أستراليا ترفع سعر الفائدة الرئيسي إلى 4.60% مع تراجع أسعار المساكن في معظم عواصم الولايات

رفع البنك المركزي الأسترالي سعر الفائدة الرئيسي 25 نقطة أساس إلى 4.60% في 29 سبتمبر 2026، مشدداً سياسته في سوق سكني يصفه هو نفسه بالتراجع.

في اجتماعه المنعقد في 29 سبتمبر 2026، رفع بنك الاحتياطي الأسترالي (RBA) مستهدف سعر الفائدة الرئيسي 25 نقطة أساس إلى 4.60%، وتشير صفحة أسعار الفائدة لدى البنك إلى أن المستوى الجديد يسري اعتباراً من 30 سبتمبر. وقد صدر القرار في البيان رقم 2026-27 عن إدارة الاتصال في سيدني، وتضمّن جملة مباشرة على غير العادة بشأن العقار: أسعار المساكن، كما كتب المجلس، «تراجعت في معظم عواصم الولايات، وانخفضت القروض السكنية الجديدة انخفاضاً ملحوظاً».

لماذا تحرك المجلس مرة أخرى

المنطق يتعلق بالأسعار لا بالعقارات. فبيانات التضخم الأخيرة في أستراليا جاءت، بحسب المجلس، أقوى من المتوقع. وقد تباطأ نمو الناتج، لكنه بعبارة المجلس نفسه «كان عند الهامش أقوى من المتوقع في ربع يونيو». أما أوضاع سوق العمل فقد خفّت في الأشهر الأخيرة إلى حد كبير كما كان مرتقباً، وأشار المجلس إلى مؤشرات على تباطؤ تدريجي في نمو الإنفاق الاستهلاكي.

تشديد في سوق هابطة

هنا يجدر التوقف. فالبنك المركزي الذي يرفع الفائدة بينما تتراجع أسعار المساكن يقف في موقع غير مريح، والمجلس يقول ذلك صراحة إذ يدرج ضمن ما يزنه «حالة عدم اليقين بشأن الآثار الاقتصادية لتراجع سوق الإسكان». والقروض العقارية الأسترالية في غالبيتها الساحقة بفائدة متغيرة، لذا يصل تغير سعر الفائدة الرئيسي إلى ميزانيات الأسر خلال أسابيع لا سنوات. ولهذا السبب تجتمع في جملة واحدة أسعار هابطة وانخفاض ملحوظ في القروض السكنية الجديدة: فمع ارتفاع الفائدة تضيق القدرة على الاقتراض، ويقلّ عدد المشترين المؤهلين للتمويل.

ويعود البيان كذلك إلى التشديد الذي جرى بالفعل، إذ يذكر أن «الزيادات الثلاث في مستهدف سعر الفائدة الرئيسي منذ مطلع العام شدّدت الأوضاع المالية». ويصدر محضر هذا الاجتماع في 13 أكتوبر 2026، بينما تَقرَّر موعد القرار المقبل في 3 نوفمبر 2026 عند الساعة 14.30.

ماذا تُظهر بياناتنا وأين تختلف

جرى تحديث سطر Glopra الخاص بأستراليا في 28 سبتمبر 2026، وهو مبني على سلسلة وطنية للشقق من مزوّد واحد. فمتوسط سعر العرض على المستوى الوطني بلغ 471,613 دولاراً أمريكياً للوحدة في الأسبوع المنتهي في 8 سبتمبر 2026، ومتوسط الإيجار الأسبوعي المعروض وطنياً يعادل 1,920.82 دولاراً شهرياً في 12 سبتمبر. ومن هذا الزوج نحسب عائد إيجار إجمالياً قدره 4.89%. أما التغير السنوي للأسعار المسجَّل لدينا لأستراليا فهو 10.8%، ودرجة مخاطر الفقاعة 61، ضمن النطاق المرتفع.

وهذه النسبة البالغة 10.8% لا تناقض المجلس، لأنها تجيب عن سؤال آخر. فما نقيسه تغيّر سنوي في الأسعار المعلنة على مستوى البلاد كلها، بما فيها الأسواق خارج العواصم؛ بينما يصف المجلس تراجعاً حديثاً يتركز في عواصم الولايات ويُقاس على الصفقات المنجزة. السعر المعلن يحدده البائع ويتحرك متأخراً، أما أسعار البيع في العواصم فتنعطف أولاً. ولا يمكن تحويل أي من الرقمين إلى الآخر، وقراءتهما جنباً إلى جنب هي بالضبط المقصد.

ما الذي يواجهه المشتري الأجنبي

بالنسبة للمستثمر من الخارج، يزن رقمان أكثر من سعر الفائدة الرئيسي. فدخل الإيجار لغير المقيم يخضع للضريبة من الدولار الأول بمعدل موحّد دون شريحة معفاة، وهو ما يعادل في حالتنا المعيارية 30% من الإيجار الإجمالي. وتبلغ تكاليف المعاملة الكاملة نحو 7.3%. وفوق الاثنين تقف قاعدة ملكية: تمنع أستراليا حالياً المشترين الأجانب من شراء المساكن القائمة، ضمن حظر يمتد من 2025 إلى 2027، فلا يبقى مفتوحاً سوى البناء الجديد.

Sources: Reserve Bank of Australia, Monetary Policy Decision, media release number 2026-27, 29 September 2026 https://www.rba.gov.au/media-releases/2026/mr-26-27.html; Reserve Bank of Australia, cash rate target and release schedule shown on the bank home page, read 29 September 2026 https://www.rba.gov.au/

Market data: Australia