ضرائب العقارات في المجر: لماذا يدفع المؤجر 13.5% وليس 15%؟
تُنسب إلى الإيجار في المجر ضريبة 15%، بينما المعدل الفعلي 13.5%، وتبلغ تكلفة الشراء والبيع معًا 8.0% من السعر. إليك أصل الرقمين وطريقة حسابهما.
تتكرر نسبة 15% في أغلب الأدلة عن تأجير العقارات في المجر، وهي ليست ما يدفعه المالك فعليًا. أما الرقم الثاني الذي يحسم أي صفقة فهو تكلفة الدخول والخروج: تقدّرها لقطة بيانات Glopra بتاريخ 30 يوليو 2026، منهجية v3، بنسبة 8.0% من سعر الشراء.
لماذا يبلغ المعدل الفعلي على الإيجار 13.5%؟
نسبة 15% هي معدل ضريبة الدخل الشخصي، وهي صحيحة في ذاتها. المُغفَل عادة هو خصم التكاليف المقطوع البالغ 10%: تسمح هيئة الضرائب والجمارك المجرية (nav.gov.hu) للمالك الفرد بخصم عُشر الإيجار الإجمالي دون أي فاتورة، فلا تُحتسب الضريبة إلا على 90%. و15% من 90% تساوي 13.5% من الإجمالي، وهو الرقم الذي تسجله Glopra للمجر في لقطة 30 يوليو 2026.
هل تتغير النسبة مع ارتفاع الإيجار أو لغير المقيمين؟
لا تتغير. لا توجد شرائح ولا حدود دنيا، فالمعدل واحد عند أي مستوى إيجار، وهو نفسه لغير المقيمين. ومن يختار المحاسبة التفصيلية للنفقات، مثل الإهلاك وتكاليف التجديد الموثقة، يمكن أن ينزل بالعبء الفعلي إلى نحو 8% إلى 10% من الإيجار الإجمالي.
هل تُفرض مساهمة الضمان الاجتماعي على دخل الإيجار؟
لا. تنص المادة 5 (2) (ح) من قانون مساهمة الضمان الاجتماعي صراحة على إعفاء الدخل الناتج عن تأجير العقارات. أما مساهمة الصحة القديمة بنسبة 14% فقد أُلغيت في 1 يناير 2018 ولم تعد. وأي مصدر يضيفها إلى ضريبة الدخل يستند إلى نصوص ملغاة.
مِمَّ تتكوّن نسبة 8.0% من تكاليف الصفقة؟
يستحوذ رسم نقل الملكية على الجزء الأكبر: 4% من القيمة السوقية حتى مليار فورنت، و2% على ما يزيد، بحد أقصى 200 مليون فورنت، أي 4% عمليًا للمشتري العادي. والاستعانة بمحامٍ إلزامية لأن العقد يحتاج إلى توقيعه المُصدِّق، وأتعابه بين 0.5% و1.5% من السعر زائد 27% ضريبة قيمة مضافة.
ولا تظهر ضريبة القيمة المضافة على العقار نفسه إلا في البناء الجديد: 27% كمعدل قياسي، و5% للشقق الجديدة حتى 150 مترًا مربعًا والمنازل حتى 300 متر مربع، وهو معدل ساري حتى 31 ديسمبر 2026 مع ترتيبات انتقالية حتى 2030 للمشاريع المرخصة قبل نهاية 2026. والعقارات المعاد بيعها معفاة. ولا توجد ضريبة عقارية سنوية موحدة على مستوى الدولة؛ فالبلدية هي التي تقرر، بحد قانوني يقارب 1,100 فورنت للمتر المربع، وكثير منها لا يفرض شيئًا.
هل يكفي عائد إجمالي قدره 4.69% عند هذه الأسعار؟
العائد منخفض، وسبب انخفاضه ظاهر بجواره. تُظهر لقطة Glopra بتاريخ 30 يوليو 2026 ارتفاع الأسعار بالدولار 19.5% خلال اثني عشر شهرًا، وهو الأعلى في مجموعة المقارنة، و77.3% خلال خمس سنوات، و202.2% خلال عشر. ويبلغ متوسط السعر الوطني 2,150 دولارًا للمتر المربع، ونسبة السعر إلى الدخل 12.8، ودرجة الفقاعة لدى Glopra 69 من 100 ضمن النطاق المرتفع. الربح جاء من ارتفاع القيمة لا من الإيجار.
كم تبلغ الضريبة عند البيع؟
تخضع الأرباح الرأسمالية لضريبة 15%، لكن الحصة الخاضعة تتناقص مع مدة الحيازة: 100% في السنة الأولى، ثم 90% و60% و30%، وصفر اعتبارًا من السنة الخامسة (nav.gov.hu). ومع ارتفاع عشر سنوات بلغ 202.2%، تفوق قيمة هذا الإعفاء أي توفير في المصروفات الجارية.
الخطوة التالية حسابية بحتة: خذ الإيجار الإجمالي المتوقع، اطرح منه 13.5%، ثم اطرح أشهر الشغور المحتملة، وقارن الناتج بنسبة 8.0% التي دفعتها عند الدخول.
هذه المادة لأغراض المعلومات فقط ولا تُعد استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية.
المصادر
هيئة الضرائب والجمارك الوطنية المجرية (NAV)
nav.gov.hu
لقطة بيانات Glopra 2026-07-30، منهجية v3
glopra.com