إسبانيا تحدد الحد الأدنى لعقود إيجار المساكن بخمس سنوات، و7 سنوات إذا كان المالك شركة
المرسوم الإسباني الجديد يحدد الحد الأدنى لمدة عقد الإيجار بخمس سنوات، وسبع إذا كان المالك شخصاً اعتبارياً، مع اثني عشر شهراً من الإيجار كتعويض أدنى.
أصبح على عقد إيجار المسكن في إسبانيا أن يستمر خمس سنوات على الأقل قبل أن يتجدد تلقائياً حين يكون المالك شخصاً طبيعياً، ويرتفع الحد الأدنى إلى سبع سنوات حين يكون المالك شخصاً اعتبارياً. والقاعدة تأتي من Real Decreto-ley 27/2026 الصادر في 29 سبتمبر، الذي نُشر في الجريدة الرسمية في 1 أكتوبر 2026 ويدخل حيز النفاذ في 2 أكتوبر 2026. ويشغل النص الصفحات من 128380 إلى 128387 من العدد 243 ويتضمن مادة واحدة.
مادة واحدة تعيد كتابة نهاية كل عقد إيجار
هذه المادة الوحيدة تعدّل المادة 10 من قانون الإيجارات الحضرية لعام 1994، وهي النص الذي ينظّم ما يحدث عندما يصل العقد إلى نهاية المدة المتفق عليها. ويحيط بها حكمان إضافيان وحكم انتقالي وحكمان ختاميان. الحكم الإضافي الأول ينسّق النص مع Real Decreto-ley 26/2026، وهو مرسوم الإسكان الذي نُشر في الجريدة في اليوم السابق، والثاني ينظّم كيف تُقرأ الإحالات إلى القواعد المعدّلة.
ومُدد الإشعار غير متساوية بشكل مقصود، والأطول منها يقع على المالك. فالمالك الذي لا يريد التجديد عليه أن يُعلن ذلك قبل ستة أشهر. والمستأجر الذي يريد المغادرة يحتاج إلى إشعار مدته شهران. ويضع المرسوم كذلك حداً للغياب: المستأجر الذي يغيب عن المسكن أكثر من ستة أشهر يفقد صفة الإقامة المعتادة التي يقوم عليها نظام الحماية بأكمله.
إنهاء العقد مبكراً صار له سعر، لا مجرد إجراء
يضع النص تعويضاً أدنى يعادل اثني عشر شهراً من الإيجار، مع طريقة حساب بديلة تعادل شهراً واحداً من الإيجار لكل سنة أشغل فيها المستأجر المسكن. وحين ينهي المالك العقد محتجاً بحاجته الشخصية إلى العقار، يصبح لديه بعد ذلك ثلاثة أشهر لإشغاله فعلياً.
وبقراءة هذه الأرقام الثلاثة معاً تتغير طبيعة القرار. فاستعادة المسكن قبل انتهاء المدة الدنيا لم تبقَ مسألة إشعار وانتظار: لها سعر مكتوب، وهذا السعر يرتفع مع طول مدة الإيجار. والمالك الذي يريد البيع خالياً من المستأجر، أو السكن بنفسه، لديه الآن كلفة يقارنها بالعائد من ذلك.
نظامان للتمديد، والبلدية هي التي تحدد أيهما ينطبق
إلى جانب المدة الدنيا، ينص المرسوم على تمديدات استثنائية. فإذا كان المستأجر في وضع هشاشة، يمكن تمديد العقد حتى سنة واحدة. وفي منطقة معلنة سوقاً سكنية مشدودة، يمكن أن يصل التمديد إلى ثلاث سنوات. وهذا الإعلان يستند إلى قانون الإسكان لعام 2023 لا إلى هذا المرسوم، لذا يمكن أن تحمل الشقة نفسها التزاماً أقصى مختلفاً بحسب ما إذا كانت البلدية التي تقع فيها معلنة أم لا. وحكم انتقالي واحد ينظّم كيف ينطبق كل ذلك على العقود السارية بالفعل.
ما يتغير لمالك عقار في بيانات Glopra
سطر إسبانيا عندنا، المقيس قبل المرسوم، يحمل متوسط سعر معروض وطنياً يبلغ 3,390 دولاراً للمتر المربع ومتوسط إيجار معروض يبلغ 17.50 دولاراً للمتر المربع شهرياً، مع ارتفاع سنوي في الأسعار بنسبة 12.8%. والمرسوم لا ينظّم السعر، لذا فإن هذه النسبة تصف سوقاً لم تلمسها القواعد الجديدة بعد. ونمنح إسبانيا 61 نقطة على مقياس مخاطر الفقاعة لدينا، في النطاق المرتفع وبثقة عالية، مع تكاليف معاملات بنسبة 15.3% وملكية حرة بلا قيود على المشترين الأجانب.
أما السطر الضريبي فهو حيث تعضّ المدة الجديدة أشد العضّ، وهو غير موجود في المرسوم. ففي بياناتنا يدفع المالك المقيم في الاتحاد الأوروبي أو في المنطقة الاقتصادية الأوروبية نسبة 19% على صافي دخل الإيجار بعد المصروفات، بينما يدفع المالك المقيم خارج هذه المنطقة نسبة 24% على الإيجار الإجمالي دون أي خصم على الإطلاق. ومن ثم فإن التزاماً أدنى لسبع سنوات يمثل عرضاً مختلفاً لهذين المالكين: أحدهما يستطيع أن يقابل المصروفات بالدخل على المدى الأطول، والآخر لا يستطيع. هذا تقرير عن تغيير قانوني ولا يمثل نصيحة قانونية أو ضريبية.
Sources: Boletin Oficial del Estado, Real Decreto-ley 27-2026 de 29 de septiembre, BOE-A-2026-20385, BOE num. 243 of 1 October 2026 https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20385; Boletin Oficial del Estado, consolidated text of Real Decreto-ley 27-2026 https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20385