المستثمرون استحوذوا على 35.6% من الإقراض العقاري الجديد في أستراليا خلال ربع يونيو

هيئة الرقابة المصرفية الأسترالية تضع قروض المستثمرين عند 35.6% من الإقراض العقاري الجديد في ربع يونيو 2026 بزيادة 1.48 نقطة، مع تراجع الإقراض عالي المخاطر.

استحوذ المستثمرون على 35.6% من الإقراض العقاري الجديد في أستراليا خلال الربع المنتهي في يونيو 2026، بزيادة قدرها 1.48 نقطة مئوية عن الربع نفسه من 2025، وفق إحصاءات الانكشاف العقاري التي نشرتها هيئة التنظيم الاحترازي الأسترالية في 17 سبتمبر 2026. أما المشترون لأغراض السكن الذاتي فحصلوا على 61.9%، بتراجع قدره 1.72 نقطة. في ربع واحد تبدو هذه الإزاحة صغيرة، ومع التراكم تصبح كبيرة، لأن التدفق الجديد هو ما يتحول لاحقًا إلى رصيد.

التدفق تحرك أبعد مما تحرك الرصيد

بلغ إجمالي رصيد قروض الإسكان لأجل 2,558.5 مليار دولار أسترالي في نهاية يونيو، بارتفاع 7.0% عن 2,391.8 مليار قبل عام. وداخل هذا الرصيد شكّلت قروض السكن الذاتي 66.7%، بانخفاض 0.8 نقطة عن العام السابق، وشكّلت قروض الاستثمار 31.2%، بارتفاع 0.72 نقطة.

وبوضع المقياسين جنبًا إلى جنب يصبح الاتجاه مقروءًا. يملك المستثمرون 31.2% من الرصيد القائم لكنهم يوقّعون 35.6% من الجديد. وفجوة 4.4 نقطة بين الحصة في الرصيد والحصة في التدفق هي الآلية التي تتغير بها تركيبة الدين العقاري الأسترالي، وستظل تعمل ما دامت الفجوة مفتوحة.

وبلغت القروض الجديدة الممنوحة خلال الربع 200.5 مليار دولار أسترالي، بزيادة 6.8% عن 187.6 مليار قبل عام. وهذا أبطأ قليلًا من نمو الرصيد البالغ 7.0%، وهو أمر غير معتاد يستحق المراقبة في الربع المقبل بدل المبالغة في تفسيره الآن.

الإزاحة تحدث برافعة أقل لا أكبر

القلق البديهي من ارتفاع حصة المستثمرين هو أن يأتي مصحوبًا بدفعات أولى أرق ومقترضين مثقلين. وأرقام هذا الربع لا تُظهر ذلك.

فالقروض الممنوحة بنسبة قرض إلى قيمة تبلغ 80% أو أكثر شكّلت 29.7% من الإقراض الجديد، بانخفاض 0.72 نقطة عن العام السابق. والقروض الممنوحة بنسبة دين إلى دخل تبلغ ستة أضعاف أو أكثر شكّلت 5.6%، بارتفاع 0.1 نقطة، أي ثابتة عمليًا. البنوك الأسترالية تقرض حصة أكبر للمستثمرين بينما توقّع قروضًا عالية الرافعة وعالية مضاعف الدخل أقل قليلًا مما كانت قبل اثني عشر شهرًا.

هذا المزيج غير معتاد. وهو يقول إن تغيّر التركيبة يأتي من هوية المقترض لا من تخفيف المعايير.

ما الذي يشتريه المستثمر الأسترالي فعليًا

يسجّل صف أستراليا لدينا سعر السوق الوطنية عند 471,613 دولارًا للوحدة وفق لقطة 13 سبتمبر 2026، مقابل إيجار شهري قدره 1,921 دولارًا للوحدة. وكلاهما من السلسلة الوطنية نفسها لأسعار عرض الشقق، ولذلك يعطي الاقتران نسبة دقيقة: عائد إجمالي قدره 4.89%، ينخفض إلى 3.42% بعد ضريبة فعلية على دخل الإيجار نسبتها 30%، وهي من أثقل النسب في تغطيتنا.

هذا هو الرقم الجدير بأن يوضع إلى جانب رقم الجهة الرقابية. من يدخل السوق اليوم عند هذا المستوى يشتري عائد دخل بعد الضريبة يقارب ثلاثة ونصف بالمئة، وبقية الحساب يجب أن تأتي من ارتفاع القيمة، وقد توفّر منها الكثير خلال الأشهر الاثني عشر الماضية: ارتفعت الأسعار 10.8% بالدولار الأسترالي و22.4% بالدولار الأمريكي، لأن الدولار الأسترالي كسب 10.5% أمام الأمريكي في الفترة نفسها. وعلى مدى عشر سنوات ارتفع السوق 65.7% بالعملة المحلية و56.1% بالدولار. ودرجة الفقاعة لدينا لأستراليا 61 ضمن النطاق المرتفع، وتكاليف المعاملة الإجمالية 7.3%.

وهذه الموازنة ليست مما تحسمه صفحة بيانات. فعائد 3.42% بعد الضريبة يترك هامشًا ضئيلًا إذا توقف ارتفاع القيمة، وقيم المساكن الأسترالية سجّلت بالفعل تراجعات شهرية هذا العام.

ويستحق حدٌّ من جانبنا أن يُقال بوضوح. لا ننشر لأستراليا أي سعر للمتر المربع إطلاقًا، لأن لا جهة تصدره للرصيد السكني القائم، وكل متوسط مساحة متاح يصف المباني الجديدة وحدها، وهي أكبر بكثير من الرصيد القائم. وتقدير سعر المتر المربع من مساحة مبانٍ جديدة سيقلّل القيمة بهامش واسع. والعائد أعلاه غير متأثر، لأن السعر والإيجار كليهما لكل وحدة سكنية، والمساحة لا تدخل في النسبة أصلًا.

كما ينبغي للمشترين الأجانب الانتباه إلى قاعدة الملكية المدوّنة في الصف: الشراء مقصور على المباني الجديدة، والمساكن القائمة مغلقة أمامهم بموجب إجراء ساري من 2025 إلى 2027.

Sources: Australian Prudential Regulation Authority, Quarterly Authorised Deposit-taking Institution Property Exposures, June 2026 highlights, 17 September 2026 https://www.apra.gov.au/quarterly-authorised-deposit-taking-institution-property-exposure-statistics-june-2026-highlights

Market data: Australia