أسعار الشقق في ميشكولتس تقفز 30% ومدن الأقاليم المجرية تتجاوز بودابست
بلغ متوسط سعر الشقق المستعملة في ميشكولتس 596,000 فورنت للمتر المربع بين يناير ويوليو 2026، بارتفاع نحو 30% سنوياً، متقدمة على ديبريتسن وجيور والعاصمة.
جرى تداول الشقق المستعملة في مدينة ميشكولتس (Miskolc) بمتوسط 596,000 فورنت للمتر المربع بين يناير ويوليو 2026، أي بزيادة تقارب 30% عن الفترة نفسها من العام الماضي. وهذا أسرع ارتفاع في القيمة بين عواصم المقاطعات المجرية، استناداً إلى بيانات صفقات شركة Duna House التي نقلها موقع Portfolio.hu في 27 أغسطس — وقد حدث في مدينة ما زالت تُصنَّف ضمن الأرخص في البلاد.
صفقة اللحاق بالركب، مدينةً مدينة
ميشكولتس ليست وحدها. فقد بلغ متوسط كيتشكيميت (Kecskemét) نحو 750,000 فورنت للمتر المربع بارتفاع 24%. ووصلت سومباتهي (Szombathely) إلى 720,000 فورنت، وسجلت كل من سومباتهي وزالايجرسيج (Zalaegerszeg) نمواً ضمن نطاق يتراوح بين 21% و27%. وتجاوزت بيتش (Pécs) 820,000 فورنت بارتفاع 15%، فيما أضافت تاتابانيا (Tatabánya) 16%.
النمط متسق بما يكفي ليكون بنيوياً لا محض مصادفة: كلما كانت نقطة الانطلاق أرخص، كانت زيادة 2026 أسرع. فالمشترون الذين أخرجتهم الأسعار من المعاقل الإقليمية التقليدية أُعيد توجيههم إلى الطبقة التالية الأدنى، كما أن أحجام الصفقات الأصغر في تلك المدن تضخّم التحركات بالنسبة المئوية.
المدن الراسخة نمت بأقل من نصف ذلك المعدل
جاءت ديبريتسن (Debrecen) وجيور (Győr)، وهما منذ زمن أغلى سوقين في الأقاليم، عند نطاق يتراوح بين 870,000 و940,000 فورنت للمتر المربع بنمو يقارب 11%. وتظلان متصدرتي الأسعار خارج بودابست، غير أن علاوتهما على ميشكولتس تقلصت بحدة خلال عام واحد.
وتروي سرعة البيع القصة نفسها من زاوية أخرى. فقد استغرقت العقارات في ميشكولتس ما يزيد قليلاً على 50 يوماً في المتوسط حتى البيع، بينما بيعت الشقق ذات الألواح الجاهزة خلال نحو 20 يوماً. وحقق البائعون أسعاراً نهائية أدنى من السعر المطلوب بنسبة 2% إلى 3% — وهو خصم لا يكاد يُذكر يشير إلى منافسة حقيقية على المعروض. أما في المناطق الريفية من المقاطعات فقد كانت الخصومات المعتادة نحو 8%.
كيف يُقرأ ذلك مقابل الأرقام الوطنية
تُدرج Glopra المجر عند 2,150 دولاراً للمتر المربع على المستوى الوطني، بنمو سنوي في الأسعار قدره 12.3% بالفورنت. ولأن الفورنت ارتفع خلال النافذة الزمنية نفسها، فإن الحركة ذاتها تعادل 23.5% مقيسةً بالدولار الأميركي — وهي فجوة ينبغي للمشترين الأجانب أن يبقوها في الحسبان، لأنها تعمل في الاتجاهين.
وتقف بودابست عند 4,376 دولاراً للمتر المربع بنمو سنوي 8.3% وعائد إيجاري إجمالي 4.63%، مقابل 4.69% على المستوى الوطني. وبحسب سجلنا إذن، تنمو العاصمة حالياً بوتيرة أبطأ من البلاد ككل، والبيانات الإقليمية أعلاه تُظهر أين يصنع الفارق.
أما درجة مخاطر الفقاعة لدينا فهي 69 للمجر و64 لبودابست، وكلتاهما في النطاق المرتفع. والضريبة الفعلية المعيارية على دخل الإيجار 13.5%، وتكاليف المعاملات قرابة 8% — من بين أخف التركيبات في أوروبا.
ويستدعي رقم الـ30% تحذيرين. فهو يُقاس من قاعدة منخفضة في مدينة ذات حجم صفقات متواضع، بحيث تكفي حفنة من الصفقات غير المعتادة لتحريك المتوسط. كما أن الأسعار الإقليمية في المجر تقاربت وتباعدت تاريخياً في دورات، لا في خط مستقيم.
Sources: Portfolio.hu (Duna House transaction data), 27 Aug 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260827/30-ot-ugrottak-a-lakasarak-egy-eddig-olcsonak-szamito-magyar-nagyvarosban-858582