تقرير حكومي سويسري: توسيع دعم شراء المساكن سيرفع الأسعار بالدرجة الأولى

تقرير للمجلس الاتحادي نُشر في 18 سبتمبر يخلص إلى أن توسيع دعم المشترين سيرفع الأسعار أساساً. وبلغت نسبة التملك 35.7% في عام 2024.

نشر المجلس الاتحادي السويسري في 18 سبتمبر 2026 تقريراً يخلص إلى أن الدعم الحكومي الإضافي الواسع لتملك المساكن لن يحقق الكثير، لأنه سيرفع الطلب ومعه أسعار العقارات دون أن يضيف وحدة سكنية واحدة إلى الرصيد القائم. وبلغت نسبة تملك المساكن في سويسرا 35.7% في عام 2024، وهي في انخفاض طفيف.

ما الذي سُئل عنه وما الذي عاد

يجيب التقرير عن الاقتراح رقم 23.4323 الذي قدمته لجنة الاقتصاد والضرائب في مجلس الولايات. وكان السؤال ما إذا كان على الاتحاد أن يفعل المزيد كي تتمكن الأسر من الشراء. والجواب أن إعطاء الأسر مزيداً من المال للمزايدة، في سوق لا يُبنى فيها شيء جديد نتيجة لذلك، يغيّر السعر بالدرجة الأولى لا عدد الملاك.

وهذا تصريح مباشر بدرجة غير معتادة من حكومة عن إنفاقها المحتمل، ولهذا السبب بالذات يهم خارج سويسرا أيضاً: الآلية نفسها تعمل أينما التقت إعانات جانب الطلب بعرض جامد.

رقم للطريق الذي لم يُسلك

يضع التقرير سعراً للسيناريو البديل. فدعم 1,000 عقار سنوياً بقروض متوسطها 100,000 فرنك سيكلف الاتحاد، وفق تقديره، نحو مليار فرنك على المدى الطويل. وبوضع 1,000 عقار سنوياً إلى جانب نسبة تملك قدرها 35.7% يتضح كم القليل الذي سيشتريه هذا المال، وهذه هي بالضبط حجة التقرير ضد إنفاقه.

الإجراءات الثلاثة التي تتحرك فعلاً

بدل الإعانة الواسعة، يشير المجلس الاتحادي إلى ثلاثة مسارات جارية بالفعل. الأول هو تغيير نظام ضريبة تملك المسكن بإلغاء القيمة الإيجارية المفترضة، أي Eigenmietwert، ويسري مطلع عام 2029. والثاني هو الاشتراك بأثر رجعي في الركيزة الادخارية التقاعدية 3a، وهو ممكن منذ عام 2026. والثالث هو مراجعة برامج دعم التملك الريفية القائمة التي تديرها المؤسسة السويسرية لتشجيع تملك المساكن وبرامج المساعدة الهيكلية التابعة للمكتب الاتحادي للزراعة، بهدف إزالة قنوات التمويل المزدوجة ورفع الفعالية.

واحد فقط من هذه الثلاثة يحمل تاريخاً. فالتغيير الضريبي لعام 2029 هو الالتزام الثابت الوحيد في الحزمة، وما عداه تحليل ومراجعة.

السوق التي يصفها التقرير

تضع بيانات Glopra السويسرية سعر المسكن على المستوى الوطني عند 9,467.70 دولار للمتر المربع، مع إيجار مطلوب قدره 23.30 دولار للمتر المربع شهرياً. وهذا يعني عائد إيجار إجمالياً قدره 2.95%، و2.79% بعد الضريبة الفعلية على دخل الإيجار البالغة 5.57%، ويقف إلى جانبه مؤشر خطر فقاعة قدره 73 ضمن النطاق المرتفع. وتبلغ تكاليف المعاملات 6.1%.

وفي السلاسل الأطول تقوم العملة بمعظم العمل. فقد ارتفعت الأسعار السويسرية 4.5% بالفرنك خلال اثني عشر شهراً و4.1% بالدولار؛ وعلى مدى خمس سنوات 18.8% بالفرنك مقابل 37.4% بالدولار؛ وعلى مدى عشر سنوات 38.7% بالفرنك مقابل 73.1% بالدولار. وبالنسبة إلى مالك أجنبي، جاء الجزء الأكبر من مكسب العشر سنوات من الفرنك لا من السوق السكنية السويسرية. ويخضع المشترون الأجانب فضلاً عن ذلك لنظام Lex Koller الذي يشترط على غير المقيمين الحصول على ترخيص لاقتناء عقار سكني.

وبجمع القطع معاً، يقف منطق المجلس الاتحادي على أرض صلبة: عائد إجمالي قدره 2.95%، ونسبة تملك قدرها 35.7%، وقراءة فقاعة مرتفعة، تصف جميعها سوقاً يُحدَّد فيها سعر الرصيد بشيء آخر غير الدخل الذي يولده. وإضافة قوة شرائية إلى مثل هذه السوق سياسةُ أسعار لا سياسةُ إسكان. ويتوقف التقرير عند هذه الملاحظة: فهو لا يقترح أي إعانة جديدة ولا يقرر شيئاً بشأن العرض.

Sources: Swiss Federal Council, Bericht analysiert moegliche Massnahmen zur Wohneigentumsfoerderung, 18 September 2026 https://www.admin.ch/de/newnsb/MLAe1OGlsuFn

Market data: Switzerland