سويسرا ترفض مبادرة ضبط الإيجارات وتقترح إيجاراً مقارناً يُستخرج من الإحصاء

سيرد المجلس الاتحادي السويسري على مبادرة الإيجارات بمقترح مضاد يحدد الإيجار الابتدائي من مرجع إحصائي ثم يربطه بمؤشر.

أعلن المجلس الاتحادي السويسري في 25 سبتمبر 2026 أنه يرفض المبادرة الشعبية المتعلقة بأسعار الإيجارات، وأنه سيرد عليها بمقترح مضاد غير مباشر يقوم على آليتين: إيجار مقارن يُستخرج من الإحصاء لتحديد القيمة في بداية عقد الإيجار، وربط الإيجار بمؤشر خلال سريان العقد. والمبادرة، التي قُدّمت في 23 يونيو 2026، كانت ستُدرج تعريف الإيجار المجحف في الدستور الاتحادي وتُلزم السلطات بمراجعة الإيجارات تلقائياً وعلى فترات منتظمة.

حجّة الحكومة إجرائية لا أيديولوجية. فهي ترى أن مرجعاً مصحوباً بمؤشر يمنح قواعد واضحة وشفافة وقابلة للتتبّع، ويجعل المراجعات الرسمية التلقائية للإيجارات التي تطالب بها المبادرة غير ضرورية.

ما الذي سيتغيّر فعلاً بالنسبة للمالك

اليوم، على المستأجر السويسري الذي يشتبه في إيجار مبالغ فيه أن يطعن فيه، ويدور النقاش حول تكاليف المالك وسعر الفائدة المرجعي. أما المقترح المضاد فينقل نقطة الانطلاق من الخصومة إلى الإحصاء. فالإيجار المسموح به في بداية العقد سيُقرأ من قيمة مقارنة، ويتبع بعد ذلك مؤشراً بدلاً من إعادة حساب.

والعتبة الوحيدة المُقدَّرة رقمياً في البيان تتعلق بالعائد الصافي المسموح به، وهي مرتبطة بتجاوز سعر الفائدة المرجعي 2 في المئة.

لم يُحسم شيء بعد. فالحكومة تعتزم تعديل اللائحة الخاصة بإيجار الأماكن السكنية والتجارية بحلول أبريل 2027، وفتح مشاورة عامة في النصف الأول من 2027، وإرسال رسالتها إلى البرلمان بحلول نهاية 2027. والمقترح المضاد هو في الوقت نفسه موقف تفاوضي، وبين هذا النص وأي تعديل للقانون يقف المجلسان، وعلى الأرجح استفتاء شعبي.

البيان لا يحتوي على أي إحصاء للإيجارات

يستحق هذا أن يُقال بصراحة. فالبيان لا يعطي أي رقم عن عدد المساكن المستأجرة، ولا مستوى للإيجار، ولا عدداً لنزاعات الإيجار. وكل قراءة لما يعنيه ذلك للسوق، بما في ذلك ما يلي، هي استنتاج من الآلية وليست شيئاً نشره المجلس الاتحادي.

لماذا تعضّ قواعد الإيجار في سويسرا أقوى مما يوحي العنوان

بحسب بيانات Glopra، يبلغ السعر المطلوب على المستوى الوطني في سويسرا لشقة نحو 9,468 دولاراً للمتر المربع، مقابل إيجار مطلوب يبلغ 23.30 دولاراً للمتر المربع شهرياً. والرقمان يأتيان من الناشر نفسه، ومن قطاع الشقق الوطني نفسه، ومن مجموعة البيانات نفسها، وهذا ما يجعل النسبة قابلة للدفاع، أما القيم الأساسية بالعملة المحلية فهي 7,719 فرنكاً سويسرياً للمتر المربع داخل نطاق منشور يمتد من 4,631 إلى 10,807 فرنكات، و19 فرنكاً إيجاراً شهرياً. ويمنح هذا الاقتران عائداً إجمالياً يقارب 3.0% قبل التكاليف. ونصنّف هذا السطر بموثوقية متوسطة لأن الجانبين كليهما أرقام مطلوبة من ناشر خاص وليست سجلات صفقات.

العائد القريب من 3.0% هو السبب في أن قواعد تحديد الإيجار تزن هنا أكثر مما تزن في سوق ذات عائد أعلى. فحين يجلس العائد كله تقريباً في القيمة الرأسمالية لا في الإيجار، فإن تغيير طريقة تحديد ساق الدخل يهبط على هامش رقيق. والأسعار المطلوبة في سويسرا أعلى بنسبة 4.5% خلال اثني عشر شهراً بالفرنك، وأعلى بنسبة 1.2% بعد استبعاد حركة العملة، وأعلى بنسبة 18.8% على مدى خمس سنوات وبنسبة 38.7% على مدى عشر سنوات. ونمنح خطر الفقاعة في هذا السوق 73 نقطة، في النطاق المرتفع.

أما لغير المقيم فالترتيب معكوس. إذ يشترط Lex Koller الحصول على ترخيص قبل أن يتمكن مشتر أجنبي من تملّك مسكن، ولذلك يأتي سؤال الترخيص قبل أي حساب يتعلق بتنظيم الإيجارات. وتصل تكاليف الشراء إلى 6.1% من السعر، ويتحمّل دخل الإيجار في حالتنا المعيارية لغير المقيم معدلاً فعلياً يبلغ 5.57%، داخل نطاق واسع يمتد من 0.31% إلى 16%، لأن ضريبة الدخل السويسرية تُحدَّد على ثلاثة مستويات حكومية.

والإيجار المقارن المستخرج من الإحصاء قد يقطع في الاتجاه الآخر أيضاً. فالمرجع الذي يكبح الإيجارات الأعلى من العُرف المحلي قادر بالمثل على تبرير رفع تلك التي تقع دونه، وأي الأثرين يغلب يتوقف على أرقام لم يضعها المجلس الاتحادي على الطاولة بعد.

Sources: Swiss Federal Council, Bundesrat will klare und transparente Regeln zum Schutz vor missbraeuchlichen Mietzinsen, 25 September 2026 https://www.admin.ch/de/newnsb/EbAjw2abDf3e

Market data: Switzerland