مترو دبي إلى 162 كيلومترًا بحلول 2032، وهيئة الطرق تتوقع أن تتبعه قيم الأراضي

هيئة الطرق والمواصلات في دبي ستوسّع المترو من 90 إلى 162 كيلومترًا بحلول 2032 بخطَّي الأزرق والذهبي، وتتوقع ارتفاع قيم الأراضي قرب المحطات 15 إلى 30%.

عرض مطر الطاير، المدير العام ورئيس مجلس المديرين التنفيذيين لهيئة الطرق والمواصلات في دبي، برنامج المترو في الإمارة خلال مؤتمر صحفي في 14 سبتمبر 2026. فالخط الأزرق بطول 30 كيلومترًا ومن المقرر إنجازه في 2029، والخط الذهبي بطول 42 كيلومترًا ويُطرح للمناقصة نهاية هذا العام ومن المقرر إنجازه في 2032. ويكلّفان معًا نحو 55 مليار درهم، وينقلان الشبكة من 90 كيلومترًا إلى 162 كيلومترًا، بزيادة 80%. وقال الطاير أيضًا: «when we build a station beside an area, land values can increase by between 15 and 30 per cent»، أي أن بناء محطة إلى جوار منطقة ما قد يرفع قيم الأراضي بين 15 و30%.

نسبة 15 إلى 30% توقّع لا قياس

يستحق هذا التمييز أن يسبق كل شيء آخر، لأن نوعَي الأرقام الصادرَين عن المؤتمر نفسه يتصرفان على نحو شديد الاختلاف.

فالكيلومترات والمواعيد والميزانية التزامات. يرافقها جدول مناقصات، ويمكن مقارنتها بما يُسلَّم فعلًا. أما نسبة 15 إلى 30% فهي إسقاط قُدّم شفويًا من الهيئة التي تبني الخطوط، من دون الإشارة إلى أي قاعدة بيانات أو منهجية. وارتفاع القيم حول وسائل النقل أثر مدروس جيدًا في اقتصاد المدن، فالاتجاه غير متنازع عليه. لكن النطاق ليس قياسًا لدبي، والتعامل معه بوصفه قياسًا خطأ.

ومن يحسب صفقة شراء استنادًا إلى هذا النطاق إنما يستند إلى توقّع صادر عن طرف صاحب مصلحة.

ما المُلتزم به ومتى

تصل الـ30 كيلومترًا من الخط الأزرق في 2029، أي بعد ثلاث سنوات. وتصل الـ42 كيلومترًا من الخط الذهبي في 2032، مع مناقصة لم تُطرح بعد وستصدر نهاية هذا العام، ما يعني أن مخاطر التنفيذ في هذا النصف من البرنامج لم يسعّرها مقاول بعد.

وللتأطير بشأن المنظومة القائمة: يستحوذ المترو على 40% من رحلات النقل العام في دبي، ونقل قرابة ثلاثة مليارات راكب منذ افتتاحه في 9 سبتمبر 2009.

وخلف الخطين مشروع ثالث. فخط المطار السريع الرابط بين Dubai International وAl Maktoum International سيمتد نحو 55 كيلومترًا بخمس محطات. وتتنافس ستة تحالفات، ودراسة الجدوى وحدها يُتوقع أن تستغرق عامًا على الأقل. إنها دراسة لا خط، وينبغي قراءتها كذلك.

مقارنةً بأرقامنا نحن عن دبي

وفق لقطتنا في 17 أغسطس، يبلغ متوسط مستوى الأسعار في مدينة دبي 7,244 دولارًا للمتر المربع بموثوقية متوسطة. والعائد الإيجاري الإجمالي 5.53%، ولأن الإمارات العربية المتحدة لا تفرض ضريبة دخل على الإيجار السكني في حالة غير المقيم الموحّدة التي نعتمدها، فإن العائد الصافي هو 5.53% نفسه. وتكاليف المعاملة 6.5%، وهي من الأدنى في تغطيتنا كلها، وعائد التأجير قصير الأجل 9.5%.

وثمة رقمان يستحقان أن يوضعا إلى جانب ما قيل عن ارتفاع القيم. فتغيّر الأسعار السنوي لدينا في دبي كان زائد 0.1% بالدرهم وبالدولار عند تلك اللقطة، وهو سوق كانت قد توقفت. ودرجة مخاطر الفقاعة لدينا في دبي هي 81، وتقع في النطاق المرتفع، أي قمة سلّمنا ذي الأربع درجات.

الجمع بين الأمرين معًا

ارتفاع متوقّع بنسبة 15 إلى 30% حول محطات مستقبلية يقف إلى جانب مستوى سعري سجّلته قراءتنا الأخيرة مسطحًا على مدار العام، في سوق يضعها مؤشر المخاطر لدينا على قمة السلّم. ليس في ذلك تناقض، لكن فيه توتّرًا، وهذا التوتر هو الخلاصة الأمينة لما يقف أمامه المشتري.

وثمة تحفّظان إضافيان. فالأرض المجاورة لمحطة ليست الأصل نفسه الذي تصفه مستويات أسعارنا، أي الشقة بمتوسط المدينة، ولذلك لا ينتقل ارتفاع أحدهما آليًا إلى الآخر. كما أن أسبق الخطين يُفتتح في 2029. ومهما يكن الأثر، فهو ليس حدثًا يخص 2026 ولا 2027.

ملاحظة بنيوية للمشتري الأجنبي: في دبي لا تتاح الملكية الحرة إلا في مناطق محددة؛ وخارجها يكون الحق المكتسب إيجارًا طويل الأمد. هذه المقالة معلومات سوقية، لا استشارة استثمارية.

Sources: RTA via Khaleej Times https://www.khaleejtimes.com/business/property/new-dubai-metro-stations-to-lift-land-values-rta; Gulf News https://gulfnews.com/uae/dubai-airport-express-line-study-to-take-a-year-says-rta-here-is-how-property-value-can-go-up-1.500673926

Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai