ضرائب العقارات وتكاليف الشراء في جمهورية الدومينيكان: ماذا يتبقى من عائد 8.53%
تمنح جمهورية الدومينيكان عائد إيجار إجمالي 8.53%، لكنها تقتطع 27% من الإجمالي على المالك غير المقيم دون السماح بخصم أي مصروف مهما كان. إليك الحساب الفعلي.
يتحرّك قرار الشراء في جمهورية الدومينيكان بين رقمين متعاكسين. يُظهر مسح جلوبرا بتاريخ 23 يوليو 2026 (المنهجية v3) عائد إيجار إجمالي قدره 8.53%، وهو من أعلى العوائد ضمن الأسواق التي تغطيها جلوبرا. أمّا الضريبة على هذا الدخل، لمن لا يحمل الإقامة الضريبية في البلاد، فتُحسب على المبلغ الإجمالي لا على الربح.
كم يتبقى من عائد 8.53% للمالك غير المقيم؟
تُلزم المادة 305 من قانون الضرائب الجهةَ الدافعة للإيجار — المستأجر أو الوكالة أو شركة الإدارة — باقتطاع نسبة المادة 297 البالغة 27% قبل خروج المال من البلاد. و27% من 8.53 تساوي 2.30 نقطة مئوية، فيتبقّى 6.23%. وهذا قبل ضريبة IPI السنوية والتأمين والإدارة والصيانة.
تظل نسبة 6.23% قويّة بالمقارنة الدولية. غير أنها ببساطة ليست النسبة المطبوعة في كتيّب المطوّر.
لماذا لا يُسمح بخصم أي مصروف؟
لأن القانون يعامل المبلغ الإجمالي وكأنه صافٍ. تصف المادة 305 الاقتطاع بأنه pago único y definitivo، أي دفعة واحدة نهائية، وتُحدّد الدخل الخاضع للضريبة على المبلغ الإجمالي sin admitir prueba en contrario، أي دون قبول أي دليل مخالف. هذه العبارة الأخيرة هي التي تغلق باب النقاش: القرينة غير قابلة للدحض، ولذلك لا تدخل فوائد القرض ولا الصيانة ولا عمولة الوكالة ولا الإهلاك في الحساب.
ولم يغيّر قانون Ley 30-26 الصادر عام 2026 هذا الوضع.
ماذا تشمل تكاليف المعاملة الإجمالية البالغة 7.1%؟
يقدّر مسح جلوبرا نفسه بتاريخ 23 يوليو 2026 التكلفة الإجمالية للدخول والخروج بنحو 7.1% من سعر الشراء. أكبر بند فيها ضريبة نقل الملكية البالغة 3%، وتُحتسب على القيمة التي تقدّرها هيئة DGII لا على السعر الذي تفاوضت عليه. أما الباقي فتستهلكه أتعاب التوثيق وتسجيل السند والفحص القانوني.
وبمقارنتها بعائد إجمالي قدره 8.53%، تعادل نسبة 7.1% نحو عشرة أشهر من الإيجار تُنفَق قبل أن يدرّ العقار أي عائد. وعلى مدى عامين من الاحتفاظ يكون العبء ثقيلًا، أما على عشر سنوات فيتلاشى أثره تدريجيًا. والأجدى إجراء هذا الحساب على العائد الصافي البالغ 6.23% لا على 8.53%، وإلا جاءت نقطة التعادل أبكر من الواقع بعدة أشهر.
هل سعر 2,447 دولارًا للمتر المربع مرتفع؟
هذا هو متوسط العاصمة سانتو دومينغو وفق قياس جلوبرا، بدرجة ثقة عالية. وبالمقارنة مع أي عاصمة أوروبية غربية تقريبًا يبدو السعر متواضعًا. أما بالمقارنة مع الدخل المحلي فتنقلب الصورة: نسبة السعر إلى الدخل تبلغ 13.8، أي أن الأسرة المتوسطة تحتاج إلى ما يقارب أربعة عشر عامًا من دخلها الكامل لشراء مسكن متوسط.
وبالدولار، ارتفعت الأسعار 8.9% خلال الاثني عشر شهرًا السابقة لتاريخ المسح. ويبلغ مؤشر الفقاعة لدى جلوبرا 32 من 100، عند الحد الأدنى من النطاق المعتدل.
هل يستحق نظام CONFOTUR البحث عنه؟
في المشاريع المعتمدة داخل المناطق السياحية المحدّدة، يمكن لهذا النظام أن يُسقط ضريبة نقل الملكية وضريبة IPI معًا لفترة محدّدة، فينزل بتكلفة الدخول إلى ما دون 7.1%. والإعفاء مرتبط بالمشروع المعتمد لا بالحي، لذا اطلب من المطوّر قرار CONFOTUR الخاص بالمبنى وعدد السنوات المتبقية منه.
ولا يمسّ هذا النظام اقتطاع الـ27% من دخل الإيجار المدفوع لغير المقيم، فهو ضريبة دخل بموجب المادة 297 وتنطبق أيًّا كان وضع المبنى السياحي.
قبل بناء أي نموذج للعائد، اطرح سؤالًا واحدًا على محاسبك: من سيكون وكيل الاقتطاع على إيجارك، وبماذا يثبت أنه يورّد الـ27% فعليًا؟
هذه المقالة لأغراض المعلومات فقط ولا تُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية.
المصادر
Dirección General de Impuestos Internos (DGII), dgii.gov.do
Código Tributario, Ley 11-92, المادتان 297 و305
Ley 30-26 (2026)
Ley 158-01, CONFOTUR
مسح جلوبرا 2026-07-23، المنهجية v3
Market data: Punta Cana · Dominican Republic