قبرص تمنح المطورين كثافة إضافية 45%: 53 طلباً تغطي 3,300 مسكن

قبرص تمنح ما يصل إلى 45% كثافة بناء إضافية مقابل وحدات ميسورة. قُدّم 53 طلباً تغطي أكثر من 3,300 مسكن خلال عامين.

تدفع قبرص ثمن المعروض السكني بمساحة البناء لا بالنقد. فبموجب برنامجي "حوافز التخطيط" و"البناء للإيجار" في وزارة الداخلية، يمكن للمطوّر أن يحصل على كثافة بناء إضافية تصل إلى 45% في الموقع، مقابل تخصيص جزء من المشروع للبيع الميسور أو الإيجار الميسور. وقد قُدّم حتى الآن 53 طلباً تغطي مجتمعة أكثر من 3,300 وحدة سكنية يُتوقع إنشاؤها خلال العامين المقبلين، وفق عرض لبرامج الوزارة صدر في 22 أغسطس 2026.

نحو 400 فقط من أصل 3,300 وحدة ميسورة فعلاً

رقم خط الإنتاج الذي يتصدر العناوين ليس هو رقم الإسكان الميسور. فنحو 400 من تلك المساكن ستُطرح بوصفها إسكاناً ميسوراً، فيما دفع المطورون المستفيدون من مكافأة الكثافة 17.5 مليون يورو بالفعل إلى الصندوق الخاص للإسكان الميسور. وهذا يعادل تقريباً وحدة ميسورة واحدة مقابل كل ثماني وحدات في خط الإنتاج. وما إذا كانت هذه النسبة صفقة جيدة للمال العام يتوقف على حجم ما كان سيُرخَّص أصلاً من الكثافة الإضافية البالغة 45% — وهو سؤال لا تجيب عنه الأرقام المنشورة.

الدولة تبني مباشرة أيضاً

إلى جانب مسار الحوافز، تسلّم مؤسسة تنمية الأراضي القبرصية 244 مسكناً للبيع الميسور و192 مسكناً للإيجار الميسور، إضافة إلى تقسيم 135 قطعة أرض في المدن الرئيسية. ويستحوذ مشروعان على حصة كبيرة من الإنفاق الجاري: 16 مليون يورو خُصصت لأغيوس نيكولاوس في ليماسول، و12 مليون يورو لـ54 وحدة في ستروفولوس. وتستهدف مبادرة منفصلة نحو 500 مسكن على أراضٍ مملوكة للدولة في أربع مدن.

منح للمخزون الخالي ومعايير جديدة للوحدات الصغيرة

يمنح برنامج "جدِّد وأجِّر" مبالغ تتراوح بين 20,000 و40,000 يورو لإعادة العقارات الخالية إلى سوق الإيجار، وهو مسار عرض لا يتطلب بناءً جديداً ولا أرضاً جديدة. ويغيّر مساران آخران ما يمكن بناؤه لا كميته: فسكن الطلبة يحصل على معايير وحدات مرنة جديدة تجيز وحدات من خمس غرف ضمن 77 متراً مربعاً، وتُصاغ قواعد للإقامة الجماعية لعمال السياحة والصناعة. ومجتمعةً، ترصد هذه التدابير ما يقارب 200 مليون يورو على مدى عامين بين جانبي العرض والطلب.

ما الذي يتغير للمشتري الأجنبي وما الذي لا يتغير

لا تمسّ هذه البرامج آليات الشراء في قبرص. فما زال المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي بحاجة إلى موافقة مجلس الوزراء، وتظل الحيازة ملكية حرة، ويقدّر نموذج Glopra كلفة المعاملة ذهاباً وإياباً بنحو 11% من السعر. والضريبة على الإيجار لم تتغير كذلك: فالحالة المعيارية لغير المقيم في بيانات Glopra تحمل معدلاً فعلياً قدره 0%، لأن خصم مصروفات افتراضياً بنسبة 20% يبقي الدخل المُنمذَج دون عتبة الإعفاء البالغة 22,000 يورو — وهي نتيجة تتوقف عن السريان بمجرد أن يتجاوز الإيجار الإجمالي نحو 27,500 يورو سنوياً. ولا شيء من ذلك تمسّه مكافأة الكثافة.

أما ما يتغير فعلاً فهو تركيبة المعروض الجديد. فإذا وصلت الوحدات البالغة 3,300 كما هو مخطط، فإن حصة معتبرة من المخزون القبرصي الجديد خلال العامين المقبلين ستُبنى وفق مواصفات السعر الميسور أو البناء للإيجار، لا وفق مواصفة الاستثمار الساحلي التي تهيمن على قرارات الشراء الأجنبية. وفي مواجهة متوسط وطني قدره 2,910 دولارات للمتر المربع وعائد إجمالي بنسبة 4.88%، فإن مزيداً من المعروض الإيجاري في الطرف الميسور يشكّل ضغطاً نزولياً على الإيجارات في الشريحة نفسها التي تكون فيها العوائد أضعف ما تكون. وهذا وصف للسياسة لا توصية بشأنها — كما أن الجدول الزمني للتسليم على مدى عامين تقدير للوزارة لا سجل مكتمل.

Sources: Cyprus Property News (Ministry of Interior housing schemes), 22 Aug 2026 https://news.cyprus-property-buyers.com/2026/08/22/cyprus-housing-crisis-affordable-homes/id=00173014

Market data: Cyprus