الإيجارات المعروضة في البرازيل ترتفع 9.28% خلال 12 شهرًا بأكثر من ضِعف التضخم

ارتفع مؤشر FipeZAP للإيجارات في يوليو بنسبة 0.70% شهريًا و9.28% سنويًا، مقابل تضخم قدره 4.44% وفق IPCA، بمتوسط إيجار معروض يبلغ 54.17 ريالًا برازيليًا للمتر المربع.

رفع المؤجرون في البرازيل الإيجارات المعروضة بنسبة 0.70% في يوليو 2026، وبنسبة 9.28% خلال الاثني عشر شهرًا السابقة، وفق مؤشر الإيجارات السكنية الصادر عن FipeZAP في 14 أغسطس. وخلال الفترة نفسها بلغ تضخم أسعار المستهلك 4.44% بمقياس IPCA و2.76% بمقياس IGP-M، وهو المؤشر الذي جرت العادة على إدراجه في عقود الإيجار البرازيلية. أي أن الإيجارات ارتفعت بوتيرة تقارب ضِعف وتيرة الأسعار العامة، وبأكثر من ثلاثة أضعاف المرجع التقليدي لتعديل بدل الإيجار. أما الارتفاع المسجل منذ بداية العام حتى يوليو فبلغ 5.97%، مقابل 3.44% لمؤشر IPCA.

الشقق الصغيرة هي محرك السوق

بلغ متوسط الإيجار المعروض على المستوى الوطني 54.17 ريالًا للمتر المربع في يوليو. ويخفي هذا المتوسط تفاوتًا واسعًا بحسب حجم الوحدة، وهو تفاوت يصبّ في مصلحة المعروض الصغير: فوحدات غرفة النوم الواحدة تُطلب بسعر 72.08 ريالًا للمتر المربع، أي بزيادة الثلث عن المتوسط الوطني، وتضيق الفجوة تدريجيًا كلما كبرت المساحة. ويتكرر النمط ذاته في معدلات النمو، إذ تصدّرت وحدات غرفتي النوم مكاسب العام حتى تاريخه بنسبة 6.90%، بينما لم تتجاوز الوحدات ذات أربع غرف نوم أو أكثر نسبة 2.66%. فالطلب في سوق الإيجار البرازيلية يتركز في الوحدات الحضرية المدمجة، واتسعت علاوة المتر المربع عليها تبعًا لذلك.

ترتيب عواصم الولايات

تظل ساو باولو الأغلى بين العواصم المشمولة بالمسح عند 65.18 ريالًا للمتر المربع، تليها ريسيفي عن قرب مفاجئ عند 64.11 ريالًا، ثم ريو دي جانيرو عند 60.80 ريالًا. وتأتي كامبو غراندي الأرخص عند 31.55 ريالًا، أي أقل من نصف مستوى ساو باولو. وجاءت أسرع الزيادات هذا العام من خارج أكبر الأسواق: تصدّرت أراكاجو بنسبة 16.12% منذ بداية العام، تلتها كامبو غراندي بنسبة 11.95%، وماناوس بنسبة 11.04%، وفورتاليزا بنسبة 10.98%. فدورة الإيجار في شمال البرازيل وشمالها الشرقي تسبق الجنوب الشرقي بفارق واضح.

رقمان للعائد وقاعدتان مختلفتان

احتسبت FipeZAP عائد إيجار إجماليًا وطنيًا قدره 6.14% سنويًا في يوليو، يرتفع إلى 6.78% لوحدات غرفة النوم الواحدة وينخفض إلى 4.84% للوحدات ذات أربع غرف نوم أو أكثر. وتصدّرت ريسيفي ترتيب العواصم بنسبة 8.47%. أما بيانات السوق الخاصة بـ Glopra فتسجّل للبرازيل عائد إيجار إجماليًا قدره 5.71% عند متوسط سعر يبلغ 1,892 دولارًا للمتر المربع، وفق لقطة 23 يوليو. والفارق بين 6.14% و5.71% مسألة قاعدة احتساب لا خلاف في التقدير: فـ FipeZAP يشتق رقمه من الإيجارات والأسعار المعروضة في العواصم المشمولة بالمسح، في حين تمزج سلسلة Glopra تغطية وطنية أوسع تشمل معروضًا أدنى عائدًا خارج العواصم.

المخاطر في الأفق

الإيجارات التي ترتفع بأكثر من ضِعف التضخم تضغط على المستأجرين قبل أن تكون مكسبًا للملاك، وفجوة بهذا الاتساع كانت تاريخيًا ذاتية الكبح: فإما أن تلحق الأجور بالركب، وإما أن تضعف معدلات التجديد. ويبلغ مؤشر مخاطر الفقاعة في البرازيل 49 من 100 في بيانات Glopra، أي ضمن النطاق المعتدل، مع ارتفاع القيم الرأسمالية 5.59% بالعملة المحلية خلال العام الماضي، وهو أبطأ من الإيجارات. وهذا المزيج، أي سبق الإيجارات للأسعار، يدفع العوائد إلى الأعلى بدل أن يرفع مخاطر التقييم، وهو الأكثر اعتدالًا بين الطريقتين اللتين يمكن أن تشتدّ بهما سوق الإيجار. والعوائد الإجمالية المذكورة هنا لا تشمل معدل ضريبة الإيجار الفعلي البالغ 15% المطبّق على الحالة المعيارية لغير المقيم.

Sources: FipeZAP via InfoMoney https://www.infomoney.com.br/minhas-financas/aluguel-sobe-quase-6-ate-julho-e-continua-bem-acima-da-inflacao-mostra-fipezap/; FipeZAP index reports https://downloads.fipe.org.br/indices/fipezap/

Market data: Brazil