المجر تراجع 28 من أصل 33 مشروعًا سكنيًا ذا أولوية لا تزال بلا رخص بناء
خمسة فقط من 33 مشروعًا سكنيًا صنّفتها الدولة المجرية ذات أولوية تملك رخصة بناء، وقد تسحب الوزارة الصفة عن البقية قبل نهاية العام.
أعلنت وزارة البناء والنقل المجرية في 17 أغسطس 2026 أنها ستعيد فحص كل تطوير سكني يحمل حاليًا صفة «الاستثمار ذي الأولوية» ضمن برنامج Otthon Start. ومن بين المشاريع الـ33 المصنّفة، تملك خمسة رخصة بناء سارية. أما المشاريع الـ28 الباقية فتخضع لمراجعة تمتد حتى 31 ديسمبر 2026، وقد تنتهي بسحب التصنيف.
خمس رخص وأحد عشر طلبًا وإحدى عشرة خانة فارغة
المشاريع المرخّصة هي Kincsem VI–VII وVirágpiac Lakópark التابعان لشركة Bayer، وHa11er Lakópark، وBókay Residence، إضافة إلى المرحلتين الأولى والثانية من Aerogate Homes؛ أما مراحل Aerogate اللاحقة فغير مشمولة. وهناك أحد عشر مشروعًا آخر فتحت إجراءات الترخيص من دون صدور قرار، وأحد عشر مشروعًا إضافيًا لم يُعثر بشأنها على أي إجراء على الإطلاق. والصفة هنا ليست شكلية: فهي تضغط الجداول الزمنية للموافقات وتربط الشقق الناتجة بتمويل المشترين المدعوم الذي هيمن على الإقراض العقاري المجري طوال عام 2026.
الاختبارات الأربعة التي بات على المشروع اجتيازها
عرض سامو شيمري، وزير الدولة لشؤون العمارة والمشاريع الإنشائية الكبرى، المعايير في منتدى Portfolio Property Investment Forum: الوصول إلى وسائل النقل، والانسجام مع المخطط العمراني المحيط، والاستدامة، والقدرة على تحمّل الكلفة، إلى جانب موافقة البلدية المضيفة. وتحتفظ التطويرات التي تملك رخصًا بالفعل بحقوقها المكتسبة. وقد وصف شيمري العملية بأنها استمرار حيث «تتوافق مصالح المجتمع»، وهي صياغة تترك للوزارة هامش تقدير واسعًا في شأن المشاريع الـ28 المتبقية.
مسألة معروض في سوق مرتفعة الأسعار
التوقيت مهم لأن الأسعار المجرية لم يعد فيها متسع يُذكر. تضع لقطة «غلوبرا» الوطنية للمجر في 17 أغسطس 2026 المتوسط عند 2,150 دولارًا للمتر المربع، بارتفاع 12.3% خلال اثني عشر شهرًا، ودرجة فقاعة عند 69 أي داخل النطاق المرتفع. أما بودابست فتقع فوق الرقم الوطني بكثير عند 4,376 دولارًا للمتر المربع، بعائد إيجاري إجمالي قدره 4.63%، وهو عائد ضئيل بمقاييس العواصم الأوروبية متوسطة السعر. وسحب صفة الأولوية لا يلغي مشروعًا، لكنه يسحب منه المسار السريع في اللحظة نفسها التي تشكّل فيها الوحدات المكتملة الجديدة الحجة الأساسية ضد مزيد من تسارع الأسعار. كما تأتي المراجعة بعد أيام قليلة من تأكيد الحكومة برنامجًا منفصلًا للسكن الإيجاري بقيمة 550 مليون يورو بتمويل من الاتحاد الأوروبي، فالدولة تضيف المعروض عبر قناة وتبطئه عبر أخرى في الوقت ذاته.
ما لا يزال معلقًا
لم تنشر الوزارة أيًا من المشاريع الـ28 تنوي تعليقه، ولا كيفية ترجيح المعايير الأربعة بعضها إزاء بعض. كما يبقى غامضًا كيف يتقاطع رفض بلدية ما مع مطوّر سبق أن قدّم طلب ترخيص. وحتى موعد ديسمبر، فإن من ينظر في وحدات على الخريطة داخل مشروع مصنّف إنما يسعّر نتيجة تنظيمية لا جدولًا إنشائيًا، وهذه النتيجة ستختلف من مشروع إلى آخر. وعلى المشترين المرتبطين بعقود أن يتأكدوا من المطوّر ما إذا كانت المرحلة المحددة التي وقّعوا عليها تملك رخصتها الخاصة، إذ يُظهر مثال Aerogate أن التصنيف قد يشمل جزءًا من الموقع دون بقيته.
Sources: Portfolio.hu (17 Aug 2026) https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260817/leallithatja-a-miniszterium-az-epitesi-engedely-nelkuli-otthon-startos-projekteket-mutatjuk-melyek-ezek-856790; Portfolio.hu (18 Aug 2026) https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260818/lakaspiaci-fordulopont-elott-magyarorszag-itt-vannak-a-piaci-reakciok-a-kormany-bejelenteseire-856984