البنك الوطني السويسري يُبقي سعر الفائدة عند 0% في سبتمبر 2026

أبقى البنك الوطني السويسري سعر فائدته عند 0% في الرابع والعشرين من سبتمبر 2026، ويتوقع تضخماً بنسبة 0.7% هذا العام و0.8% في 2027 و0.8% في 2028.

أبقى البنك الوطني السويسري سعر فائدته دون تغيير عند 0% في تقييم السياسة النقدية الصادر في الرابع والعشرين من سبتمبر 2026. وقد ارتفع تضخم أسعار المستهلك من 0.6% في مايو إلى 0.8% في أغسطس، ويتوقع البنك الآن 0.7% لعام 2026 و0.8% لعام 2027 و0.8% لعام 2028. ويتوقع أن ينمو الاقتصاد السويسري بين 1.5% و2% هذا العام وبنحو 1.5% في 2027.

وثمة أمر لا يفعله هذا الإصدار: فهو لا يذكر الإسكان. فالتقييم وثيقة خاصة بالفائدة والتضخم فحسب، ولا يتضمن أي تصريح عن الإقراض العقاري أو العقار السكني. ولذلك فالقراءة العقارية التالية قراءتنا نحن، مستخرجة من سعر الفائدة نفسه لا من أي قول للبنك.

الصفر هو السعر المرجعي للمال العقاري السويسري

سعر فائدة يبلغ 0% هو المرساة التي تقع تحت واحد من أرخص أنواع الإقراض السكني في العالم المتقدم. ومع تضخم يسير عند 0.8% ويُتوقع أن يبقى هناك عامين آخرين، لم يترك البنك لنفسه سبباً ظاهراً للتحرك، وهذا يعني بالمقابل أن تسعير الرهن العقاري السويسري من غير المرجح أن يُعاد تسعيره صعوداً بفعل السياسة النقدية في الأمد القريب.

وبالنسبة للمالك السويسري فهذا مريح. أما للمستثمر الدولي الذي يقارن الأسواق، فهذا هو المتغير الذي يفسر لماذا تبدو العوائد السويسرية على ما هي عليه، والتفسير غير مُجامل للعائد.

حساب العائد ضيق بصورة غير معتادة

يحمل سجلنا الوطني السويسري، في لقطة الثاني والعشرين من سبتمبر 2026، سعر عرض يبلغ 9,468 دولاراً للمتر المربع في قطاع الشقق، محوّلاً من 7,719 فرنكاً سويسرياً للمتر المربع، بنطاق منشور يمتد من 4,631 إلى 10,807 فرنكاً. أما إيجار العرض المقابل، من مجموعة البيانات نفسها، فهو 23.30 دولاراً للمتر المربع شهرياً، محوّلاً من 19 فرنكاً. وهذان الرقمان يعطيان عائداً إجمالياً يقارب 3.0%، قبل أي تكلفة وقبل أي شغور وقبل أي ضريبة.

وهذه هي النتيجة العملية لسعر فائدة صفري طُبق سنوات على الإسكان: إذ دُفعت القيم الرأسمالية صعوداً في مواجهة إيجارات لا تستطيع اللحاق، فينضغط عائد الدخل. ويبلغ اتجاه الأسعار على اثني عشر شهراً لسويسرا 4.5% بالفرنك و1.2% بعد استبعاد حركة الصرف؛ والأسعار أعلى بنسبة 18.8% من مستواها قبل خمس سنوات وبنسبة 38.7% من مستواها قبل عشر، وقراءتنا لمخاطر الفقاعة 73 من 100 في النطاق المرتفع.

مسألة الدخول تأتي قبل مسألة العائد

سويسرا هي أيضاً السوق التي تكون فيها المشكلة الأولى للمشتري الأجنبي ليست العائد بل الترخيص. فوفق قواعد Lex Koller يحتاج غير المقيم إلى ترخيص لتملك عقار سكني، والتراخيص محدودة بحسب الكانتون وبحسب الغرض. ولم يتغير هذا القيد بقرار الفائدة الحالي، وهو السبب في أن الإسكان السويسري يتصرف بصورة أقل شبهاً بأصل متداول دولياً مما يوحي به مستوى سعره.

وحيث يكون الشراء ممكناً، فجانب التكاليف ودود بصورة غير معتادة. فتكاليف المعاملة تبلغ 6.1% من السعر، وهي منخفضة بمقاييس أوروبا الغربية، والضريبة الفعلية على إيراد إيجار غير المقيم نحو 5.6%، من أدنى ما نسجله في أي مكان. ودرجة موثوقيتنا للسجل السويسري متوسطة، لأن زوج السعر والإيجار يأتي من ناشر وطني واحد لخدمات عقارية لا من مكتب إحصاء، حتى وإن كان طرفا الزوج مأخوذين من مجموعة البيانات نفسها والقطاع نفسه.

Sources: Swiss National Bank, Monetary policy assessment of 24 September 2026, press release https://www.snb.ch/en/publications/communication/press-releases-restricted/pre_20260924

Market data: Switzerland