بعد عام قياسي: كيف تقيّم سوق دبي العقارية في 2026 دون تفاؤل مفرط

حطم عام 2025 كل الأرقام القياسية. وفي 2026 تأتي موجة معروض جديدة وطلب أكثر انتقائية بنمط مختلف. فماذا يعني ذلك للمشتري لأول مرة؟

أنهت دبي عام 2025 محطمة كل الأرقام القياسية السابقة: أكثر من 270,000 صفقة بقيمة 917 مليار درهم (نحو 250 مليار دولار)، وهو خامس عام قياسي على التوالي. وواصل الربع الأول من 2026 الزخم نفسه: 252 مليار درهم قيمة تداولات، بارتفاع 31% على أساس سنوي.

ما الذي يدفع هذا النمو؟

ليست النتيجة حصيلة عامل واحد، بل عدة قوى بنيوية تعمل في وقت واحد: النمو السكاني (تجاوز عدد سكان دبي 4 ملايين نسمة في أغسطس 2025، بوتيرة توسع تبلغ 6.1% سنويا)، وبيئة خالية من ضريبة الدخل، وجاذبية برنامج التأشيرة الذهبية، وخطط السداد التي يقدمها المطورون وتجعل السوق في المتناول برأس مال أولي أقل.

لكن هناك إشارة تحذير: موجة المعروض

يُتوقع تسليم نحو 120,000 وحدة سكنية جديدة في 2026، وهو حجم كبير قد يهدئ نمو الإيجارات في بعض الأحياء ويولد ضغطا سعريا في المجمعات التي تعاني فائض معروض. وقد أشارت فيتش إلى أن ذروة التسليم في 2025-2026 قد تتسبب في تصحيح معتدل يصل إلى 15% وفق سيناريو أكثر تشاؤما.

وفي المقابل، ظل جانب الطلب قويا: استوعبت دبي أكثر من 100,000 مقيم جديد في 2023، بينما لم يُسلَّم في ذلك العام سوى نحو 50,000 وحدة، وهذه القدرة على الاستيعاب هي ما عوّض توسع المعروض حتى الآن.

عوائد الإيجار في مطلع 2026

قطاع الشقق: عائد إجمالي بين 7.00% و7.50%، وهو نطاق ظل مستقرا خلال الأرباع الأربعة الماضية. قطاع الفلل: بين 4.5% و4.75%، ويزداد ضيقا، لأن نمو القيمة الرأسمالية يسبق نمو الإيجارات.

هيمنة البيع على الخارطة

شكلت صفقات البيع على الخارطة نحو 60% إلى 70% من إجمالي الحجم في 2025، وهو ما لا يشير في حد ذاته إلى مضاربة، بل يعكس التوسع النشط في معروض كبار المطورين (إعمار، داماك، صبحا، نخيل) وجاذبية خطط السداد عند سعر دخول أدنى.

في 2026، ليس السؤال "هل توجد فقاعة" — فعوامل الطلب البنيوية (النمو السكاني، الميزة الضريبية، نظام التأشيرات) ليست دورية بل تبدو دائمة. السؤال الحقيقي هو: في أي مجمع يتناسب توسع المعروض مع الطلب، وفي أيها لا يتناسب؟ وهذا يختلف من حي إلى آخر ولا يمكن تعميمه على مستوى "دبي".

هذا المقال لأغراض المعلومات فقط ولا يشكل مشورة قانونية أو ضريبية أو استثمارية. وقبل أي قرار محدد، استشر دائما مختصا قانونيا وضريبيا محليا.

Sources: Dubai Land Department; Fitch Ratings; Dubai Statistics Center

Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai