معدل شغور الشقق في مترو مانيلا يبلغ 24.9% مع تحول الطلب إلى الوحدات الرخيصة

قدّرت كوليرز شغور سوق الشقق الثانوية في مترو مانيلا بنسبة 24.9% في الربع الثاني من 2026، مع نحو 80,000 وحدة غير مباعة لا تزال معروضة.

بقيت شقة من كل أربع شقق في السوق الثانوية بمترو مانيلا خالية خلال الربع الثاني من عام 2026. فقد قدّرت كوليرز الفلبين معدل الشغور بنسبة 24.9%، ارتفاعاً من 24.7% في الربع الأول، وتتوقع بلوغ ذروة قدرها 25.6% بنهاية العام. وفي منطقة الخليج، الحي المقام على أراضٍ مستصلحة والذي شُيّد إلى حد بعيد حول مشغّلي المقامرة الخارجيين الذين غادروا منذ ذلك الحين، يقترب الشغور من 60%. ولا يزال في منطقة العاصمة نحو 80,000 وحدة غير مباعة، منها 32,600 وحدة مكتملة وجاهزة للسكن.

المطوّرون توقفوا عن البناء أصلاً

جاء رد فعل جانب العرض حاداً. فقد أطلق المطوّرون 1,200 وحدة في الربع الثاني و2,600 وحدة في النصف الأول من عام 2026، بانخفاض قدره 64% عن الفترة نفسها من العام الماضي. هذه هي السوق وهي تعمل كما ينبغي، إذ يُغلق صنبور المعروض الجديد ريثما يُستوعب الفائض القائم، غير أن الفائض من الضخامة بحيث تُقاس الحسبة بالسنوات لا بالأرباع. وبلغ صافي الاستيعاب في الربع الثاني 500 وحدة، بانخفاض 60% عن الربع الأول وهو الأضعف خلال خمسة أرباع. وبهذه الوتيرة، فإن الوحدات المكتملة غير المباعة وحدها، وعددها 32,600، تعني فترة تصريف ممتدة.

الطلب المتبقي انتقل إلى الشرائح الأدنى

التحول الأكثر أثراً في بيانات كوليرز هو تحول في التركيبة. فقد استحوذت الشريحتان الاقتصادية والميسورة على 67% من صافي الاستيعاب في النصف الأول، مقابل 33% قبل عام، إذ بلغت الشريحة الميسورة وحدها 38% والاقتصادية 29%. والمشترون في نطاق 1.8 مليون إلى 3.6 مليون بيزو هم السوق اليوم. ويفسر التمويل جانباً كبيراً من ذلك: فصندوق الإسكان الحكومي باغ إيبيغ يقدّم سعراً ترويجياً قدره 4.5% سنوياً حتى نهاية عام 2026، ورفع الحد الأقصى للقرض من 6 ملايين إلى 10 ملايين بيزو، وهي شروط تصل إلى مشترين لا تخدمهم البنوك التجارية. ويُعرض نحو 9,300 وحدة غير مباعة وجاهزة للسكن بأسعار تتراوح بين 3.601 مليون و5 ملايين بيزو، أي قرب الشريحة التي تركّز فيها الطلب لكن فوقها.

لماذا تبدو الأرقام الوطنية أكثر هدوءاً

تُظهر بيانات غلوبرا أن متوسط السعر في الفلبين يبلغ 2,396 دولاراً للمتر المربع، مع أسعار أعلى بنسبة 4.5% عن العام الماضي وعائد إيجاري إجمالي قدره 5.11%، بحسب لقطة 23 يوليو. ولا تعارض بين هذا الرقم الوطني ومعدل الشغور لدى كوليرز، لأن كلاً منهما يقيس شيئاً مختلفاً: فالسلسلة الوطنية تغطي كامل الرصيد السكني في البلاد، بينما تتناول كوليرز السوق الثانوية للشقق في منطقة حضرية واحدة، وهي الشريحة التي استوعبت أكثر عمليات البناء مضاربةً خلال العقد الماضي. وتقع درجة مخاطر الفقاعة البالغة 42 من 100 ضمن النطاق المعتدل على المستوى الوطني، فيما يتضح أن شريحة الشقق في مترو مانيلا تحت ضغط أكبر مما توحي به تلك الدرجة.

عنق الزجاجة الجدير بالمتابعة

رأى مدير الأبحاث في كوليرز، جوي روي بوندوك، أن تسريع تراخيص البيع أمر حاسم لتعافي قطاع الإسكان، مشيراً بذلك إلى المسار الإداري لا إلى الطلب بوصفه القيد الفعلي على الشرائح التي تُباع بالفعل. وهو تشخيص غير مألوف في سوق تضم 80,000 وحدة غير مباعة، لكنه يعكس اختلالاً حقيقياً: فالمخزون قابع في شرائح سعرية غادرها المشترون، بينما تحتاج الوحدات التي يريدونها اليوم إلى موافقات جديدة كي تُبنى. والعوائد الإجمالية المذكورة هنا لا تشمل معدل الضريبة الفعلي على الإيجار البالغ 25% المطبق على الحالة المعيارية لغير المقيم.

Sources: Manila Bulletin (Colliers Philippines Q2 2026 briefing) https://mb.com.ph/2026/08/12/affordable-homes-buck-metro-manila-condo-glutcolliers

Market data: Philippines