سوق العقارات في جمهورية الدومينيكان: عائد 8.53% وضريبة 27%

لقطة غلوبرا الخاصة بتاريخ 23-07-2026: عائد إيجاري إجمالي 8.53%، و2447 دولاراً للمتر المربع في سانتو دومينغو، وضريبة 27% على دخل الإيجار، ومؤشر فقاعة 32.

نسبة إشغال لا تتجاوز 31% في بونتا كانا هي الرقم الذي يجدر بأي قارئ أن يبدأ منه. مصدره لقطة بيانات غلوبرا الخاصة بتاريخ 23-07-2026، المحسوبة وفق منهجية v3، وهو يقف إلى جوار عائد التأجير قصير الأجل البالغ 8.8% الذي تتكرر الإشارة إليه في كتيبات البيع.

كم يبلغ سعر المتر المربع في جمهورية الدومينيكان؟

تسجل غلوبرا متوسطاً قدره 2447 دولاراً للمتر المربع في العاصمة سانتو دومينغو. أما بونتا كانا على الساحل السياحي الشرقي فأغلى، عند 2715 دولاراً للمتر، أي أن السوق السياحي يفوق العاصمة السياسية والتجارية سعراً، وهو وضع نادر خارج منطقة الكاريبي. خلال اثني عشر شهراً ارتفعت الأسعار 8.9% بالدولار و7.74% بالبيزو الدومينيكاني، والفارق بين القراءتين مصدره سعر الصرف لا كلفة البناء. وقد استُخدمت سلاسل أسعار TheLatinvestor للمدينتين للتحقق من هذا المستوى. ويجدر الانتباه إلى أن رقم 2447 دولاراً هو متوسط العاصمة، وتتفاوت الأحياء والواجهات الساحلية حوله صعوداً وهبوطاً.

لماذا يفوق العائد الإيجاري نظيره الأوروبي؟

لأن أسعار الشراء لم تلحق يوماً بمستوى الإيجارات المقوّمة بالدولار الذي تسنده السياحة والطلب الأجنبي. العائد الإجمالي البالغ 8.53% في حسابات غلوبرا يقع في صدارة مجموعة الدول لديها: البرتغال عند 4.29% وإسبانيا عند 5.45% بالمعيار نفسه. غير أن السكن باهظ قياساً بالدخول المحلية، إذ تبلغ نسبة السعر إلى الدخل 13.8، ما يعني أن أسرة بدخل وسيط تحتاج إلى نحو أربعة عشر عاماً من دخلها الإجمالي لشراء مسكن متوسط. المشتري الذي يحدد السعر هنا ليس محلياً في الغالب. وتشير جداول Global Property Guide ومؤشرات Numbeo إلى الاتجاه ذاته.

هل عائد التأجير قصير الأجل في بونتا كانا موثوق؟

تقدّر غلوبرا العائد الإجمالي للتأجير طويل الأجل في بونتا كانا بنحو 7.98%، وللتأجير قصير الأجل بنحو 8.8% استناداً إلى بيانات AirROI. الرقم الثاني هو ما يُقتبس في العروض التسويقية، ويقوم على متوسط سعر يومي قدره 105 دولارات ونسبة إشغال 31%. بعبارة أخرى، تبقى الوحدة المتوسطة شاغرة نحو ثلثي العام. من يبني تقديره على اثني عشر شهراً من الدخل بسعر ليلة لا يتحقق سوى في أربعة أشهر سيجد الكشف السنوي الأول مخيباً. كما ارتفعت أسعار بونتا كانا أسرع من المتوسط الوطني، بنسبة 10.2% بالدولار خلال اثني عشر شهراً، ما يعني أن مكسب رأس المال والدخل الجاري في هذه المدينة يأتيان من مصدرين مختلفين تماماً.

كم تقتطع الضرائب وتكاليف الشراء؟

يخضع دخل الإيجار لضريبة موحدة نسبتها 27%، وهذا البند وحده يغيّر الحساب أكثر من أي بند آخر. جورجيا تفرض 5% على الدخل نفسه، والإمارات العربية المتحدة لا تفرض شيئاً، ولذلك لا يصح وضع العائد الدومينيكاني الإجمالي البالغ 8.53% إلى جانب العوائد المعلنة في الولايات منخفضة الضريبة قبل احتسابه صافياً. وتقدّر غلوبرا إجمالي تكاليف الصفقة بنسبة 7.1% من سعر الشراء، أي ما يعادل عند مستوى العائد الوطني نحو عشرة أشهر من الإيجار الإجمالي تُنفق قبل أن يعود العقار على مالكه بشيء. وهناك نظام لحوافز الاستثمار السياحي يشمل مشاريع بعينها، ويُستحسن التحقق من أي نسب أو مدد تُعرض عليك بشأنه لدى مستشار ضريبي دومينيكاني.

هل هناك فقاعة عقارية؟

يبلغ مؤشر الفقاعة لدى غلوبرا لجمهورية الدومينيكان 32 من 100، أي ضمن النطاق «المعتدل». والرقم يقع في الثلث الأدنى من المقياس، أي أن النموذج لا يرصد مبالغة في التسعير بقدر ما يرصد وتيرة ارتفاع تستحق المتابعة. يرفعه نمو الأسعار المزدوج الرقم بالدولار في بونتا كانا، ويخفضه غياب طفرة رهن عقاري محلية وانخفاض سعر المتر بالقيمة المطلقة. جميع الأرقام الواردة أعلاه مأخوذة من لقطة غلوبرا الخاصة بتاريخ 23-07-2026 وفق منهجية v3، وملف الدولة يحمل تقييم ثقة مرتفعاً في البيانات، لأن مدخلات الأسعار والإيجارات قوبلت بأكثر من سلسلة مستقلة بدل استنتاجها من مصدر واحد.

المصادر

Global Property Guide، العوائد الإيجارية في جمهورية الدومينيكان — https://www.globalpropertyguide.com/latin-america/dominican-republic/rental-yields

TheLatinvestor، أسعار المساكن في سانتو دومينغو — https://thelatinvestor.com/blogs/news/santo-domingo-housing-prices

TheLatinvestor، أسعار المساكن في بونتا كانا — https://thelatinvestor.com/blogs/news/punta-cana-housing-prices

AirROI، بيانات التأجير قصير الأجل في بونتا كانا — https://www.airroi.com/report/world/dominican-republic/la-altagracia-province/punta-cana

Numbeo، الاستثمار العقاري في جمهورية الدومينيكان — https://www.numbeo.com/property-investment/country_result.jsp?country=Dominican+Republic

Glopra Market Data v3، لقطة بتاريخ 23-07-2026

Market data: Punta Cana · Dominican Republic