أغلى مناطق بودابست هي الأكثر خسارة لاهتمام المشترين خلال عام
وفق بيانات Duna House، تراجعت حصة المنطقة XIV من اهتمام المشترين في بودابست من 20% إلى 15% خلال عام، والمناطق الأغلى هي الأكثر خسارة.
تراجعت حصة المنطقة XIV من اهتمام المشترين في بودابست من 20% قبل عام إلى 15% اليوم، وهو أشد تراجع بين المناطق التي ترصدها وكالة Duna House. وانتقلت المنطقة XIII من 25% إلى 21%، والمنطقة VI من 19% إلى 15%. وعبر المناطق التي فحصتها Duna House، انخفض الاهتمام بمقدار 3.6 نقطة مئوية في المتوسط، وترتيب هذه الخسائر يطابق ترتيب الأسعار تقريبًا.
القاعدة التي تنتجها البيانات
يقولها بيتر سيغو (Péter Szegő)، كبير محللي Duna House، بوضوح: كلما كانت المنطقة أكثر رواجًا وأغلى قبل عام، كان تراجع الطلب عليها منذ ذلك الحين أكبر. وسجلت المناطق IX و XI و VII انخفاضات من المستوى نفسه الذي سجلته VI و XIII. أما المنطقة II فهي الاستثناء في البيانات؛ إذ ظلت حصتها ثابتة، وهو ما يعزوه سيغو إلى تركيبة مشترين لم تتغير هناك.
ما تغيّر هو المشتري لا المدينة
تغيّر تركيبة الطلب أهم من الجغرافيا. فمن يقود سوق بودابست اليوم هم المشترون لأول مرة لا المستثمرون، وهؤلاء حساسون للسعر بدرجة لم يكن عليها طلب المستثمرين. وقد دفع برنامج القروض المدعومة المجري Otthon Start، الذي أتم عامه الأول، أعدادًا كبيرة من مشتري المسكن الأول إلى السوق، مع سقف صارم لما يمكنهم اقتراضه. وحين تكون ميزانية المشتري الحدّي ثابتة، ينزلق الطلب إلى أسفل سلّم الأسعار، وهو ما يبدو من الداخل تمامًا مثل هبوط خمس نقاط في المنطقة XIV مقابل ثبات المنطقة II.
الأسعار خلف المناطق
تضع لقطة Glopra لبودابست، المؤرخة في 7 سبتمبر 2026، متوسط المدينة عند 4,376 دولارًا للمتر المربع مقابل متوسط وطني مجري يبلغ 2,150 دولارًا، أي إن العاصمة تكلّف نحو ضعف البلاد. ويبلغ العائد الإيجاري الإجمالي 4.63%، فيما ارتفعت الأسعار 8.3% خلال اثني عشر شهرًا بالفورنت، أو 17% مقيسة بالدولار بعد إدخال حركة العملة في الحساب. ودرجة مخاطر الفقاعة التي نمنحها لبودابست هي 64، ضمن النطاق المرتفع. والدوران من النوع الذي تصفه Duna House لا يصل إلى مؤشر الأسعار فورًا: فالبائعون في المناطق التي تفقد الاهتمام يميلون إلى تثبيت أسعارهم المطلوبة فترة قبل خفضها.
دوران أم انكماش
السؤال المفتوح هو أيّ الاثنين يحدث. فإذا كان مشترو المسكن الأول ينتقلون ببساطة إلى مناطق أرخص، فإن أحجام الصفقات تصمد ويصبح الأثر إعادة توزيع على الخريطة لا تراجعًا في السوق كلها. أما إذا كانوا ينسحبون تمامًا، فإن المناطق الأكثر خسارة للاهتمام ستكون أول من يُظهر ذلك في الأسعار المتحققة لا في حصص البحث. وأرقام Duna House تقيس الاهتمام لا الصفقات المنجزة، ولذلك لا تستطيع وحدها الفصل بين الحالتين، وهو سبب لمتابعة أسعار الصفقات في المنطقة XIV خلال الخريف بدلًا من حصتها من النقرات.
Sources: Portfolio.hu (Duna House district data), 7 Sep 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260907/csokken-a-kereslet-a-budapesti-lakaspiacon-ezek-a-keruletek-a-legnagyobb-vesztesek-860860; Piac&Profit (Duna House district data), 7 Sep 2026 https://piacesprofit.hu/cikkek/gazdasag/hoppon-maradhatnak-a-legnepszerubb-varosreszek-lakastulajdonosai.html