مرسوم الإسكان الإسباني يوقف عمليات الإخلاء حتى 2030 ويمنع الشراء بأقل من 70% من القيمة التقديرية
صدر المرسوم الإسباني Real Decreto-ley 26/2026 في الجريدة الرسمية في 30 سبتمبر، ويوقف إخلاء الأسر الهشة حتى 2030، وقد دخل حيز التنفيذ في 1 أكتوبر.
نشرت إسبانيا مرسوما جديدا للإسكان في جريدتها الرسمية في 30 سبتمبر 2026، ودخل حيز التنفيذ في اليوم التالي. ويوقف المرسوم Real Decreto-ley 26/2026، المؤرخ في 29 سبتمبر، إجراءات الإخلاء بحق الأشخاص في أوضاع هشة الذين لا يملكون سكنا بديلا حتى 31 ديسمبر 2030، ويمنع جهات معينة من شراء مساكن بأقل من 70 في المئة من قيمتها السوقية التقديرية حتى 31 ديسمبر 2028.
ويتضمن النص 20 مادة موزعة على ستة أبواب، إضافة إلى حكمين إضافيين وحكمين انتقاليين وحكم ملغٍ وأحد عشر حكما ختاميا. وقد صدر في العدد 241 من الجريدة الرسمية ويشغل الصفحات من 127818 إلى 127913.
ثلاثة تواريخ تحمل معظم الثقل
تحدد ثلاثة مواعيد المدة التي تسري فيها التدابير الأساسية. فالقيد على عمليات الشراء بأقل من القيمة يسري حتى 31 ديسمبر 2028. ووقف الإخلاء في الأوضاع الهشة يسري حتى 31 ديسمبر 2030. والقيد الاستثنائي على تحديث الإيجار في العقود القائمة يسري حتى 31 ديسمبر 2027، وهو الأقصر بين الثلاثة، ويرد في الباب الأول إلى جانب تمديد العقود.
ويعمل تاريخ رابع بطريقة مختلفة. فعقود السكن الرئيسي التي تنتهي قبل 31 ديسمبر 2028 يمكن تمديدها على أساس سنوي لمدة أقصاها سنتان إضافيتان. ويصل هذا الحكم إلى عقود أبرمت قبل وجود هذا المرسوم بوقت طويل، ولهذا يرد بين الأحكام الختامية لا بين المواد.
الإيجار الموسمي وإيجار الغرف يعودان إلى قانون الإيجارات
تعيد المادة 3 صياغة قانون الإيجارات الحضرية الصادر عام 1994، والتغيير الأوسع أثرا يتعلق بنوعين من العقود كانا قد خرجا من نطاقه. فكل عقد إيجار مؤقت أو إيجار غرف يخلو من سبب صريح يقيم حاجة المستأجر الحقيقية والمثبتة إلى سكن مؤقت يتحول تلقائيا إلى عقد سكن رئيسي عادي، بما يرافقه من حماية للحيازة.
ولإيجار الغرف قاعدة ثانية خاصة به. فإذا سرت عدة عقود جزئية في الوقت نفسه على المسكن الواحد، فلا يجوز أن يتجاوز مجموع إيجاراتها إيجار العقد الواحد للمسكن كاملا. ويستهدف التغييران الممارسة نفسها: فحيث صار نظام الإيجار العادي مكلفا للمالكين، أعيد وصف العقود بأنها موسمية أو قُسمت غرفة غرفة. والمرسوم يسلب الوصف ميزته ويترك لجوهر الاتفاق أن يحدد القواعد المنطبقة.
ثلاثة عشر نصا أعيدت صياغتها في وقت واحد
لا يقف المرسوم وحده. فهو يعدل قانون الإيجارات الحضرية لعام 1994 وقانون الحق في السكن لعام 2023، وهما ركنا تنظيم الإيجار في إسبانيا، ويمتد إلى ما هو أبعد من ذلك بكثير: الإجراءات المدنية بموجب قانون عام 2000، وضريبة الدخل بموجب قانون عام 2006، وضريبة القيمة المضافة بموجب قانون عام 1992، وقانون المالية المحلية، وقانون عام 2009 الذي ينظم شركات الاستثمار العقاري المدرجة، ومرسوما من عام 2023، وقانون عقود الائتمان العقاري لعام 2019، وقانون التأمين لعام 2015، وقانون أسواق الأوراق المالية لعام 2023، وقانون الأملاك العامة لعام 2003، وقانون الرهن على المنقولات لعام 1954.
ويكشف هذا الانتشار عن المكان الذي تتوقع الحكومة أن يتغير فيه السلوك. فالمساس بضريبة الدخل وضريبة القيمة المضافة يعني أن الحوافز المحيطة بالإيجار تتغير مع القواعد؛ والمساس بنظام شركات الاستثمار العقاري المدرجة وبقانون أسواق الأوراق المالية يشير مباشرة إلى الكيانات الشركاتية التي تُحتفظ من خلالها بالمحافظ السكنية الكبيرة. ولأنه مرسوم لا قانون عادي، فهو ساري المفعول بالفعل، لكنه ما زال يحتاج إلى تصديق البرلمان.
حيث يلتقي المرسوم بأرقام إسبانيا الخاصة
يسجل سطر إسبانيا في Glopra، المرصود في 28 سبتمبر 2026، متوسط سعر معروض على المستوى الوطني يبلغ 3,390 دولارا أمريكيا للمتر المربع ومتوسط إيجار معروض يبلغ 17.50 دولارا للمتر المربع شهريا. ويبلغ التغير السنوي في سلسلة أسعار المساكن الوطنية 12.8 في المئة. وتحمل إسبانيا درجة مخاطر فقاعة تبلغ 61، في النطاق المرتفع، مع تكاليف معاملات إجمالية تقارب 15.3 في المئة من سعر الشراء.
ويمس أحد الأرقام الضريبية الخاصة بـ Glopra نطاق المرسوم مباشرة. فدخل الإيجار في إسبانيا يخضع لمعدل 19 في المئة للمالكين المقيمين ضريبيا في الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية، الذين يستطيعون خصم المصروفات أولا، ولمعدل 24 في المئة على الإيجار الإجمالي دون أي خصم لمن يقيمون خارج ذلك النطاق. ولأن المرسوم يعدل قانون ضريبة الدخل، فإن المالكين غير المقيمين من بين الفئات التي قد يتغير وضعها، والمعدلان ينطلقان من قاعدتين مختلفتين، ولذلك لا يؤثر التغيير نفسه فيهما بالقدر ذاته.
تحذير من أي قراءة سعرية
قيست الزيادة السنوية البالغة 12.8 في المئة قبل وجود هذا المرسوم، والتدابير تعمل على أمن الحيازة وتوصيف العقود وأهلية الشراء، لا على السعر مباشرة. ولا يحدد النص أي سعر شراء، وما زال المرسوم يحتاج إلى تصديق برلماني، ولذلك لم تُحسم صورته النهائية.
Sources: Boletin Oficial del Estado https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20266; Boletin Oficial del Estado https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20266