بنك MBH يتوقع ارتفاع أسعار المساكن في المجر 8% إلى 13% في 2026 رغم تراجع المبيعات 10%
يتوقع بنك MBH ارتفاع أسعار المساكن المجرية بين 8% و13% في 2026، رغم أن النصف الأول سجّل 32,456 صفقة، أي أقل بنسبة 10% من العام الماضي.
يتوقع مركز التحليل في بنك MBH أن ترتفع أسعار المساكن في المجر هذا العام بين 8% و13% على المستوى الوطني، مع انتقال ملكية ما بين 118,000 و125,000 وحدة سكنية مقابل نحو 147,000 وحدة في 2025. وقد عرضت المحللة القطاعية الأولى فلورا هورتي مؤشر سوق الإسكان للربع الثاني، ونقلت ذلك Portfolio.hu في 17 أغسطس وEconomx في 18 أغسطس. غير أن التوقع ينبغي أن يُقرأ إلى جانب ما حققه النصف الأول فعليًا: 32,456 صفقة، أي أقل بنسبة 10% عن العام السابق.
خط الأسعار انحنى بالفعل
تراجع النمو الاسمي السنوي للأسعار من 17.8% إلى 12.3% بحلول الربع الثاني من 2026، كما انخفضت الأسعار 1.1% مقارنة بالربع الأول. وإذا وُضع ذلك إلى جانب عام 2025، حين بلغ المعدل على اثني عشر شهرًا 23.5%، بدا التباطؤ لا لبس فيه: سوق تخرج من عَدْو سريع، لا سوق تنهار.
ونطاق التوقع نفسه يستحق وقفة. فمع ربع ثانٍ يسير بالفعل عند 12.3% سنويًا وبتراجع 1.1% على أساس ربعي، يعني الحد الأدنى من نطاق MBH خريفًا هادئًا، بينما يعني السقف البالغ 13% عودة الأسعار إلى الصعود. خمس نقاط مئوية نطاق واسع لسنة واحدة، ومع ذلك يقدّمه MBH بوصفه نطاقًا واحدًا.
ما الذي يسند هذا التوقع
الخلفية الكلية داعمة على الورق بدرجة غير معتادة. فقد بلغ التضخم في يوليو 1.2%، ويتوقع MBH متوسطًا قدره 2.2% لعام 2026 و3.1% لعام 2027. وتنمو الأجور الإجمالية بوتيرة تقارب 9%، ما يرفع الدخول الحقيقية بسرعة. أما سعر الفائدة الأساسي لدى البنك المركزي فيقف عند 5.75% بعد خفض بمقدار 25 نقطة أساس في يوليو.
الائتمان هو من يحمل العبء الأكبر. فقد بلغت عقود القروض السكنية الجديدة 1,578 مليار فورنت في النصف الأول، بزيادة 94.8% عن العام السابق، ويتوقع MBH صرفًا يتجاوز 2,700 مليار فورنت للعام كاملًا، مع نمو رصيد الرهون العقارية بين 25% و28%. وسوق تنخفض فيها الصفقات 10% بينما يكاد الإقراض يتضاعف هي سوق يقترض فيها المشترون لكل عملية شراء أكثر بكثير مما كانوا يقترضون من قبل.
الإيجارات وسعر المتر المربع
ارتفعت الإيجارات نحو 5% على المستوى الوطني خلال اثني عشر شهرًا حتى يوليو، و5.5% في بودابست، حيث بلغ الإيجار المعروض الوسيط 260,000 فورنت شهريًا. وحُدّدت دبرتسن بوصفها السوق الأغلى خارج العاصمة.
وتضع لقطة «غلوبرا» للمجر المتوسط الوطني عند 2,150 دولارًا للمتر المربع بعائد إيجاري إجمالي قدره 4.69%، مع أسعار أعلى بنسبة 12.3% بالفورنت و21.1% بالدولار الأمريكي خلال اثني عشر شهرًا، ومخاطر فقاعة عند 69 من 100، أي النطاق المرتفع. وتقف بودابست عند 4,376 دولارًا للمتر المربع بعائد إجمالي 4.63% ودرجة فقاعة 64. أما ضريبة الإيجار الموحّدة لغير المقيمين البالغة 13.5% والمستخدمة في منهجية «غلوبرا» فتُبقي نحو 4.1% صافيًا على الرقم الوطني.
التوتر الصادق في هذه الأرقام هو الفجوة بين الحجم والقيمة. فصفقات أقل عددًا وأكبر حجمًا وأثقل تمويلًا قادرة على إبقاء المؤشر مرتفعًا بينما تخفّ السوق من تحته. ويقوم الإقراض المدعوم بجزء كبير من هذا الدور، ما يجعل أي تغيير في تلك البرامج المتغيّر الأوحد الأرجح أن يحرّك نطاق 8% إلى 13%.
Sources: Portfolio.hu, MBH Elemzési Centrum Q2 2026 housing monitor, 17 Aug 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260817/kiderult-mi-var-iden-a-lakasvasarlokra-megszolalt-az-mbh-elemzoje-a-jovobeli-arakrol-856654; Economx, 18 Aug 2026 https://www.economx.hu/ingatlan/2026/08/18/lakaspiac-ingatlan-lakasarak-dragulas-hitelezes-2026/