جمهورية الدومينيكان: تملك الأجانب للعقارات وإجراءات الشراء

لا تصريح ولا مناطق محظورة ولا فحص للجنسية في الدومينيكان. ما يحسم إعادة البيع ليس جواز سفرك، بل حالة الملف العقاري للأرض نفسها لدى سجل السندات.

قطعتا أرض تطلان على الشاطئ نفسه قرب لاس تيريناس قد تتساويان في سعر المتر المربع، ثم تختلفان اختلافًا كاملًا في القيمة يوم تريد البيع. الجنسية لا تفصل بينهما تقريبًا. الفاصل هو ما إذا كانت الأرض قد مرّت بإجراء saneamiento وتحمل سند Certificado de Título خاصًا بها، أم أن البائع يمسك بورقة constancia anotada، أو بمجرد حيازة ممتدة لعقود.

هل يحتاج المشتري الأجنبي إلى تصريح؟

يفتتح قانون Ley 108-05 de Registro Inmobiliario بمبدأ مفاده أنه ينظّم تسجيل جميع الحقوق العينية العقارية في إقليم جمهورية الدومينيكان. لا يتبع ذلك أي فلتر للجنسية، ولا منطقة محظورة على الساحل أو الحدود، ولا إذن وزاري. ويذكر النص الأجنبي مرة واحدة فقط، في المادة 63، وفيها يرفع عنه عبئًا: لا تُفرض كفالة مصاريف التقاضي، fianza judicatum solvi، على الأجنبي العابر أمام هذا القضاء.

يحسن وضع ذلك بجانب أرقام السوق. تسجّل Glopra لجمهورية الدومينيكان عائد إيجار إجماليًا قدره 8.53%، وهو الأعلى في عيّنتنا، عند متوسط سعر 2,447 دولارًا للمتر المربع (لقطة Glopra بتاريخ 23-07-2026، منهجية v3). ويبلغ مؤشر مخاطر الفقاعة 32 نقطة، ونصنّفه معتدلًا. قلّما يجتمع الانفتاح القانوني مع هذا المستوى من العائد في سوق واحدة.

ماذا يضمن سند الملكية فعليًا؟

تعرّف المادة 91 الـ Certificado de Título بأنه الوثيقة الرسمية التي تصدرها الدولة الدومينيكية وتضمنها، وتثبت وجود الحق العيني وصاحبه. والثقل التجاري يأتي من المبدأ الرابع: كل حق مسجّل وفق هذا القانون لا يسقط بالتقادم ويتمتع بالحماية والضمان المطلقين من الدولة. التسجيل هنا لا يصف الملكية بل ينشئها.

أين تكمن مخاطر الأرض غير المفرزة؟

الطريق إلى ذلك التسجيل هو الـ saneamiento، وتصفه المادة 20 بأنه إجراء من النظام العام يحدّد الأرض ويفردها، وينقّي الحقوق الواقعة عليها، ويسجّلها للمرة الأولى. جزء كبير من الأراضي الدومينيكية لم يقطع هذا الطريق أو قطعه إلى منتصفه. ويوضح Registro Inmobiliario أن الـ constancia anotada تغطي حصة من قطعة أرض بلا رقم مساحي مستقل: حق تضمنه الدولة، لكنه يقع على جزء من كل غير مقسوم.

والـ deslinde هو الإجراء الذي يحوّل تلك الحصة إلى سند بترقيم مساحي مستقل، وصياغة السجل حازمة: يُنجَز كاملًا وفي عمل واحد، دون أن تبقى بقايا غير مفرزة. شراء حصة غير مقسومة بلا deslinde لا يكون أرخص عادةً، بل أصعب في البيع.

كم تبلغ كلفة نقل الملكية وتسجيلها؟

قبل التوقيع يُطلب من Registro de Títulos مستند certificación del estado jurídico del inmueble، وهو يبيّن الوضع القانوني للعقار والقيود السارية في تاريخ الإصدار، بكلفة 1,000 بيزو وفي نحو ثلاثين يوم عمل. لكل ذي مصلحة مشروعة أن يطلبه، ويثبت الأجنبي هويته بجواز سفره. هناك تظهر الرهون والاعتراضات وإشارات التقاضي. أما سلاسل الميراث غير الموثّقة، والسور القائم على الأرض والغائب عن السجل المساحي، فتلك مهمة محامٍ دومينيكي مستقل توكّله أنت، لا محامٍ موروث عن البائع أو المطوّر.

يُحرَّر عقد البيع عادةً كورقة عرفية مع تصديق التوقيعات لدى كاتب العدل. ثم تحصّل Dirección General de Impuestos Internos ضريبة نقل ملكية بنسبة 3% على الأعلى بين ثمن العقد والقيمة المدوّنة في سجلاتها، استنادًا إلى المادة 7 من Ley 173-07 والمادة 20 من Ley 288-04، خلال ستة أشهر من تاريخ سند النقل. ويطلب السجل للتقييد سند البيع، ونسخة السند أو الـ constancia القابلة للنقل، وشهادة من DGII بشأن ضريبة IPI، وهويات الأطراف، وإيصال الضريبة. رسوم التقييد نفسها زهيدة، 20 بيزو لكل نسخة سند و130 بيزو لكل ورقة موثّقة، والمهلة المعلنة ثلاثون يوم عمل. وتقدّر Glopra إجمالي كلفة معاملة الشراء بنسبة 7.1% (لقطة Glopra بتاريخ 23-07-2026، منهجية v3). ويستخرج المشتري الأجنبي كذلك رقمًا ضريبيًا RNC، تمنحه DGII لمن لا يحمل وثائق دومينيكية ضمن قائمة محدودة من الأنشطة تشمل العمليات العقارية.

ما الذي يغيّره نظام CONFOTUR؟

يمنح قانون Ley 158-01 المشاريع السياحية المصنّفة حزمة إعفاءات تلخّصها DGII في ضريبة الدخل، ورسوم التأسيس وزيادة رأس المال، وضرائب نقل الملكية العقارية، وضريبة Impuesto al Patrimonio Inmobiliario، والرسوم الجمركية وضريبة ITBIS على الآلات والمعدات ومواد البناء، لمدة عشر سنوات تبدأ من انتهاء البناء والتجهيز. ويُعفى المشترون الأوائل لوحدات داخل مشروع مصنّف من ضريبة نقل الملكية ومن IPI على الوحدة المشتراة، ويقدَّم الطلب عبر Ministerio de Hacienda الذي يحيل الإذن إلى DGII.

خارج هذا النظام تبلغ ضريبة IPI نسبة 1% على ما يتجاوز 10,695,494 بيزو من الذمة العقارية الخاضعة للضريبة للشخص الطبيعي، على قسطين في 11 مارس و11 سبتمبر. وعلى جانب الدخل تسجّل Glopra معدل ضريبة على التأجير قدره 27%، ونسبة سعر إلى دخل تبلغ 13.8، وتغيّرًا سعريًا خلال اثني عشر شهرًا بلغ 8.9% بالزيادة (لقطة Glopra بتاريخ 23-07-2026، منهجية v3). ولا تنشر Glopra سلسلة دولارية طويلة موثّقة لهذه السوق، ولذلك لا نضع أمامك مقارنات لخمس سنوات أو عشر.

وثمة حدّ لا يُتفاوض عليه بأي ثمن. فقانون Ley 305 لسنة 1968 يدرج ضمن الملك العام ستين مترًا تُقاس من خط المدّ الاعتيادي نحو الداخل على امتداد الساحل كله.

هذه المادة معلومات عامة ولا تُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية بشأن صفقتك.

المصادر

Ley 108-05 de Registro Inmobiliario، المبادئ والمواد 20 و63 و91 ( faolex.fao.org )

Registro Inmobiliario، الأسئلة الشائعة ومتطلبات Registro de Títulos ( ri.gob.do )

Dirección General de Impuestos Internos، نقل الملكية العقارية وضريبة Impuesto al Patrimonio Inmobiliario ( dgii.gov.do )

Ley 158-01 CONFOTUR، الإعفاءات والمزايا ( dgii.gov.do )

Ley 305 de 1968 بشأن الشريط الساحلي بعرض ستين مترًا

Sources: drlistings.com, puntacanavilla.com, thelatinvestor.com, ri.gob.do

Market data: Punta Cana · Dominican Republic