ضرائب العقارات وتكاليف الشراء في تركيا للمشتري الأجنبي (2026)
تركيا في بيانات Glopra لعام 2026: تكاليف شراء 8.7%، عائد إجمالي 7.32%، عبء ضريبي فعلي 18.39%، وحد عند 1 500 000 ليرة يسقط الإعفاء كاملًا.
تتكرر في المصادر العربية والأجنبية فكرة أن المالك غير المقيم في تركيا يفقد الإعفاءات الخاصة بدخل الإيجار. الواقع مختلف، والفارق قابل للقياس بالأرقام. تُظهر بيانات Glopra بتاريخ 23 يوليو 2026، المُعدّة وفق المنهجية v3، أن متوسط سعر المتر المربع في إسطنبول يبلغ 1 755 دولارًا، وأن إجمالي تكاليف الشراء يعادل 8.7% من الثمن، بينما يبلغ العائد الإيجاري الإجمالي 7.32%.
ما الذي يدفعه المشتري يوم نقل الطابو
البند الأكبر ضمن نسبة 8.7% هو ضريبة نقل سند الملكية (الطابو)، ويليه أجر الوساطة والترجمة المحلَّفة وأتعاب الكاتب العدل والتأمين الإلزامي ضد الزلازل. وعند شراء وحدة جديدة من المطوّر مباشرةً وسداد ثمنها بعملة أجنبية مُحوَّلة إلى تركيا، ينزل الإجمالي غالبًا دون هذا المتوسط بفضل الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة، وهو إعفاء مرتبط بشرط الاحتفاظ بالعقار ثلاث سنوات.
«دار مكلّف»: صفة لا تُسقط الإعفاءات
صفة «دار مكلّف» (dar mükellef)، أي المكلَّف بالتزام ضريبي محدود، تحدّد وعاء الضريبة لا الحق في الخصومات. فأنت تحتفظ أولًا بإعفاء إيرادات الإيجار السكني الوارد في المادة 21 من قانون ضريبة الدخل، المعروف باسم istisna، ومقداره 58 000 ليرة لعام 2026. وتحتفظ ثانيًا بخصم götürü gider المنصوص عليه في المادة 74/3، وهو خصم مقطوع بنسبة 15% من الإيجار الإجمالي يُؤخذ دون أي مستند وبدلًا من المصروفات الفعلية. ودليل الإدارة الضريبية التركية الموجَّه لغير المقيمين يؤكد الحق في الاثنين معًا.
كيف تجتمع الميزتان عند 18.39%
بتطبيق الخصمين على الحالة النموذجية لدى Glopra، يستقر العبء الفعلي على دخل الإيجار عند 18.39%، ضمن نطاق يمتد من 13.96% إلى 22.82%. واتساع هذا النطاق ليس أثرًا للشرائح الضريبية وحدها. فالطرف الأدنى منه يخص مالك شقة واحدة بإيجار متوسط، أما الطرف الأعلى فيخص من تجاوز حدّ الإعفاء. والمسافة بين الحالتين تقارب تسع نقاط مئوية، وهي مسافة تُقطع دفعة واحدة لا على مراحل. ومع عائد إجمالي قدره 7.32%، فإن ما يتبقى بعد الضريبة ومصاريف الإدارة هو الرقم الجدير بالمقارنة مع أسواق أخرى، لا العائد الإجمالي نفسه.
حدّ 1 500 000 ليرة لا يعرف التدرّج
تنص الفقرة الثانية من المادة 21 على أن الإعفاء يسقط بالكامل متى تجاوز الإيجار السكني السنوي الإجمالي 1 500 000 ليرة؛ فلا يُخفَّض نسبيًا ولا يتناقص على مراحل. ويعادل هذا الحد نحو 2 650 دولارًا من الإيجار شهريًا.
والأهم هو طريقة الاحتساب: يُنظر إلى مجموع الإيجارات السكنية لا إلى كل شقة على حدة. لذلك فإن المالك الذي يضيف وحدة ثانية أو ثالثة لا يخسر الإعفاء على الوحدة الجديدة فحسب، بل على محفظته كلها، وعقد إيجار واحد قد يرفع المعدل الفعلي على عقارات كانت مؤجَّرة منذ سنوات. ولأن الإقرار السنوي (yıllık beyanname) يُقدَّم بعد تلك القرارات بوقت طويل، يُستحسن إجراء الحساب قبل بدء السنة الضريبية.
المستأجر الفرد والإقرار السنوي
حين يكون المستأجر شخصًا طبيعيًا لا يوجد اقتطاع من المنبع، فيصل الإيجار كاملًا، ويُنهي الإقرار السنوي الالتزام نهائيًا دون ما يتبعه من ربط أو مطالبة لاحقة. أما الاقتطاع فيظهر عندما يكون المستأجر منشأة تجارية، إذ تتولى الشركة عندئذٍ توريد الضريبة نيابة عن المالك. وهذا الفارق يستحق الانتباه عند اختيار نوع المستأجر منذ البداية. والقواعد السارية منشورة على gib.gov.tr وتخضع للمراجعة بوتيرة متقاربة.
6.58 والليرة: قراءة الأرقام معًا
تبلغ نسبة السعر إلى الدخل في تركيا 6.58، وهي الأدنى في مجموعة المقارنة لدى Glopra بأكملها، أي الأفضل من حيث القدرة على الشراء. ودلالتها للمشتري الأجنبي تتعلق بتركيبة الطلب: ما دامت الأسر التركية قادرة على الشراء، فإن إعادة البيع لا تتوقف على تدفق أموال أجنبية جديدة وحدها.
وبالدولار، تسجّل Glopra ارتفاعًا قدره 114.6% خلال خمس سنوات، و56.1% خلال عشر سنوات، و6.6% خلال الاثني عشر شهرًا الماضية. وكون رقم العقد أضعف من رقم الخمس سنوات يحدد زمن الصعود: تركّز في السنوات الأخيرة، بينما كانت المرحلة الأسبق شبه مستوية بالدولار. ويُقيَّم خطر الفقاعة بأنه مرتفع عند 60 نقطة، مع ثقة عالية في البيانات. والليرة هي الخلفية المشتركة لكل ذلك.
القواعد الضريبية تتغيّر، وهذه المقالة معلومات عامة لا استشارة ضريبية — تحقّق من وضعك مع مستشار تركي محلي.
المصادر
gib.gov.tr
Gelir İdaresi Başkanlığı
Glopra