قبرص: تملك الأجانب للعقارات وإجراءات نقل الملكية

مواطنو الاتحاد الأوروبي يشترون دون قيود، وغيرهم يحتاج إذنًا. ومع ثبات الأسعار عند 0,5 بالمئة، فإن الخطر الحقيقي يكمن في سند الملكية لا في السعر.

لم تتحرك الأسعار في قبرص تقريبًا خلال العام الماضي. تسجل لقطة بيانات Glopra بتاريخ 2026-07-23، منهجية v3، تغيرًا قدره 0,5 بالمئة خلال اثني عشر شهرًا، ومتوسطًا قدره 2,690 دولارًا للمتر المربع، ومخاطر فقاعة عند 41 نقطة، أي عند مستوى معتدل. الرسالة للمشتري الأجنبي واضحة: خسارة المال هنا نادرًا ما تأتي من سوق محموم، بل من سند ملكية لا يصل أبدًا.

من يحتاج إلى إذن لشراء عقار؟

يشتري مواطنو الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية بالشروط نفسها التي تسري على القبارصة. أما سواهم، ومنهم البريطانيون منذ انتهاء الفترة الانتقالية لخروج بريطانيا، فيخضعون لقانون اكتساب الممتلكات غير المنقولة من قبل الأجانب، Cap. 109، الذي يشترط إذنًا من مجلس الوزراء يمارسه عمليًا حكام المقاطعات. ويغطي الإذن المعتاد شقة أو منزلًا أو قطعة أرض لا تتجاوز ثلاثة دونمات، أي نحو 4,014 مترًا مربعًا، وقد اتسعت الممارسة منذ عام 2013 لتشمل وحدتين، كمسكن ومحل تجاري لا يتجاوز 100 متر مربع. ومن يريد أكثر من ذلك يشتري عادة عبر شركة مسجلة في قبرص.

ماذا يعطّل غياب الإذن فعليًا؟

هنا يقع أكثر سوء الفهم. لا يُبطل Cap. 109 عقد البيع، بل يمنع التسجيل: فالاكتساب من دون إذن لا يُقيَّد في السجل، والقيد الذي تم بالفعل قابل للإلغاء. يبقى لك حق تعاقدي، ولا تبقى لك ملكية مسجَّلة، وهو الفارق الذي يدفع ثمنه المشتري. أما في التطبيق فالنهج متساهل، إذ أكدت وزارة الداخلية عام 2025 أن إذن حاكم المقاطعة لا يُعامَل كشرط مسبق لإيداع وثائق نقل الملكية، وحتى مطلع يوليو من العام نفسه اكتملت أكثر من 53,000 عملية نقل ملكية لصالح أجانب. ووصف الوزير القانون بأنه متقادم وقيد إعادة الصياغة.

لماذا تحدد الأشهر الستة قوة موقفك؟

يتيح القانون 81(I)/2011 بشأن بيع الممتلكات غير المنقولة والتنفيذ العيني للمشتري إيداع عقد البيع لدى دائرة الأراضي والمساحة خلال ستة أشهر من التوقيع. وبمجرد الإيداع يرى كل من يستعلم عن العقار أنه مرتبط بعقد. فلا يستطيع البائع إعادة بيعه أو رهنه أو التصرف فيه من دون علمك، وإذا امتنع عن نقل الملكية بعد وفائك بالتزاماتك جاز للمحكمة إلزامه. أما فوات المهلة فيترك لك دعوى تعويض ضد شركة قد لا يتبقى لديها ما يُنفَّذ عليه. ومع تكلفة معاملة شراء تبلغ 11,0 بالمئة، لا يصح الاقتصاد في هذه الخطوة تحديدًا.

رهن مَن يثقل الأرض التي اشتريت فوقها؟

اعتاد المطورون القبارصة رهن الأرض للبنوك قبل بيع الوحدات المبنية عليها، والرهن الأسبق من عقدك لا يزول بسداد الثمن. وقد أفرج قانون المشترين المحاصرين 139(I)/2015 عن أكثر من 11,000 سند ملكية بإجازته نقل الملكية دون موافقة الدائن، إلى أن قضت محكمة الاستئناف في يونيو 2024 بعدم دستورية أحكامه الجوهرية وأيدتها المحكمة العليا. ثم أعاد القانون 110(I)/2025 بناء المسار على وجهين: أن يفك الدائن الرهن عن الوحدة، أو أن تأذن المحكمة بنقل الملكية رغم اعتراضه. وشهادة بحث من السجل العقاري قبل أول دفعة تغنيك عن هذه الحكاية كلها.

كم تبلغ التكلفة، وأين شرط السنوات العشر؟

تبلغ رسوم نقل الملكية 3 بالمئة على أول 85,000 يورو من القيمة، و5 بالمئة حتى 170,000 يورو، و8 بالمئة على ما يزيد، وتنخفض إلى النصف إذا لم تُفرض ضريبة قيمة مضافة، وإلى الصفر إذا كان البيع خاضعًا لها. وقد أُلغيت رسوم الطوابع على عقود البيع اعتبارًا من 1 يناير 2026. أما البناء الجديد فتسري عليه ضريبة قيمة مضافة بنسبة 19 بالمئة، تنخفض إلى 5 بالمئة على أول 130 مترًا مربعًا وأول 350,000 يورو، شريطة ألا يتجاوز المسكن 190 مترًا مربعًا ولا 475,000 يورو. ويستفيد منها الشخص الطبيعي أيًا كانت جنسيته دون الشركات، لكن بشرط أن يظل المسكن محل إقامته الرئيسي عشر سنوات. والتأجير قبل ذلك يوجب رد الفارق، وهو ما يصطدم بعائد إيجاري إجمالي قدره 4,88 بالمئة ومعدل ضريبة تأجير فعلي قدره 0 بالمئة.

هذه المادة معلومات عامة عن قواعد العقارات في قبرص ولا تشكل استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية.

المصادر

قانون Cap. 109 لاكتساب الأجانب للعقارات — cylaw.org — الإذن والتسجيل

القانون 81(I)/2011 للتنفيذ العيني — cylaw.org — الإيداع خلال ستة أشهر

دائرة الأراضي والمساحة — portal.dls.moi.gov.cy — البحث ورسوم النقل

وزارة الداخلية — gov.cy — إرشادات للمشترين الأجانب

القانون 110(I)/2025 — الإجراء الجديد للمشترين المحاصرين

دائرة الضرائب — mof.gov.cy — ضريبة القيمة المضافة على المساكن الجديدة وإلغاء الطوابع

قاعدة بيانات Glopra — glopra.com — لقطة 2026-07-23، منهجية v3

Sources: gov.cy, agplaw.com, investropa.com, cyprus-property-buyers.com, luma.cy, gk-lawfirm.com

Market data: Cyprus