تملك الأجانب للعقارات في المجر: القواعد وإجراءات الشراء
من يشتري في المجر دون تصريح، وكم تبلغ رسوم التصريح ومدته، وكيف تسير المعاملة من العقد إلى قيد الملكية، وما الذي تكشفه الأسعار والعوائد.
جواز السفر، لا محل الإقامة، هو ما يحدد سرعة الشراء في المجر. فمن يحمل جنسية أوروبية يوقّع في اليوم نفسه، ومن يأتي من دولة ثالثة يبدأ بملف إداري لدى مكتب حكومي. غير أن العقبة الأصعب في السنوات الأخيرة لم تعد إدارية، بل سعرية.
من يشتري دون الحاجة إلى تصريح؟
ينظّم المرسوم الحكومي 251/2014 تملّك الأجانب لكل عقار لا يُعدّ أرضًا زراعية أو حرجية. ويُستثنى منه مواطنو الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية وسويسرا، فيشترون بالشروط ذاتها المطبّقة على المجريين. ويسري الاستثناء كذلك على مزدوجي الجنسية إذا كانت إحداهما مجرية أو من دولة عضو، وعلى المجريين المقيمين في الخارج، وعلى الورثة، وعلى اللاجئين المعترف بهم.
أما بقية المشترين فيتقدّمون بالطلب إلى المكتب الحكومي في المحافظة التي يقع فيها العقار، وفي بودابست إلى Budapest Főváros Kormányhivatala. ووفق البيان المنشور من المكاتب الحكومية، تبلغ رسوم الخدمة الإدارية 65,000 فورنت عن كل عقار، ومدة البتّ 45 يومًا. ويُرفق بالطلب نسخة مصدّقة من جواز السفر، والعقد الموقّع، ومستخرج قيد عقاري مصدّق لا يتجاوز عمره 21 يومًا، وشهادة خلوّ من السوابق. ويجوز الرفض إذا مسّ التملّك مصلحة عامة أو مصلحة بلدية، غير أن الموافقة هي القاعدة في المعاملات السكنية المعتادة.
ومن المفيد تصحيح فكرة شائعة: شراء شقة لا يمنح حق إقامة. فتصريح إقامة المستثمر الضيف يقوم، بحسب هيئة الهجرة، على 250,000 يورو من وحدات صندوق عقاري مسجّل، أو تبرّع بمليون يورو لمؤسسة تعليم عالٍ.
لماذا تبقى الأرض الزراعية والمزرعة الريفية خارج المتناول؟
الأرض المحروثة والغابة والكرم والبستان المسوّر، ومعها التانيا وهي المزرعة المنعزلة المميّزة للريف المجري، تخضع للقانون CXXII لسنة 2013 لا لمرسوم 2014. وهذا القانون يقصر الملكية على المجريين ومواطني الدول الأعضاء، فلا يستطيع مشترٍ من دولة ثالثة تملّكها إطلاقًا. وحتى المشتري الأوروبي غير المسجّل مزارعًا يقف عند حدّ هكتار واحد. وقد خفّف تعديل عام 2026 نقطة قديمة، إذ لم يعد تأجير الأرض يُعدّ تنازلًا غير مشروع عن الاستعمال. فاقرأ تصنيف الأرض في السجل قبل أن تصدّق وصف الإعلان.
كيف تسير المعاملة من العقد إلى قيد الملكية؟
يشترط القانون أن يكون عقد البيع مكتوبًا ومصدّقًا عليه من محامٍ مجري مرخّص، أو محرّرًا في شكل سند موثّق، وإلا فلن يقبله سجل العقارات. وكثير من الصفقات يبدأ بعقد ابتدائي مضمون بعربون يُسمّى foglaló: يفقده المشتري إذا تراجع، ويردّه البائع مضاعفًا إذا تراجع هو. أما المبلغ نفسه إذا سُمّي előleg فلا يرتّب شيئًا من ذلك، ولهذا فإن التسمية في العقد ليست تفصيلًا شكليًا.
ويقدّم المحامي الطلب خلال 30 يومًا من تاريخ العقد، فينشأ عن التقديم قيد هامشي يُعرف بـ széljegy يثبّت أولوية الحق. ومنذ 15 يناير 2025 يجري العمل بالقانون C لسنة 2021 وعبر النظام الإلكتروني E-ING. وقبل التوقيع راجع المستخرج العقاري والخريطة المساحية بحثًا عن رهون وحقوق انتفاع وحجوز، واطلب في المباني المشتركة سند التأسيس وبيان متأخرات المصاريف المشتركة. وعلى البائع أيضًا تسليم شهادة الأداء الطاقي.
ماذا تقول أرقام السوق المجري؟
ضريبة نقل الملكية 4% من القيمة السوقية، و2% على الجزء الذي يتجاوز مليار فورنت، بحدّ أقصى 200 مليون فورنت للعقار الواحد، وفق هيئة الضرائب NAV. وتقدّر Glopra مجمل تكاليف المعاملة على المشتري بـ 8.0% من السعر (لقطة Glopra بتاريخ 23 يوليو 2026، منهجية v3).
الضغط الحقيقي في السعر لا في الرسوم. فمتوسط سعر المتر المربع 2,150 دولارًا، والعائد الإيجاري الإجمالي 4.69%، بينما ارتفعت الأسعار بالدولار 202.2% خلال عشر سنوات و77.3% خلال خمس، وأضافت 19.5% في الاثني عشر شهرًا الأخيرة. وتبلغ نسبة السعر إلى الدخل 12.8، ومؤشر خطر الفقاعة لدينا 69 نقطة، أي في النطاق المرتفع. ومن يؤجّر عليه أن يحسب معدّل ضريبة فعليًا قدره 13.5% على دخل الإيجار.
البوابة القانونية إلى المجر واسعة ورخيصة. البوابة السعرية هي الضيّقة، فاحسب العائد قبل أن تحسب الرسوم.
هذه المقالة معلومات عامة ولا تُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية؛ والقواعد تتغيّر، فاستشر محاميًا أو مستشارًا ضريبيًا مجريًا قبل التوقيع.
المصادر
Nemzeti Jogszabálytár، المرسوم الحكومي 251/2014 (X. 2.)
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1400251.kor
Kormányhivatalok، بيان بشأن تصريح تملّك الأجانب للعقارات
https://kormanyhivatalok.hu/sites/default/files/2025-05/tajekoztato_kulfoldiek-ingatlanszerzesi-eljarasa.pdf
Nemzeti Jogszabálytár، القانون CXXII لسنة 2013
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1300122.tv
NAV، ضريبة نقل الملكية بمقابل
https://nav.gov.hu/ugyfeliranytu/adokulcsok_jarulekmertekek/illetekmertekek/visszterhes-vagyonatruhazasi-illetek
Országos Idegenrendészeti Főigazgatóság، تصريح إقامة المستثمر الضيف
https://oif.gov.hu/tajekoztatok/vendegbefektetoi-tartozkodasi-engedely
قاعدة بيانات السوق لدى Glopra، لقطة 23 يوليو 2026، منهجية v3
Sources: buybudapestapartments.com, global.ecovis.com, helpers.hu, globalcitizensolutions.com