الموازنة الهولندية تخفض ضريبة نقل الملكية على المستثمرين إلى 7% اعتبارًا من 2027

هولندا تقترح خفض ضريبة نقل ملكية العقار من 8% إلى 7% في 2027 للمشترين الذين لن يسكنوا العقار بأنفسهم.

نشرت الحكومة الهولندية حزمتها الضريبية لعام 2027 في 15 سبتمبر 2026 عند الساعة 15:35. وتتضمن الحزمة إجراءً يغيّر الحساب لكل من يشتري عقارًا سكنيًا هولنديًا بغرض الاستثمار: فضريبة نقل الملكية، أي overdrachtsbelasting، تنخفض في 2027 من 8% إلى 7% للمشترين الذين لن يسكنوا العقار بأنفسهم. ويقول البيان ذلك صراحةً: «het tarief voor de overdrachtsbelasting voor niet-bewoners van 8% naar 7% in 2027».

المعيار هو السكن لا الجنسية

الصياغة مهمة، ومن السهل إساءة قراءتها. فالنسبة تتوقف على ما إذا كان المشتري سيسكن العقار، لا على أصله ولا على مكان إقامته الضريبية. ولذلك يدفع غير المقيم الذي يشتري شقة بغرض التأجير النسبة نفسها البالغة 7% التي يدفعها مستثمر هولندي يشتري الشقة المطابقة في الطابق الأدنى. ولا يتضمن الإجراء رسمًا إضافيًا خاصًا بالمشترين الأجانب، ولا يعيد البيان ذكر النسبة المطبّقة على من يشتري للسكن.

كما أنه اقتراح لا قانون نافذ. فالحزمة الضريبية ما زالت بحاجة إلى إقرار مجلسي البرلمان، والنص الذي يقرّه المجلسان هو النص المُلزِم.

جمعيات الإسكان تحصل على إجراءين خاصين بها

تحمل الحزمة نفسها تغييرين لقطاع الإيجار الاجتماعي. فاعتبارًا من 2027 تُعفى جمعيات الإسكان من ضريبة نقل الملكية عند تحويل مساكن الإيجار الاجتماعي إلى جمعيات إسكان أخرى، ما يزيل كلفة ضريبية عن عمليات إعادة ترتيب المحافظ داخل القطاع. واعتبارًا من 2029 تعتزم الحكومة إلغاء القيد العام على خصم الفوائد بالنسبة إليها، بهدف معلن هو توسيع قدرتها الاستثمارية كي تبني مزيدًا من مساكن الإيجار الاجتماعي.

ويشير الإجراءان إلى الاتجاه نفسه الذي يشير إليه خفض النسبة: تقليل احتكاك الصفقة بدل دعم السعر.

كم تساوي نقطة مئوية واحدة فعليًا

في شراء عقار للتأجير بقيمة 500,000 يورو، يبلغ الفارق بين 8% و7% مقدار 5,000 يورو. وهذا حسابنا نحن استنادًا إلى النسب المعلنة، وليس رقمًا واردًا في البيان. وقياسًا بتقديرنا لتكاليف المعاملة في هولندا، أي 11.5% من ثمن الشراء، يزيل الخفض نحو جزء من اثني عشر جزءًا من إجمالي كلفة الدخول. فهو يقصّر فترة استرداد ثمن الاستحواذ، لكنه لا يغيّر الدخل الذي يدرّه العقار.

وهذا التمييز حادّ على نحو غير معتاد في الحالة الهولندية. فهولندا لا تفرض الضريبة على الإيجار المحصَّل فعليًا من سكن مملوك ملكية خاصة كما تفعل معظم الأسواق الأوروبية، بل تفرضها على عائد مفترض على الأصول ضمن نظام box 3. ويطبّق نموذجنا نسبة 36%، وهو ما يضع العائد الصافي عند 3.82% مقابل عائد إجمالي 5.97%. ولأن العبء مرتبط بقيمة الأصل لا بدخله، فإن ارتفاع الإيجار لا يرفع الضريبة، وشهر الشغور لا يخفضها. خفض ضريبة نقل الملكية يقع على كلفة الدخول؛ أما العبء المتكرر فيبقى حيث كان.

السوق التي يحطّ عليها الخفض

وفق لقطتنا في 7 سبتمبر، يبلغ المستوى الوطني للأسعار في هولندا 4,900 دولار للمتر المربع، وهو مشتق من بيانات الصفقات الصادرة عن جهاز الإحصاء الوطني وبموثوقية عالية. وارتفعت الأسعار 3.9% على أساس سنوي باليورو و3.7% بالدولار. ودرجة مخاطر الفقاعة لدينا 65 ضمن النطاق المرتفع، ونسبة السعر إلى الدخل 7.5، وهي معتدلة بمقياس تغطيتنا الأوروبية. والملكية كاملة، غير أن الأرض تحت المبنى في بعض مناطق البلاد تخضع لحق سطحية طويل الأمد يُعرف بـerfpacht، وعلى المشتري التحقق منه قبل أي توقيع.

هذا ليس استشارة ضريبية، ومعالجة أي عملية شراء بعينها تتوقف على وقائع لا يتناولها البيان.

Sources: Government of the Netherlands https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2026/09/15/belastingplan-2027-voorstellen-voor-beter-werkend-belastingstelsel-en-gezonde-overheidsfinancien

Market data: Netherlands