انخفاض سعر المتر المربع للشقق الجديدة في طوكيو بنسبة 9.1% في أغسطس مع تراجع المعروض 12.4%
طرح المطورون 1,140 شقة جديدة في إقليم طوكيو خلال أغسطس، أي أقل بنسبة 12.4% من العام الماضي، وتراجع سعر المتر المربع 9.1%.
طرح المطورون 1,140 شقة جديدة للبيع في إقليم طوكيو الكبرى خلال أغسطس 2026، أي أقل بمقدار 161 شقة عن 1,301 شقة في أغسطس 2025، بتراجع نسبته 12.4%. وبلغ متوسط سعر المتر المربع 1,444,000 ين، بانخفاض 144,000 ين أو 9.1% عن العام السابق، فيما تراجع متوسط سعر الشقة 5.4% إلى 97.7 مليون ين. ونشر Real Estate Economic Institute هذا المسح في 17 سبتمبر 2026.
نصف الإقليم باع جيداً والنصف الآخر لم يفعل
بلغت نسبة التعاقد في الشهر الأول، أي حصة الوحدات المطروحة حديثاً التي يجري التعاقد عليها خلال شهر، نحو 61.1% للإقليم ككل، بانخفاض 4.0 نقاط عن العام السابق. لكن هذا الرقم الواحد يخفي انقساماً واسعاً حتى بمقاييس طوكيو. فقد استحوذت أحياء طوكيو الـ23 على 478 شقة، أي 41.9% من الإجمالي، وبيع منها 72.4%. أما بقية محافظة طوكيو فطرحت 173 شقة وبيع منها 15.0% فقط، أي فجوة قدرها 57.4 نقطة داخل محافظة واحدة.
ولم تتبع المحافظات الخارجية أطراف العاصمة نفسها في الهبوط. فقد طرحت تشيبا 247 شقة وتعاقدت على 70.0%، وكاناغاوا 140 شقة بنسبة 69.3%، وسايتاما 102 شقة بنسبة 53.9%. أضعف زاوية في الشهر لم تكن الأبعد.
متوسط السعر تكتبه حفنة من العناوين
استحوذت أحياء طوكيو المركزية الستة على 217 شقة، أي 19.0% من كل ما طُرح في الإقليم، بمتوسط 181.13 مليون ين و2,774,000 ين للمتر المربع. وسجلت الأحياء الـ23 مجتمعة 2,122,000 ين للمتر المربع، وبقية محافظة طوكيو 961,000 ين، وتشيبا 948,000 ين. ويقع المتوسط الإقليمي البالغ 1,444,000 ين بين هذين الطرفين دون أن يصف أياً منهما.
وشكلت المباني المكونة من عشرين طابقاً فأكثر 12 مشروعاً و244 شقة بنسبة تعاقد بلغت 82.0%، وهو أقوى قطاع في الشهر. وسُجلت 909 شقق، أي 79.7% من المعروض، ضمن تمويل Flat 35 العقاري، بينما بلغ المخزون غير المباع 6,610 شقق في نهاية أغسطس. ويتوقع المعهد طرح نحو 1,500 شقة في سبتمبر.
كانساي تحركت في الاتجاه المعاكس
طرح إقليم كينكي 517 شقة، بانخفاض 44.2% عن 927 شقة قبل عام. ويشير المعهد إلى أن هذا أدنى مستوى لشهر أغسطس منذ عام 1993، حين طُرحت 502 شقة. غير أن الأسعار هناك ارتفعت بدل أن تنخفض: فقد صعد متوسط سعر الشقة 9.2% إلى 59.47 مليون ين، وارتفع سعر المتر المربع 7.9% إلى 972,000 ين. وبلغت نسبة التعاقد 67.3%، بانخفاض 3.5 نقاط، والمخزون غير المباع 3,141 شقة. وهكذا تحرك أكبر سوقين في اليابان في اتجاهين متعاكسين على صعيد الأسعار في الشهر نفسه، مع معروض انكمش في كليهما.
ما الذي يقوم عليه كل هذا
تُظهر بيانات السوق لدى Glopra أن الشقق المستعملة في أحياء طوكيو الـ23 تبلغ 11,800.30 دولار للمتر المربع، مع إيجار مطلوب قدره 33.48 دولار للمتر المربع شهرياً. وهذا يعني عائد إيجار إجمالياً قدره 3.40%، و3.18% بعد الضريبة الفعلية على دخل الإيجار البالغة 6.72%. وارتفعت هذه الأسعار 9.3% بالين خلال اثني عشر شهراً، لكن 3.7% فقط بالدولار، لأن الين خسر 5.1% في الفترة نفسها؛ وعلى مدى عشر سنوات تتسع الفجوة أكثر: 73.2% بالين مقابل 25.9% بالدولار. وتبلغ تكاليف المعاملات 10.9%، فيما يقع مؤشر خطر الفقاعة عند 72 ضمن النطاق المرتفع.
أما السطر الوطني فهو كائن مختلف. إذ يحمل سعراً قدره 3,307.20 دولار للمتر المربع للشقق المستعملة، مستمداً من مسح المقترضين ضمن برنامج Flat 35 الذي تجريه الوكالة اليابانية لتمويل الإسكان (Japan Housing Finance Agency)، ولا يحمل أي عائد إيجاري على الإطلاق، لأن ما من جهة نشر يابانية تصدر إيجاراً سكنياً على المستوى الوطني يمكن إقرانه بسعر وطني من المصدر نفسه والفترة نفسها. هذا الغياب مسجَّل لا مملوء.
Sources: Real Estate Economic Institute, Tokyo metropolitan new condominium market, August 2026, published 17 September 2026 https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/687/za4cO8m1.pdf; Real Estate Economic Institute, Kinki new condominium market, August 2026, published 17 September 2026 https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/686/za4cO8m2.pdf