أسعار الوحدات الجديدة في بودابست تتجاوز وارسو وبوخارست
بلغت الأسعار المطلوبة للوحدات الجديدة في بودابست 1.9 مليون فورنت للمتر المربع في الربع الأول من 2026، متجاوزة وارسو ومتقدمة بفارق كبير على بوخارست.
تجاوزت الشقق الجديدة في بودابست 1.9 مليون فورنت للمتر المربع في الربع الأول من عام 2026، بارتفاع 8% عن مارس 2025. ويضع هذا الرقم العاصمة المجرية الآن فوق كل عاصمة مماثلة في إقليمها. فبوخارست لم تبلغ 1.3 مليون فورنت على أساس إجمالي، واقتربت وارسو من 1.7 مليون فورنت للوحدات المسلَّمة على العظم، وبقيت بوزنان دون 1.2 مليون فورنت، وفق مقارنة إقليمية أعدّها المطوّر Cordia ونشرتها Portfolio في 24 أغسطس 2026.
البناء أرخص شرقاً وشمالاً، أما الأرض فلا
يعزو آرون غورغ، مدير المبيعات في Cordia، معظم الفجوة إلى تكاليف البناء. فالمشروعات في بولندا ورومانيا تكلّف في التشييد أقل بنحو الربع إلى الثلث من نظيراتها في بودابست. أما الأرض فتسير في الاتجاه المعاكس. إذ تتجاوز أسعار قطع الأراضي في وارسو ضعف نظيرتها في بودابست أو بوخارست، وهو ما يفسّر بقاء تسعير العاصمة البولندية قريباً من المستويات المجرية رغم انخفاض كلفة البناء.
الطبقة الضريبية داخل الرقم الرئيسي
الأسعار المذكورة ليست قابلة للمقارنة مباشرة، لأن ضريبة القيمة المضافة على المساكن الجديدة تختلف بين البلدان الثلاثة. المجر تطبّق 5%. وبولندا تفرض 8% على الوحدات دون 150 متراً مربعاً و23% فوق هذه العتبة. ورومانيا انتقلت إلى 21% في أغسطس 2026. وعليه فإن سعراً إجمالياً رومانياً يبدو أدنى بثلث من بودابست يحمل داخله مكوّناً ضريبياً أثقل بصورة جوهرية، كما تُفرض على الشقة البولندية التي تتجاوز 150 متراً مربعاً ضريبة تزيد على أربعة أمثال المعدل المجري. ومن يقارن أسعار المتر المربع عبر الإقليم دون التحقق من الجانب الذي تقع فيه الوحدة من هذه العتبات، إنما يقارن أشياء مختلفة.
كيف يبدو جانب الدخل
تقدّر Cordia العوائد الإيجارية الإجمالية بين 4.5% و6% في بولندا وبين 5% و6% في بوخارست. وتضع لقطة Glopra Market Data v3 بتاريخ 24 أغسطس 2026 العائد الإيجاري الإجمالي في بودابست عند 4.63%، على متوسط قدره 4,376 دولاراً أمريكياً للمتر المربع ونمو سعري سنوي بنسبة 8.3% بالفورنت، أو 19.1% بعد احتساب حركة العملة. وتقع درجة مخاطر الفقاعة في بودابست، البالغة 64، ضمن النطاق المرتفع.
ويرافق التحليل إفصاح. فـ Cordia مطوّر سكني مجري يبيع في بولندا ورومانيا معاً، ما يعني أن المقارنة تأتي من طرف له مصلحة تجارية في عمليات الشراء العابرة للحدود. ويمكن التحقق من مستويات الأسعار بمقارنتها بالمؤشرات المحلية؛ أما نطاقات العائد فهي تقديرات المطوّر نفسه ولم يجرِ التحقق منها هنا بصورة مستقلة.
ما تحسمه هذه الفجوة وما لا تحسمه
استناداً إلى أسعار المتر المربع المذكورة، يبلغ الخصم الإقليمي مقابل بودابست نحو الثلث. ويقف في مواجهة هذا الخصم التعرّض لمخاطر العملة، ونظام ضريبي غير مألوف، وتكاليف التأجير والإدارة في ولاية قضائية أجنبية، وكون تسعير الأراضي في وارسو يتقارب صعوداً بالفعل. ولا يظهر أي من ذلك في رقم رئيسي للمتر المربع، ولا يلتقطه نطاق العائد أيضاً.
أما ما تثبته البيانات فهو أضيق ويظل مفيداً: بيئة الشراء المدعوم في المجر دفعت تسعير الوحدات الجديدة في بودابست فوق نظرائها الإقليميين الذين تبني اقتصاداتهم بكلفة أقل، وقد اتسع هذا التباعد بنسبة 8% خلال عام واحد.
Sources: Portfolio.hu (Cordia regional comparison), 24 Aug 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260824/sokkal-olcsobban-vehetunk-uj-lakast-a-regio-fovarosaiban-mint-nalunk-mi-ennek-az-oka-857880