مشترو بودابست يهجرون الشريحة الرخيصة: عمليات البحث دون 50 مليون فورنت تهبط من 42% إلى 19%
بيانات البحث من Zenga.hu تُظهر تراجع الطلب على السكن في بودابست 47% خلال عام، وانهيار الاهتمام بالشقق دون 50 مليون فورنت من 42% إلى 19%.
صار عدد الباحثين عن شقة في بودابست بأكثر من 100 مليون فورنت أكبر من عدد الباحثين عن شقة بأقل من 50 مليوناً. هذا الانقلاب، المستخلص من بيانات البحث لدى Zenga.hu والذي نشرته Portfolio في الأول من سبتمبر، أمر جديد: فقبل عام كانت الشريحة الرخيصة تستحوذ على 42% من طلب العاصمة والشريحة المتميزة على 14%. أما اليوم فالحصتان 19% و24% على التوالي.
قصة الأحجام تحت السطح
ترقّق الطلب في كل مكان لكن بصورة غير متساوية. فعلى المستوى الوطني تراجعت عمليات البحث 28% خلال عام، وفي بودابست 47% — أي أن العاصمة فقدت ما يقارب نصف حجم عمليات البحث فيها، بينما فقد الريف نحو الربع. وما تبقّى مائل نحو الأعلى. فالشريحة الأكثر بحثاً في بودابست باتت بين 50 و75 مليون فورنت، في حين لا تزال على المستوى الوطني بين 25 و50 مليون فورنت، أي أدنى بدرجة كاملة.
إزاحة لا اختفاء
تُظهر الصورة الوطنية الدوران نفسه بصيغة أخف: فقد انزلقت حصة ما دون 50 مليون فورنت من 66% إلى 58%، بينما ارتفع كل ما يتجاوز 50 مليون فورنت من 34% إلى 42%. وحركة الثماني نقاط على المستوى الوطني، في مقابل ثلاث وعشرين نقطة في بودابست، هي أوضح قياس متاح لمدى السرعة التي أخرجت بها العاصمة مشتريها من المستوى الأول عبر الأسعار. وهؤلاء المشترون لم يتوقفوا عن الوجود، بل نزلوا على سلّم الأسعار إلى نطاق الضواحي، وهناك تلتقطهم البيانات الإقليمية.
إلى أين ينظر المال خارج العاصمة
يتركّز الاهتمام بالعقارات التي تتجاوز 100 مليون فورنت خارج بودابست في حفنة من المقاطعات: بيشت بنسبة 18%، وفيسبريم بنسبة 14%، وشوموغي بنسبة 9%. وعند الطرف الآخر تسجّل بيكيش وياس-ناجكون-سولنوك ونوغراد نحو 0.5% لكل منها. فمقاطعة بيشت هي حزام التنقل اليومي، أما فيسبريم وشوموغي فمقاطعتا بحيرة بالاتون. وبعبارة أخرى، الطلب المتميز خارج بودابست إما مُتضاحٍ وإما في عطلة — وهو ليس موزعاً على البلاد.
ما تضيفه أرقام Glopra نفسها
تقف بودابست عند 4,376 دولاراً للمتر المربع في سلسلة المدن لدى Glopra، بعائد إيجار إجمالي 4.63%، وأسعار محلية أعلى بنسبة 8.3% مما كانت عليه قبل عام — أي 17.4% بالدولار. وتحمل المدينة قراءة مرتفعة لخطر الفقاعة تبلغ 64 من 100. وبمقابلة ذلك ببيانات البحث، يصف هذا المزيج خطراً محدداً: أسعار تسندها قاعدة مشترين تتقلص وتزداد ثراءً. والاهتمام البحثي مؤشر استباقي للنية لا سجلّ لمبيعات منجزة، وقد ينقلب أسرع من الأسعار في أي من الاتجاهين. لكن حين تنخفض حصة المستوى الأول من طلب عاصمة إلى أقل من النصف خلال اثني عشر شهراً، فإن ما تغيّر هو تركيبة ذلك الطلب لا حجمه وحده.
Sources: Portfolio.hu (Zenga.hu search data), 1 Sep 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260901/kulonos-dolog-tortenik-a-fovarosban-elfordultak-a-vevok-a-korabban-nepszeru-lakasoktol-859570