ضرائب العقارات وتكاليف الشراء في الجبل الأسود (2026)

الإيجار في الجبل الأسود يخضع لضريبة 15% نصاً و11.87% فعلياً، وتُضاف 9.6% تكاليف على ثمن الشراء. هذا هو تفسير الرسم البلدي وفروقه بين المدن.

شقة في تيفات تُؤجَّر بتسعمائة يورو شهرياً تدرّ 10,800 يورو إيجاراً سنوياً إجمالياً. الضريبة المستحقة عليها ليست 1,620 يورو كما توحي النسبة المعلنة البالغة 15%، بل نحو 1,282 يورو. وينشأ هذا الفارق عن قاعدتين اثنتين، ومن يفهمهما يقرأ تكاليف الشراء على نحو صحيح أيضاً.

خصم التكاليف الثابت بنسبة 30% دون فواتير

لا تخضع الأجرة بكاملها للضريبة. فقبل تطبيق النسبة يُخصم من الإيجار الإجمالي 30% تكاليف مقطوعة تُعرف باسم normirani troškovi ، ولا يُطلب لإثباتها فواتير ولا دفاتر محاسبية ولا بيان نفقات فعلية. وبذلك تقع ضريبة الدخل البالغة 15% على 70% من الإيجار فقط، أي ما يعادل 10.50% من الإجمالي.

ومَن يملك عقاراً أو عقارين يجد هذا الخصم المقطوع أسخى في العادة من نفقاته الحقيقية، ولذلك نادراً ما يلجأ المؤجرون إلى إثبات التكاليف الواقعية. وتصف ملخصات PwC الضريبية المعاملة ذاتها.

الرسم البلدي يُفرض على الضريبة لا على الإيجار

هنا يقع أكثر ما يُكتب في الخطأ. فالرسم الإضافي المعروف باسم prirez تفرضه البلدية على مبلغ الضريبة المحتسب، لا على الدخل الإيجاري. وبالنسبة الشائعة البالغة 13% يجري الحساب هكذا: 10.50% يُضاف إليها 13% من هذه النسبة نفسها، فيستقر العبء عند 11.87% من الإيجار الإجمالي. وهذا هو الرقم الذي تسجّله Glopra للجبل الأسود في لقطة بياناتها المؤرخة 2026-07-23 والمُعدّة وفق المنهجية v3 ، وبوابة إدارة الضرائب eporezi.me تعرض التسلسل نفسه.

ويظن كثير من المشترين أن الرسم يرفع العبء فوق 15%، وهو ما لا يحدث إطلاقاً ما دام وعاؤه الضريبةَ لا الأجرة.

تفاوت المعدل بين بودفا وبودغوريتسا

لكل بلدية أن تحدد رسمها، ومن ثم يتحرك المعدل الفعلي ضمن نطاق ضيق تحصره بيانات Glopra بين 10.5% و12.08%. تطبّق بودفا رسماً قدره 10% فيبلغ العبء 11.55%، بينما تطبّق بودغوريتسا وتسيتيني 15% فيرتفع إلى 12.08%. والفارق بين الطرفين لا يتجاوز نصف نقطة مئوية من الإيجار الإجمالي.

ولا صلة للمعدل بحجم الدخل، فشقة صغيرة تدرّ ستة آلاف يورو سنوياً وفيلا تدرّ ستين ألفاً تخضعان للنسبة عينها.

ما يُضاف إلى ثمن الشراء

تقدّر Glopra إجمالي تكاليف المعاملة بنحو 9.6% من الثمن. ويدخل فيها ضريبة نقل الملكية التصاعدية على العقارات المعاد بيعها، وتوثيق العقد لدى كاتب العدل، والقيد في السجل المساحي، والمراجعة القانونية المستقلة، وعمولة الوساطة متى تحمّلها المشتري.

وبمتوسط سعر وطني قدره 2,785 دولاراً للمتر المربع، تبلغ كلفة شقة مساحتها 70 متراً مربعاً نحو 195,000 دولار، تُضاف إليها قرابة 18,700 دولار من الرسوم. وهذا مبلغ يُدفع نقداً، ولا يموّله المصرف عادة، ولا يُسترد عند إعادة البيع.

ومن الحكمة الاتفاق كتابةً على أتعاب المحامي وكاتب العدل قبل توقيع العقد التمهيدي، فبعد التوقيع يصعب التفاوض عليها. ويُنصح كذلك بفحص القيد المساحي وحالة الترخيص، إذ لا تزال على الساحل مبانٍ غير مكتملة التسوية ورقياً، ويتحمل المشتري تبعة ذلك.

عائد 4.84% أمام سوق ارتفع 154.1%

العائد الإيجاري الإجمالي في الجبل الأسود يبلغ 4.84%، وبعد خصم الضريبة الفعلية البالغة 11.87% يتبقى ما يزيد قليلاً على 4.2%، قبل رسوم الصيانة والإدارة وفترات الشغور والضريبة العقارية البلدية السنوية.

ولم تواكب الإيجارات صعود الأسعار. فبالدولار ارتفعت أسعار العقارات 101.4% خلال خمس سنوات و154.1% خلال عشر، مع 9.8% إضافية في الاثني عشر شهراً الأخيرة، وبلغت نسبة السعر إلى الدخل 13.0. وتصنّف Glopra خطر الفقاعة بأنه مرتفع بدرجة 76، وتعدّ في الوقت ذاته موثوقية بيانات البلد عالية، فالتحذير إذن ليس نتيجة نقص في التغطية.

القواعد الضريبية والرسوم البلدية عرضة للتغيير؛ وهذه المقالة معلومات عامة لا مشورة ضريبية، لذا يُستحسن التحقق من الوضع الخاص مع مستشار محلي في الجبل الأسود قبل التوقيع.

المصادر

Glopra

ملخصات PwC الضريبية

Market data: Montenegro