مبيعات الشقق المستعملة في طوكيو تتراجع للشهر الرابع مع تحوّل أسعار إعادة البيع إلى السالب
بيانات REINS: 3,638 عقد بيع لشقق مستعملة في طوكيو الكبرى في يوليو، بانخفاض 8.6% سنوياً، وسعر المتر أقل 1.5%، مع 47,151 عرضاً في المعروض.
تراجعت عقود بيع الشقق المستعملة في طوكيو الكبرى إلى 3,638 عقداً في يوليو 2026، بانخفاض 8.6% على أساس سنوي وللشهر الرابع على التوالي، وفق أرقام نشرتها شبكة REINS في 10 أغسطس. وقد لحقت الأسعار أخيراً بالأحجام: نزل متوسط سعر التعاقد 0.7% إلى 52.67 مليون ين، وانخفض سعر المتر المربع 1.5% إلى نحو 841,700 ين. وبلغ المعروض 47,151 عرضاً، مقابل 16,474 عرضاً جديداً أضيف خلال الشهر.
وREINS هي شبكة المعلومات العقارية المعتمدة العاملة تحت إشراف وزارة النقل اليابانية، وتغطي سلسلتها الشهرية طوكيو وكاناغاوا وسايتاما وتشيبا، أي محافظات منطقة العاصمة الأربع.
المنازل المستقلة سارت في الاتجاه المعاكس
سجلت المنازل المستقلة المستعملة 1,738 عقداً، بتراجع أخف كثيراً بلغ 1.9%، فيما ارتفع متوسط سعرها 0.6% إلى 39.33 مليون ين — سابع ارتفاع شهري على التوالي. التباين حقيقي، غير أن عينة المنازل أصغر وأكثر حساسية لنوعية العقارات التي يصادف تداولها في شهر بعينه، ولذلك لا ينبغي قراءة 0.6% لشهر واحد بوصفها اتجاهاً قائماً بذاته. أما أربعة أشهر متتالية من تراجع أحجام الشقق فهي الإشارة الأمتن.
الرقم التالي الجدير بالمتابعة هو المعروض. فمع 47,151 عرضاً مقابل 3,638 عقداً شهرياً، تحمل طوكيو الكبرى ما يقارب ثلاثة عشر شهراً من معروض الشقق القائم عند وتيرة الامتصاص الحالية — نسبة تضغط على الأسعار المطلوبة إذا استمرت حتى الخريف.
البناء الجديد وإعادة البيع يرويان قصتين متعاكستين
هنا يلزم التدقيق، بما في ذلك في أرقامنا نحن. تُظهر سلسلة طوكيو لدى Glopra ارتفاع الأسعار 9.3% بالين خلال الاثني عشر شهراً الماضية، بمتوسط للمدينة قدره 11,134 دولاراً للمتر المربع وعائد إيجاري إجمالي 3.59%. أما REINS فتُظهر سعر المتر المربع في إعادة البيع أدنى بنسبة 1.5% في شهر واحد على أساس سنوي.
كلا الرقمين صحيح. فهما يصفان قطاعين مختلفين عبر نافذتين زمنيتين مختلفتين. سوق البناء الجديد كان يسجل أرقاماً قياسية — إذ بلغت أسعار الشقق الجديدة في منطقة طوكيو أعلى مستوى على الإطلاق في النصف الأول من 2026 — بينما يلين سوق إعادة البيع منذ الربيع، ويغطي رقمنا لاثني عشر شهراً فترة هيمنت عليها موجة البناء الجديد. كما أن مستوى متوسط الأسعار لدينا للمدينة مبني على قاعدة أوسع وأكثر ترجيحاً للعقارات المتميزة من عينة إعادة البيع لدى REINS في المحافظات الأربع، ومن ثم فمستويا السعر غير قابلين للمقارنة مباشرة ولا ينبغي وضعهما جنباً إلى جنب وكأنهما كذلك.
العملة تؤدي معظم العمل
بالنسبة إلى مشترٍ أجنبي، الرقم بالين ليس هو العائد. فارتفاع أسعار طوكيو 9.3% بالين يتحول إلى ناقص 2.2% بالدولار خلال الفترة نفسها، ورقم اليابان الوطني البالغ زائد 8.0% بالين يصبح ناقص 3.3%. المستثمر الذي عملته الأساسية الدولار خسر في سوق صاعدة. وتبلغ ضريبة الإيجار الفعلية على غير المقيمين في اليابان وفق حساباتنا 6.72%، وهي من الأدنى في آسيا المتقدمة، ما يترك العائد الإجمالي في طوكيو البالغ 3.59% عند نحو 3.3% صافياً. ودرجة الفقاعة لدينا لطوكيو هي 72، ضمن النطاق المرتفع.
Sources: REINS / East Japan Real Estate Information Network, Monthly Market Watch July 2026 (10 Aug 2026) https://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202607_summary.pdf; REINS release index https://www.reins.or.jp/new/