في بودابست: أكثر من أربعة من كل خمسة تعديلات سعرية باتت تخفيضات
أكثر من أربعة من كل خمسة تعديلات على أسعار إعلانات الشقق في بودابست صارت تخفيضات، ومتوسط التعديل على مستوى البلاد بلغ -3.5% في أغسطس.
أكثر من أربعة من كل خمسة تعديلات سعرية تُجرى على إعلانات الشقق في بودابست باتت تتجه إلى الأسفل، وفق تحليل Ingatlantajolo الصادر عن Otthonterkep في 26 أغسطس 2026، والذي شمل الإعلانات التي عُدّلت خلال الشهرين السابقين. وعلى مستوى البلاد، تعمّق متوسط التعديل على إعلانات الشقق خلال العام: -0.6% في أكتوبر، و-3.1% في أبريل، و-3.5% في أغسطس. أما المنازل فتحركت أكثر، من -3% إلى -4.7% في الفترة نفسها.
المؤشر والإعلانات يرويان روايتين مختلفتين
لا يزال نمو أسعار المساكن في المجر يُسجَّل عند 12.3% خلال اثني عشر شهراً بحسب بيانات المصرف المركزي المجري (Magyar Nemzeti Bank)، فيما تُدرج Glopra بودابست عند نمو سنوي قدره 8.3%. غير أن أرقام المصرف نفسه للربع الثاني من 2026 أظهرت تراجع أسعار الشقق بنسبة 1.1% مقارنة بالربع السابق، وهو أول تراجع فصلي منذ ثلاث سنوات. تتحرك الأسعار المطلوبة قبل مؤشرات الصفقات لسبب آلي: يستطيع البائع إعادة كتابة إعلانه في أسبوع، بينما يحتاج المؤشر إلى ربع كامل من الصفقات المنجزة ليسجّل التحول ذاته. وبيانات Ingatlantajolo هي الحافة المتقدمة للانعطافة التي أكدها المصرف المركزي الآن في سلسلته الفصلية.
البائعون ما زالوا متمسكين بأسعار العام الماضي
قدّر الوسطاء العقاريون الذين استطلعت Otthonterkep آراءهم في 6 أغسطس الفجوة بين الأسعار المطلوبة والأسعار القابلة للتحقق بما يصل إلى 20% في الدائرتين الرابعة عشرة والسادسة عشرة من بودابست، وبين 5% و12% في الدائرتين العاشرة والسابعة عشرة، وبين 15% و18% في الدوائر الجنوبية التاسعة عشرة والعشرين والثالثة والعشرين. أما منازل العائلات في الدائرة الثامنة عشرة فاعتُبرت مبالغاً في تسعيرها بنسبة 12% إلى 15%، والدوائر المركزية من السادسة إلى التاسعة بنحو 10%، وتشيبيل وسيغيتسنتميكلوش بنحو 10% أيضاً.
وبمقارنة ذلك بهذه التقديرات، فإن التصحيح المعتاد المسجَّل في بيانات Ingatlantajolo يبلغ 5% أو أقل. البائعون يتحركون في الاتجاه الصحيح لكن بقدر ضئيل جداً، وهو ما يطابق ما يصفه الوسطاء ميدانياً: المعروض المبالغ في سعره يبقى شهوراً دون حركة، بينما تجد الشقق المسعّرة واقعياً مشترين. كما دخلت تكاليف التجديد في حسابات المشترين على نحو لم يكن قائماً خلال موجة الصعود في 2024 و2025، ما وسّع الخصم المطلوب على الوحدات غير المحدَّثة.
باتش-كيشكون تصمد وبيشت تتراجع
التعديل ليس متجانساً في أنحاء البلاد. فقد سجّلت مقاطعة باتش-كيشكون نحو ثلاثة أضعاف عدد التعديلات السعرية الصاعدة مقارنة بمقاطعة بيشت التي تقبع في ذيل الترتيب. وتقدّر Glopra قيمة بودابست بـ4,376 دولاراً للمتر المربع بعائد إيجاري إجمالي قدره 4.63%، مقابل 2,150 دولاراً و4.69% للمجر ككل، مع درجة مخاطر فقاعة للعاصمة تبلغ 64 من 100. والنتيجة العملية لهذه البيانات أضيق من توقع سعري: إنها تقول إن السعر المعلن في بودابست صار دليلاً أضعف على سعر الإغلاق النهائي مما كان قبل اثني عشر شهراً، وإن موقع التفاوض بين طرفي أي صفقة مجرية قد تحرك.
Sources: Portfolio.hu (Otthonterkep Ingatlantajolo analysis), 26 Aug 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260826/dontottek-a-lakastulajdonosok-a-fovarosban-mar-otbol-negyen-raszantak-magukat-erre-a-lepesre-858488; Otthonterkep Magazin (Balla Ingatlan agent survey), 6 Aug 2026 https://magazin.otthonterkep.hu/2026/08/06/mar-csokkennek-az-ingatlanarak-de-sok-elado-meg-mindig-15-20-szazalekkal-tulertekeli-a-lakasat/p/13706501