تبقى في شيانغ ماي 11,353 وحدة سكنية غير مبيعة بينما تحتاج شيانغ راي إلى 96 شهراً لتصريفها

يواصل المخزون السكني غير المبيع في شمال تايلاند النمو، فشيانغ ماي تحتفظ بـ 11,353 وحدة وشيانغ راي تحتاج إلى 96 شهراً لاستيعاب ما بُني فعلاً.

نشر مركز معلومات العقار التايلاندي في 25 سبتمبر 2026 مسحه لسوق المساكن في الشمال للنصف الأول من عام 2026، وهو يغطي شيانغ ماي ولامفون وشيانغ راي وفيتسانولوك وناخون ساوان. وفي شيانغ ماي، أكبر أسواق المنطقة، كانت 12,715 وحدة معروضة للبيع بقيمة 60,091 مليون بات، بزيادة 12.7% بعدد الوحدات و16.3% بالقيمة على العام السابق، وبقيت 11,353 وحدة منها غير مبيعة، أي أكثر بنسبة 12.0% مما كانت عليه قبل عام.

وقراءة المركز نفسه هي أن المنطقة تدخل مرحلة إعادة توازن، وتنتقل من التوسّع إلى تحويل المخزون القائم إلى نقد. وانخفض عدد المشاريع الجديدة المطلقة في الأقاليم الخمسة بنحو 9%.

حسابات الاستيعاب تتباعد بما يقارب أربعة أمثال

أنظف طريقة لمقارنة هذه الأسواق الخمسة هي الزمن الذي يحتاجه كل منها لبيع ما بناه فعلاً. تستوعب شيانغ ماي 1.8% من مخزونها شهرياً، أي نحو 50 شهراً، والتفصيل داخل هذا الرقم مفيد: الشقق في المجمعات السكنية تُصرَّف في 39 شهراً والمنازل المنخفضة في 55 شهراً. ولامفون هي الأسرع بنسبة 3.1% شهرياً و26 شهراً، لكن على قاعدة أصغر بكثير قوامها 979 وحدة معروضة للبيع بقيمة 2,550 مليون بات، منها 795 غير مبيعة.

وفي الطرف الآخر تستوعب شيانغ راي 1.0% شهرياً وتحتاج إلى 96 شهراً، أي ثماني سنوات، لتصريف 2,843 وحدة غير مبيعة من أصل 3,020 وحدة معروضة للبيع بقيمة 11,772 مليون بات. وتقف ناخون ساوان عند 1.3% شهرياً و69 شهراً، مع 1,239 وحدة غير مبيعة من أصل 1,347 وحدة معروضة بقيمة 6,858 مليون بات.

في إقليمين توقّف المطوّرون بالفعل

استجابة العرض مرئية وحادّة على نحو غير مألوف. فناخون ساوان لم تشهد إطلاق أي مشروع جديد خلال نصف العام، وتراجع مخزونها المعروض للبيع بنسبة 22.6% وهبطت مبيعاتها الجديدة بنسبة 77.0%. ولامفون قلّصت العرض الجديد بنسبة 73.0% وتراجع مخزونها المعروض بنسبة 17.7%، وهكذا تُبنى مدة استيعاب قوامها 26 شهراً. وأضافت شيانغ راي 68 وحدة جديدة فقط، أي أقل بنسبة 43.3% من العام السابق.

وفيتسانولوك هي المثال الأوضح على الآلية نفسها. فقد انخفض العرض الجديد هناك بنسبة 91.4% في حين ارتفعت المبيعات الجديدة بنسبة 61.4%، وتقلّصت مدة الاستيعاب من 119 شهراً إلى 78 شهراً. ولا شيء في هذا التحسّن يأتي من قوة الطلب وحدها، بل يأتي من توقّف المطوّرين.

ما تركناه خارج النص عن قصد

هناك كتلة أرقام في هذه النشرة لم تدخل هذه المقالة. فالنص يحمل قيمة مبيعات جديدة تبلغ 5,790 مليون بات مع نسب تغيّر مرفقة بها، ولم تتفق قراءتان منفصلتان للوثيقة على ما إذا كانت هذه الأرقام تخصّ شيانغ ماي وحدها أم الأقاليم الخمسة مجتمعة. والرقم الذي يكون مستواه الجغرافي غير مؤكد أسوأ من غياب الرقم، لأن قيمة على مستوى الإقليم تُعرض كقيمة إقليمية شاملة تُخطئ في حجم السوق بصمت. يبقى خارج النص حتى يُحسم المستوى.

كيف يتوافق ذلك مع أرقامنا الخاصة عن شيانغ ماي

بحسب بيانات Glopra، تطلب شقة بغرفة نوم واحدة في مجمع سكني في شيانغ ماي 2,523,950 باتاً، أي 76,333 دولاراً، مقابل إيجار مطلوب يبلغ 14,524 باتاً شهرياً، أي 439.26 دولاراً. والرقمان يأتيان من المنصة نفسها والمدينة نفسها وقطاع الشقق ذات الغرفة الواحدة نفسه، وهذا ما يجعل النسبة قابلة للاستخدام، وهي تعطي عائداً إجمالياً يقارب 6.9% قبل التكاليف. ونصنّف هذا السطر بموثوقية منخفضة، والسبب مهم هنا: الجانبان كليهما تجميع لإعلانات حيّة على منصة عقارية وليست سجلات صفقات، والإعلان يُظهر ما يأمله البائعون لا ما دفعه المشترون.

وبقراءة المصدرين معاً يتوقف هذا العائد عن أن يبدو خبراً جيداً بحد ذاته. فالسوق التي فيها مخزون شقق غير مبيع يكفي 39 شهراً ليست سوقاً تُزايد فيها الإيجارات المطلوبة صعوداً. وعائد مطلوب بنسبة 6.9% في هذا السياق يرجّح أن يعكس أسعاراً توقّفت عن الصعود أكثر مما يعكس إيجارات تنطلق إلى الأمام، وارتفاع الوحدات غير المبيعة في شيانغ ماي بنسبة 12.0% يشير إلى الاتجاه نفسه.

أما على مستوى البلد كله فننشر سعراً للوحدة يبلغ 77,534.50 دولاراً، مبنياً على بيانات نقل الملكية الوطنية لهذا المركز نفسه للنصف الأول من 2026، التي سجّلت 167,665 وحدة و429,839 مليون بات من قيمة النقل. ولا ننشر إيجاراً وطنياً في تايلاند، ولذلك لا يوجد عائد وطني. وقد تحرّكت أسعار المساكن التايلاندية بنسبة 1.26% خلال اثني عشر شهراً بالبات، وبسالب 2.9% مقيسة بالدولار، وبنسبة 12.0% على مدى خمس سنوات و29.1% على مدى عشر سنوات، ونمنح البلد 62 نقطة لخطر الفقاعة، في النطاق المرتفع. وسطر شيانغ ماي سطر على مستوى المدينة وسطر تايلاند سطر على مستوى البلد، وهما مستويان جغرافيان مختلفان لا يمكن ترتيبهما أحدهما مقابل الآخر.

بالنسبة للمشتري الأجنبي يأتي سؤال الملكية أولاً

قبل أن تعني هذه الحسابات شيئاً، يمكن لغير المقيم في تايلاند أن يملك شقة في مجمع سكني ملكية كاملة، لكن فقط داخل حصة أجنبية تبلغ 49% لكل مبنى، ولا يمكنه تملّك الأرض. وتصل تكاليف الشراء إلى 7.5% من السعر، ويتحمّل دخل الإيجار معدلاً فعلياً يبلغ 3.37% في حالتنا المعيارية لغير المقيم، داخل نطاق يمتد من 0.86% إلى 15%. ومدة استيعاب تبلغ ثماني سنوات في شيانغ راي وحصة 49% لكل مبنى في شيانغ ماي قيدان من نوعين مختلفين، وواحد منهما فقط يظهر في حساب العائد.

Sources: Real Estate Information Center (REIC), Government Housing Bank of Thailand, press release No. 294 on the northern region residential market in the first half of 2026, 25 September 2026 https://www.reic.or.th/Activities/PressRelease/294; Real Estate Information Center (REIC), northern housing market first half 2026 press release PDF https://www.reic.or.th/Upload/2026-09-25-reic-press-release-northern-housing-market-h1_365_1790333283_13363.pdf

Market data: Thailand · Phuket · Chiang Mai · Pattaya