أسعار المساكن في إيطاليا ترتفع 4.0% في الربع الثاني وتورينو تتقدم بـ 8.5% مقابل 2.4% لميلانو

معهد الإحصاء الإيطالي يضع أسعار المساكن أعلى بـ 4.0% من العام الماضي في الربع الثاني من 2026، وتتصدر تورينو بـ 8.5% بينما تأتي ميلانو أخيرًا بـ 2.4%.

ارتفع المؤشر الإيطالي لأسعار المساكن بنسبة 1.7% مقارنة بالربع الأول و4.0% مقارنة بالربع الثاني من 2025، وفق التقدير الأولي الذي نشره معهد الإحصاء في 17 سبتمبر 2026. وبلغ المؤشر 104.2 على أساس سنة 2025 يساوي 100. وداخل هذا العنوان رقمان يحملان معظم الحركة، وهما يشيران إلى اتجاهين متعاكسين.

المساكن الجديدة تسبق الرصيد القائم

ارتفعت أسعار المساكن حديثة البناء 2.7% عن الربع السابق و5.0% عن العام السابق، لتبلغ مستوى مؤشر قدره 104.5. وارتفعت المساكن القائمة 1.5% عن الربع السابق و3.7% عن العام السابق، إلى 104.0. والفارق بين المعدلين السنويين 1.3 نقطة مئوية، وهو يسير في الاتجاه الذي ترجّحه تكاليف البناء لا في الاتجاه الذي يرجّحه طلب قوي.

وبترحيل النصف الأول من العام، يقف المتوسط السنوي لعام 2026 اليوم عند 3.8%. أما المعاملات، التي يتابعها المعهد إلى جانب الأسعار، فبقيت دون تغيّر يُذكر عند 0.1% فوق الربع الثاني من 2025. الأسعار تتحرك، وعدد الصفقات خلفها لا يتحرك.

المنطقة الأسرع ليست الأغنى

لا يتبع التوزيع الجغرافي سلّم الأسعار المعتاد بين الشمال والجنوب. سجّل الوسط أقوى نمو سنوي عند 5.1%، متقدمًا على الشمال الشرقي عند 4.2% والشمال الغربي عند 3.9%، بينما جاء الجنوب والجزر أخيرًا عند 2.6%.

هذا الترتيب مهم لأن الشمال الغربي يضم ميلانو، أغلى أسواق إيطاليا والسوق التي قادت المؤشر الوطني خلال معظم الدورة التالية لعام 2021. وهي اليوم ثاني أبطأ المناطق الأربع.

تورينو وروما وميلانو

أرقام المدن تقول الأمر نفسه بوضوح أكبر. ارتفعت تورينو 8.5% خلال العام، وروما 6.4%، وميلانو 2.4%. أي أن ميلانو تنمو بأقل من ثلث وتيرة تورينو.

ولهذا قراءتان، إحداهما بديهية والأخرى أقل راحة. البديهية هي اللحاق: المدن الأرخص لديها مجال أوسع للصعود. والأقل راحة أن ميلانو بلغت مستوى توقّف عنده المشتري الحدّي، وأن المدن التي خلفها تمتص الطلب الذي كان يتجه إليها. والنشرة لا تفصل بين القراءتين، ومن ينقل عنها لا ينبغي أن يفصل نيابة عنها.

أين تقف أرقامنا ولماذا تبدو أعلى

يسجّل صف إيطاليا لدينا سعر السوق الوطنية عند 2,354 دولارًا للمتر المربع وفق لقطة 13 سبتمبر 2026، مع إيجار شهري قدره 16.92 دولارًا للمتر المربع. ويعطي هذا الاقتران عائدًا إجماليًا قدره 8.63%، ينخفض إلى 6.82% بعد ضريبة فعلية على دخل الإيجار نسبتها 21%. وتبلغ تكاليف المعاملة الإجمالية 14%، وهي من الأعلى في تغطيتنا، ودرجة الفقاعة لدينا لإيطاليا 48 ضمن النطاق المعتدل. وخلال عشر سنوات ارتفع السوق 18.8% باليورو و24.9% بالدولار.

يُظهر صفنا تغيّرًا سنويًا قدره 5.2% بالعملة المحلية مقابل 4.0% لدى المعهد، والفارق منهجي لا تناقضي. فالسعر والإيجار لدينا يأتيان من مؤشر وطني لأسعار العرض، بينما يقوم المؤشر الرسمي على معاملات مسجّلة. أسعار العرض تنعطف أولًا وتتجاوز الهدف، وأسعار المعاملات تؤكد لاحقًا وبدرجة أقل. سلسلتان أمينتان تقيسان لحظتين مختلفتين من البيعة نفسها لن تتطابقا، والمفيد هو أن تعرف أيهما تقرأ.

Sources: Istat, Prezzi delle abitazioni, II trimestre 2026, provisional estimate, 17 September 2026 https://www.istat.it/wp-content/uploads/2026/09/CS-abitazioni-Q22026.pdf

Market data: Italy