ضرائب العقارات وتكاليف الشراء في قبرص 2026: ما الذي يدفعه غير المقيم
تبلغ تكاليف الدخول والخروج في قبرص نحو 11.0% من السعر، ومع ذلك قد تكون ضريبة الإيجار الفعلية على غير المقيم صفرًا. وهنا ينتهي هذا الصفر.
رقمان يشدّان السوق القبرصية في اتجاهين متعاكسين. فبحسب لقطة Glopra بتاريخ 23 يوليو 2026 (منهجية v3)، يلتهم الشراء ثم البيع لاحقًا نحو 11.0% من سعر العقار. أما تأجير العقار نفسه فقد لا يكلّف المالك غير المقيم أي ضريبة دخل. وبين هاتين الحقيقتين يجري التخطيط كله.
ماذا تشمل تكاليف الدخول والخروج البالغة 11.0%؟
يجمع هذا الرقم رسوم نقل الملكية ورسم الطوابع وأتعاب المحامي عند الشراء، إضافة إلى احتكاك البيع لاحقًا. وهو مرتفع بمقاييس المنطقة، ولهذا نادرًا ما تنجح فترات التملّك القصيرة في الجزيرة.
ضع هذا الرقم بجانب العائد الإيجاري الإجمالي الذي تقدّره Glopra لقبرص عند 4.88%، فيصبح الأفق ملموسًا: تكاليف الصفقة وحدها تبتلع ما يزيد قليلًا على سنتين من الإيجار الإجمالي، قبل أي إنفاق على الصيانة أو الإدارة أو فترات الشغور.
وهذا في حد ذاته يرسم حدًا أدنى لمدة التملّك، إذ يجب أن يعمل الإيجار طوال تلك المدة حتى يغطي تكلفة الدخول والخروج معًا، وذلك بافتراض أن السعر لم يتحرك أصلًا. ومن هنا يصبح أي بيع مبكر قرارًا مكلفًا لا مجرد تغيير في الخطة.
وثمة تفصيل فني له أثر عملي: سلاسل أسعار Glopra محسوبة بالدولار، بينما تُبرم عقود البيع القبرصية باليورو. لذلك يشكّل تحرّك سعر الصرف طبقة مستقلة داخل عائدك، وهو ليس الشيء نفسه الذي تقيسه تغيّرات أسعار العقارات في قبرص.
متى تُطبَّق ضريبة القيمة المضافة بنسبة 19% ومتى بنسبة 5%؟
تخضع العقارات الجديدة لضريبة قيمة مضافة قدرها 19%. أما المسكن الرئيسي الأول المستوفي للشروط فيحصل على معدل مخفَّض قدره 5%، ضمن حدود للمساحة والقيمة ينص عليها النظام القبرصي.
هذا التخفيف موجَّه لمن سيسكن العقار بنفسه. أما المشتري بهدف التأجير فيحسب بالمعدل الكامل، ويضيفه فوق نسبة 11.0%.
هل ضريبة الإيجار على المالك غير المقيم صفر فعلًا؟
عند مستوى إيجار نموذجي، نعم، لكن الأمر ليس إعفاءً. يوضّح الملخص الضريبي لشركة PwC عن قبرص الآلية: يُخصَم 20% من الإيجار الإجمالي كمصروف تقديري، ثم تطبّق ضريبة الدخل الشخصي القبرصية شريحة بمعدل صفر على أول 22,000 يورو من الدخل الخاضع للضريبة. ويبقى المالك النموذجي دون هذا الحد، فيصبح المعدل الفعلي 0%.
تقع نقطة التحوّل عند نحو 27,500 يورو من الإيجار السنوي الإجمالي. وفوق هذا الحد ينتهي الصفر.
ويعزّز هذه النتيجة تغييران في عام 2026: أُلغيت مساهمة الدفاع الخاصة على دخل الإيجار، ولا تسري رسوم الرعاية الصحية GESY إلا على المقيمين الضريبيين في قبرص. وتُنمذج Glopra إيجارات شهرية بين 1,000 و3,000 دولار فتحصل على نطاق فعلي بين 0% و2.11%، وهو منخفض بالمقاييس الأوروبية لكنه لم يعد صفرًا.
والحد مرتبط بالمكلّف نفسه لا بالوحدة العقارية. فإذا أجّر المالك شقتين في الجزيرة، جُمع إيجارهما وقيس معًا مقابل حد الـ22,000 يورو، ومن ثم يخرج مَن يبني محفظة عقارية من معدل الصفر أبكر بكثير ممن يبدأ بوحدة واحدة.
كما أن خصم الـ20% يُحتسب من الإيجار الإجمالي لا من النفقات المدفوعة فعليًا. وهذا يجعل الحساب قابلًا للتوقع، لكنه لا يمنح أي هامش إضافي لمن تجاوز حد الـ27,500 يورو.
ماذا يعني سعر 2,690 دولارًا للمتر المربع أمام الدخل المحلي؟
يبلغ متوسط سعر Glopra في العاصمة 2,690 دولارًا للمتر المربع، بدرجة ثقة متوسطة، فاقرأه بوصفه ترتيب حجم لا تقييمًا لعقار بعينه.
ومقارنةً بالدخول المحلية ينتج عنه نسبة سعر إلى دخل تبلغ 8.1، وهي نسبة ضاغطة على أسرة قبرصية براتب متوسط، وتكشف كم من الطلب يأتي من خارج الجزيرة.
هل السوق القبرصية في منطقة فقاعة؟
يضع مؤشر الفقاعة لدى Glopra قبرص عند 41 من 100، ضمن النطاق المعتدل. وسلسلة الأسعار خلفه غير متجانسة: بالدولار ارتفاع 63.5% خلال عشر سنوات و32.0% خلال خمس، لكن 0.5% فقط خلال الاثني عشر شهرًا الأخيرة.
هذا التسطّح تحديدًا هو ما يجعل نسبة 11.0% موجعة. ففي سوق سريعة الصعود يبتلع النمو تكلفة الدخول، أما عند 0.5% سنويًا فتبقى التكلفة قائمة.
ابدأ بخطوة واحدة: قارن إيجارك السنوي الإجمالي المتوقع بخط 27,500 يورو، فالجانب الذي تقع فيه يحدّد بقية الحساب.
هذه المقالة لأغراض المعلومات العامة فقط ولا تُعد استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية.
المصادر
الملخص الضريبي لشركة PwC عن قبرص
taxsummaries.pwc.com
لقطة Glopra بتاريخ 23 يوليو 2026، منهجية v3
glopra.com
Market data: Cyprus