بنوك أستراليا الأربعة الكبرى: تراجع طلبات الرهن العقاري بما يصل إلى 20% بعد تعديلات ضرائب المستثمرين

أعلن ويستباك تراجع طلبات القروض السكنية 20%، وكومنولث بنك وNAB 15% لكلٍّ منهما، فيما قال بنك الاحتياطي في 13 أغسطس إن هبوط الأسعار بات واسع النطاق.

أعلن أكبر أربعة مقرضين في أستراليا، وهم يمنحون مجتمعين أكثر من سبعة من كل عشرة قروض عقارية في البلاد، تراجعات بنسب من خانتين في طلبات القروض السكنية منذ أن قلّصت الموازنة الاتحادية الصادرة في 12 مايو مزايا "negative gearing" وضريبة أرباح رأس المال الممنوحة للمستثمرين العقاريين. فقد أعلن ويستباك هبوطًا بنسبة 20% للربع المنتهي في 30 يونيو. وأعلن كومنولث بنك تراجعًا بنسبة 15%، وسجّل NAB انخفاضًا بنسبة 15% في ربع يونيو مقارنة بالربع السابق، فيما أعلن ANZ هبوطًا بنسبة 12% في القيمة الدولارية للطلبات بين 15 مايو و31 يوليو، باستثناء نشاط برنامجه للدفعة الأولى البالغة 5%.

البنك المركزي يؤكد التحوّل

في 13 أغسطس، قال كريستوفر كينت، مساعد محافظ بنك الاحتياطي، أمام جمهوره إن «أسعار المساكن انخفضت في سيدني وملبورن، وباتت هذه الانخفاضات واسعة النطاق بصورة متزايدة» — وهو أوضح إقرار رسمي حتى الآن بأن التباطؤ تجاوز أكبر عاصمتين. وفي الخطاب نفسه، المعنون «الموقف التقييدي للسياسة النقدية»، لاحظ كينت أن أقساط الرهن العقاري المجدولة «ارتفعت وباتت الآن قريبة من ذروتها في 2024 كنسبة من الدخل المتاح للأسر»، وأن نمو الائتمان السكني بدأ يتباطأ مع انخفاض ملحوظ في الإقراض الجديد، وأن معدلات إتمام البيع في المزادات هبطت دون متوسطاتها التاريخية. ونسب جزءًا من هذا الضعف مباشرة إلى السياسة العامة، إذ إن التعديلات الضريبية في الموازنة «يبدو أنها أسهمت في خفض الطلب في سوق المساكن القائمة عبر تقليص العائد بعد الضريبة من السكن بالنسبة إلى المستثمرين».

ما يتوقعه المقرضون

يضع تحديث ANZ للسوق السكنية نموذجًا لهبوط من القمة إلى القاع يصل إلى 14.5% في سيدني و10.6% في عواصم الولايات مجتمعة، مع تعافٍ خلال النصف الثاني من 2027 يفترض خفض سعر الفائدة النقدي لدى بنك الاحتياطي بمقدار 50 نقطة أساس — أي أنه توقّع معلّق على دورة تيسير لم يشر إليها البنك المركزي. وقد تحرّك المعروض في الاتجاه نفسه الذي سلكه انكماش الطلب: فقد صعدت الإعلانات في عواصم الولايات إلى أعلى مستوى في سبع سنوات وفق إحصاء Domain، ما يعني أن المخزون المتنافس على قاعدة متقلّصة من مقدّمي الطلبات يتزايد في الوقت ذاته.

الثقل المضاد

ليست كل المؤشرات متجهة إلى الوجهة نفسها. فتعديلات الموازنة تطال المستثمرين تحديدًا، إذ تخفض العائد بعد الضريبة على مسكن قائم؛ أما طلب من يشترون للسكن الذاتي فيمرّ عبر قناة أخرى وتحكمه أساسًا كلفة الاقتراض والدخل. وقد قدّم كينت هذا التراجع بوصفه في آن واحد استجابة متوقعة لثلاث زيادات في سعر الفائدة النقدي نُفّذت في وقت سابق من 2026، وتصحيحًا بعد فترة ممتدة من ارتفاع كبير في الأسعار، مع استقرار سعر الفائدة النقدي الآن قرب الحد الأعلى لنطاق التقديرات المركزية للسعر المحايد.

أين تقف السوق بلغة الأرقام

تضع بيانات السوق لدى Glopra أستراليا عند متوسط 6,500 دولار للمتر المربع بعائد إيجار إجمالي قدره 4.69% وفق لقطة 23 يوليو — أي بين أعلى مستويات الأسعار وأدنى العوائد بين الأسواق الـ 70 التي تتابعها، وهو مزيج لا يترك سوى وسادة دخل ضئيلة حين تنقلب القيم الرأسمالية ضد المالك. ويقع مؤشر مخاطر الفقاعة عند 61 من 100 على الحافة الدنيا من النطاق المرتفع، بما يعكس تمدّدًا في التقييم قياسًا بتاريخ أستراليا نفسها، لا حكمًا على الشهور الاثني عشر المقبلة. والعوائد الإجمالية لا تشمل معدل ضريبة الإيجار الفعلي البالغ 30% المطبّق على الحالة المعيارية لغير المقيم.

Sources: Reserve Bank of Australia, speech by Christopher Kent, 13 Aug 2026 https://www.rba.gov.au/speeches/2026/sp-ag-2026-08-13.html; Savings.com.au (big four bank disclosures), 13 Aug 2026 https://www.savings.com.au/news/big-4-banks-reveal-mortgage-collapse

Market data: Australia