراجع

ارتفعت أسعار الشقق في سيول للأسبوع السادس والثمانين على التوالي، وهو رقم قياسي، رغم تراجع غانغنام وسوتشو وسونغبا ويونغسان خلال الأسبوع.

ارتفعت أسعار بيع الشقق في سيول بنسبة 0.09 بالمئة في الأسبوع المنتهي في 28 سبتمبر، وهو الارتفاع الأسبوعي السادس والثمانون على التوالي، وفق أرقام الهيئة الكورية للعقارات (Korea Real Estate Board) المنشورة في الأول من أكتوبر. وتتجاوز هذه السلسلة الآن الرقم القياسي السابق البالغ 85 أسبوعا، والذي امتد من الأسبوع الثاني من يونيو 2020 إلى الأسبوع الثالث من يناير 2022. وعلى المستوى الوطني ارتفعت أسعار بيع الشقق بنسبة 0.06 بالمئة.

والرقم القياسي تصنعه أجزاء السوق التي ليست الأغلى. ففي حي غانغنام هبط المؤشر 0.56 بالمئة، وهو تراجع أعمق من انخفاض الأسبوع السابق البالغ 0.42 بالمئة. وتراجع حي سوتشو 0.33 بالمئة بعد هبوط قدره 0.37 بالمئة. وفقد حي سونغبا 0.19 بالمئة، متسعا من 0.14 بالمئة. أما حي يونغسان فتراجع 0.01 بالمئة، وهو أول هبوط له منذ 22 أسبوعا؛ وكانت آخر قراءة سالبة هناك 0.03 بالمئة في الأسبوع الرابع من أبريل.

الزخم يتسرب أسبوعا بعد أسبوع

انخفض المعدل الأسبوعي لسيول البالغ 0.09 بالمئة من 0.13 بالمئة قبل سبعة أيام، وضاقت الوتيرة الآن خمسة أسابيع متتالية بعد أن بلغت 0.22 بالمئة في الأسبوع الخامس من أغسطس. وخارج العاصمة ارتفعت مقاطعة غيونغي 0.15 بالمئة متباطئة من 0.23 بالمئة، وارتفعت إنتشون 0.02 بالمئة. أما الأقاليم خارج منطقة العاصمة فظلت دون تغيير عند 0.00 بالمئة للأسبوع الثالث على التوالي.

هذا التوزيع هو القصة الحقيقية خلف الرقم القياسي. فسلسلة تقوم على قراءة سيولية قدرها 0.09 بالمئة بينما أربعة من أحيائها المركزية تتراجع، وعلى قراءة إقليمية عند 0.00 بالمئة بالضبط، وعلى غيونغي آخذة في التباطؤ، هي سلسلة تضيق قاعدتها. فالرقم الرئيسي يقيس المثابرة لا القوة.

كيف تبدو هذه السوق لمشتر من الخارج

هنا تضيف بياناتنا الخاصة عن كوريا الجنوبية ما لا تقدمه النشرة الأسبوعية. فقد جرى تحديد منطقة تصاريح المعاملات العقارية للأجانب للمرة الأولى في 26 أغسطس 2025، وأكدت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل في أغسطس 2026 أنها تبقى سارية من 26 أغسطس 2026 حتى 25 أغسطس 2027. وتغطي المنطقة مدينة سيول بكاملها، و23 مدينة ومقاطعة في إقليم غيونغي، وتسعة أحياء في إنتشون. وعلى الفرد أو الشركة أو الجهة الحكومية الأجنبية الحصول على موافقة مسبقة من السلطة المحلية قبل اقتناء أي قطعة تزيد مساحتها على ستة أمتار مربعة، والانتقال للسكن خلال أربعة أشهر من الشراء، والإقامة في العقار سنتين على الأقل. وقد تؤدي المخالفة إلى غرامات متكررة تصل إلى 10 بالمئة من قيمة العقار وإلى إلغاء عملية الشراء. ولا ينطبق هذا النظام على الهبات ولا المواريث ولا المزادات القضائية ولا وحدات الأوفيستيل.

وبقراءته إلى جانب بيانات الأسعار، يزن هذا أكثر من السلسلة نفسها. فكل المناطق التي سجلت ارتفاعا هذا الأسبوع تقع تقريبا داخل منطقة التصاريح، وشرط الإقامة يعني أن غير المقيم لا يستطيع أصلا الدخول في هذا الرقم القياسي بصفته مؤجرا خلال السنتين الأوليين.

مستوى الأسعار، والعائد الذي نمتنع عمدا عن نشره

تسجل Glopra متوسط سعر بيع الشقة في سيول عند 1,197,052 دولار أمريكي للوحدة، مأخوذا من المسح الشهري لأسعار المساكن لدى أحد البنوك التجارية لشهر أغسطس 2026، والذي أورد 1,607,390,000 وون كوري. وهذا مسح تقييمي لأسعار السوق وليس سجلا للصفقات المنجزة، ولذلك نصنفه ضمن أساس أسعار العرض.

ولا ننشر عائد إيجار لسيول، ويستحق السبب أن يُقال. فالتأجير السكني الكوري يهيمن عليه نظام الجونسيه، وهو وديعة كبيرة قابلة للاسترداد تُدفع دفعة واحدة ولا يصاحبها إيجار شهري على الإطلاق، ووديعة الجونسيه ليست إيجارا. أما البديل، الوولسيه، فيجمع بين وديعة ودفعة شهرية، ولا يُنشر منه سوى المكوّن الشهري. وربط تلك الدفعة المجردة بمتوسط سعر شقة في سيول ينتج عائدا إجماليا يقارب 1.4 بالمئة، وهو أدنى بكثير من العائد الاقتصادي الحقيقي للسوق، لأن عائد المالك على وديعة المستأجر يظل خارج الحساب. وإلى أن يتسنى الحصول على سلسلة معدّلة بمعدل التحويل، يبقى حقل فارغ مصحوب بتفسير أصدق من رقم يضلل.

وفي الجانب الضريبي، لا يخضع الفرد غير المقيم الذي يملك مسكنا كوريا واحدا ويؤجره طويل الأجل للضريبة على ذلك الدخل الإيجاري بموجب قانون ضريبة الدخل، ما لم تتجاوز القيمة التقديرية الرسمية 1.2 مليار وون. وفي سيول تبلغ القيم التقديرية عادة ما بين 60 و70 بالمئة من سعر السوق، فتبقى الشقة المتوسطة في المدينة دون هذا الحد بكثير. وهذه معلومة لا نصيحة، وشروط التصريح المذكورة أعلاه تسري في كل الأحوال.

Sources: Korea Real Estate Board, weekly apartment price trends for the week ending 28 September 2026, published 1 October 2026, as reported by Jaekyung Ilbo https://news.jkn.co.kr/post/1004154; Korea Real Estate Board weekly apartment price trends as reported by MoneyToday, 1 October 2026 https://www.mt.co.kr/estate/2026/10/01/2026100111102846291; Ministry of Land Infrastructure and Transport, extension of the foreign-buyer land transaction permit zones to 25 August 2027, as reported by The Korea Herald, 21 August 2026 https://www.koreaherald.com/article/10848132

Market data: Seoul · South Korea