قانون السكن المشترك في دبي يسري في 26 أغسطس: تصاريح ومؤشر إيجارات جديد وغرامات تصل إلى مليون درهم

القانون رقم 4 لسنة 2026 في دبي يبدأ سريانه في 26 أغسطس: تصاريح للسكن المشترك، ومؤشر إيجارات من دائرة الأراضي، وحظر التأجير من الباطن، وغرامات من 500 إلى مليون درهم.

تبدأ دبي في 26 أغسطس 2026 تطبيق القانون رقم (4) لسنة 2026، الذي يُخضع كل ترتيبات السكن المشترك في الإمارة لتصريح من بلدية دبي ويقرّ عقوبات تصل إلى مليون درهم عند تكرار المخالفة. ويحصل المشغّلون القائمون على مهلة سنة من ذلك التاريخ — حتى 26 أغسطس 2027 — لتوفيق أوضاع وحداتهم، فيما ستصدر دائرة الأراضي والأملاك في دبي لأول مرة مؤشر إيجارات مخصصاً لهذا القطاع. والسكن المشترك هو الدرجة الأدنى في سلّم الإيجار بدبي: غرف ووحدات مقسّمة تؤوي شريحة واسعة من القوى العاملة، وظلت حتى الآن خارج منظومة عقود الإيجار المسجّلة التي تحكم بقية السوق إلى حد بعيد.

ما الذي يفرضه نظام التصاريح

تصدر بلدية دبي التصاريح، وتضع معايير الإشغال بحسب فئة العقار، وتحدد المواقع التي يُسمح فيها بالسكن المشترك أصلاً، وتدير المنصة الرقمية الموحدة التي تُقدَّم عبرها الطلبات. ومدة التصريح سنة واحدة قابلة للتجديد، وللمالك أن يطلب تصريحاً لسنتين بدلاً من ذلك. ولا يجوز تأجير الوحدة المشتركة إلا للمالك أو لشركة إدارة مفوضة؛ فلا يحق للمستأجر أن يؤجّر من الباطن جزءاً من الحيز المخصص له، ولا أن يسمح لشخص آخر بالإقامة الدائمة فيه، وهو ما يزيل طبقة غير رسمية كانت تفصل في بعض أجزاء السوق بين المالك والساكن.

وأفادت «الخليج تايمز» في 10 أغسطس بأن القانون يعترف بست فئات من الشاغلين: العائلات، والنساء غير المتزوجات، والرجال غير المتزوجين، والطالبات، والطلاب، وموظفي القطاعين الحكومي والخاص. وتُدفع الأجرة شهرياً ومقدماً بشكل افتراضي، مع جواز اتفاق الطرفين على جدول مختلف في العقد، وتشمل الأجرة رسوم الكهرباء والمياه ما لم ينص العقد كتابةً على خلاف ذلك.

مرجعية سعرية لقطاع لم يعرفها من قبل

كُلّفت دائرة الأراضي والأملاك ببناء مؤشر لإيجارات السكن المشترك والحفاظ عليه، بحيث يعكس المواصفات الفنية والخدمية لكل وحدة. ويرافقه سجل إلكتروني للسكن المشترك مرتبط بمنصة التصاريح في البلدية، إضافة إلى مجموعة من نماذج عقود الإيجار الموحدة. وتنشر الدائرة بالفعل مؤشر إيجارات يغطي العقود التقليدية، بينما لم يكن للسكن المشترك مرجع مماثل، إذ كانت الأجرة تُحدَّد بشكل غير رسمي بين الطرفين. ولم تُنشر بعد منهجية المؤشر الجديد ولا موعد إطلاقه.

العقوبات وحدود القانون

تُفرض على المخالفة الأولى غرامة تتراوح بين 500 و500,000 درهم، وتتضاعف عند التكرار خلال اثني عشر شهراً بحد أقصى مليون درهم. والغرامة المالية ليست كل شيء: إذ يمكن للجهات المختصة وقف النشاط وإلغاء التصريح وسحب الرخصة التجارية وإصدار أوامر إخلاء. ويشمل القانون مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة، ويستثني صراحةً الوحدات المخصصة لسكن العمال الجماعي، التي تبقى خاضعة لإطارها الخاص.

ما الذي يتغير بالنسبة إلى الملاك

تبلغ أسعار الشقق في دبي نحو 7,244 دولاراً للمتر المربع في بيانات السوق لدى Glopra، بعائد إيجاري إجمالي قريب من 5.53% ونمو في الأسعار بنسبة 6.1% خلال الاثني عشر شهراً الماضية. ولأن الإمارات لا تفرض ضريبة دخل شخصي على العائد الإيجاري، فإن هذا الرقم الإجمالي قريب على نحو غير معتاد مما يحتفظ به المالك فعلياً — ولهذا السبب تحديداً تكون كلفة الامتثال الجديدة أثقل وطأة هنا منها في سوق تقتطع فيها الضريبة أصلاً ربع الأجرة أو ثلثها. فطلبات التصاريح، وأعمال التجهيز اللازمة لاستيفاء اشتراطات التخطيط والحريق والصحة والكهرباء، وإنهاء التأجير من الباطن من جانب المستأجرين، كلها تقع على السطر الصافي نفسه.

أما الحجة المعاكسة فهي التسجيل ذاته. فالوحدة المشتركة المدرجة في سجل دائرة الأراضي، والمؤجَّرة بعقد موحّد وبأجرة مرتبطة بالمؤشر، أصل أكثر شفافية وأسهل تداولاً من وحدة تعمل خارج المنظومة — وفي قطاع إيجاري بهذا الحجم، فإن وجود مرجع منشور هو ما يجعل الإيجارات قابلة للمقارنة أصلاً. الاختبار الحقيقي الأول يحلّ في 26 أغسطس، والثاني بعد عام، حين تنتهي المهلة الممنوحة للمشغّلين القائمين.

Sources: Dubai Media Office https://mediaoffice.ae/en/news/2026/march/11-03/mohammed-bin-rashid-issues-law-regulating-the-management; Khaleej Times https://www.khaleejtimes.com/uae/dubai-shared-housing-law-eligible-groups-monthly-rent; Gulf News https://gulfnews.com/uae/revealed-when-dubais-shared-housing-law-with-fines-of-up-to-dh1-million-takes-effect-1.500628576

Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai