تركيا: تملك الأجانب للعقارات وإجراءات الشراء خطوة بخطوة
تركيا مفتوحة أمام معظم المشترين الأجانب، غير أن الصفقة تمر ببوابات إدارية: تقييم عقاري إلزامي، وشهادة صرف عملة لدى البنك المركزي، وفحص للمناطق العسكرية.
تبلغ نسبة السعر إلى الدخل في تركيا 6.58 (لقطة Glopra بتاريخ 2026-07-23، منهجية v3)، وهي أفضل قراءة في عيّنتنا كلها. يستحق هذا الرقم وقفة، لأنه يقول ما لا تقوله العناوين عادة: الرواتب المحلية ما زالت تلحق بالأسعار المحلية، والسوق لا يقوم على أموال الأجانب وحدها. أما ما يواجهه المشتري الأجنبي فشيء آخر تمامًا، سلسلة بوابات إدارية لا تعرفها معظم الأسواق الأوروبية.
من يحق له الشراء أصلًا؟
المرجع هو المادة 35 من قانون السجل العقاري رقم 2644. فالقانون رقم 6302، الصادر في 3 مايو 2012 والمنشور في الجريدة الرسمية في 18 مايو 2012، ألغى شرط المعاملة بالمثل الذي كان يقيّد شراء الأجنبي بأن يتمتع المواطنون الأتراك بالحق نفسه في بلده. وحلّ محله تفويض رئيس الجمهورية بتحديد جنسيات من يجوز لهم التملك، مراعاةً للعلاقات الثنائية والمصلحة الوطنية، مع صلاحية التقييد بحسب الدولة أو المنطقة أو المدة أو نوع العقار.
القائمة نفسها غير منشورة. وتحيل المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة الاستفسارات إلى السفارات والقنصليات التركية أو إليها مباشرة أو إلى مديرية السجل التي تتولى المعاملة. وإذا ذكر لك مكتب عقاري عددًا دقيقًا للدول المسموح لها، فذلك تسويق لا قانون؛ الجواب الملزِم وحده هو ما تقوله مديرية السجل عن ملفك أنت.
ما حدود ما يملكه الفرد الواحد؟
يعمل سقفان في آن واحد. لا يجوز للشخص الطبيعي الأجنبي أن يحوز أكثر من 30 هكتارًا على مستوى البلاد، باستثناء الميراث، ولرئيس الجمهورية مضاعفة هذا الحد. وبمعزل عن ذلك، لا يجوز أن تتجاوز الملكية الأجنبية عشرة بالمئة من مساحة الأراضي المملوكة ملكية خاصة في أي قضاء واحد. وهذا السقف الثاني هو ما يفاجئ الجميع: القضاء الساحلي الذي استنفد حصته يتوقف عن تسجيل تملك الأجانب أيًا كان المشتري وأيًا كان الثمن.
والأرض الخالية من البناء تضيف التزامًا إضافيًا، إذ يتعين على المشتري الأجنبي تقديم مشروع تطوير إلى الوزارة المختصة خلال سنتين، وإلا جرت تصفية العقار.
كيف تُعالَج المناطق العسكرية والأمنية؟
تستثني المادة 35 التملك داخل المناطق العسكرية الممنوعة والمناطق الأمنية، وتشترط في مناطق الأمن الخاص موافقة الولاية قبل إتمام النقل. وتتولى مديرية السجل اليوم هذا الفحص بنفسها استنادًا إلى خرائط المناطق، وهو تقدم حقيقي مقارنة بالإجراء القديم، لكن لا توجد مهلة قانونية منشورة له. فحيث تكون الخرائط رقمية تُحسم المسألة داخل الطلب نفسه، وحيث يلزم قرار من الوالي ينتظر الملف. ومن يوقّع عقدًا ابتدائيًا بمهلة جزائية قصيرة عليه أن يحسب هذا الانتظار مسبقًا.
أي أوراق تحرّك سند الطابو فعلًا؟
التقييم المستقل إلزامي على المشتري الأجنبي، ويُطلب عبر بوابة WebTapu ضمن نظام TADEBİS استنادًا إلى التعميم 2024/2 الصادر عن المديرية العامة والنافذ منذ 1 مارس 2024. ويعدّه خبراء يخضعون لقواعد مجلس أسواق المال والجمعية المهنية للمقيّمين، ومدة سريان وثيقة تحديد القيمة الصادرة في النظام الحالي ستة أشهر.
والتأمين الإلزامي ضد الزلازل ليس إجراءً شكليًا بدوره؛ فالمادة 11 من القانون رقم 6305 تمنع مديريات السجل من إتمام التسجيل لمبنى مشمول بالتغطية ما لم تكن هناك وثيقة سارية في تاريخ المعاملة.
ثم تأتي العملة. فبموجب التعميم 2022/1 المنشور في يناير 2022، يبيع المشتري الأجنبي عملة الثمن إلى مصرف، ويبيعها المصرف بدوره إلى البنك المركزي، وتحمل شهادة شراء العملة الناتجة اسم المشتري ورقم جواز سفره أو رقمه التعريفي للأجانب والمقابل بالدولار. ولا يُباع للبنك المركزي مباشرة سوى الدولار واليورو والجنيه الإسترليني، أما بقية العملات فتُحوَّل أولًا وفق أسعار التقاطع المرجعية لدى البنك المركزي. وهذه الشهادة، لا العقد الخاص بين الطرفين، هي التي تثبّت القيمة المصرّح بها لدى السجل.
ويلزم كذلك رقم تعريفي للأجانب أو رقم ضريبي، وشهادة قيمة من البلدية، ومترجم محلّف معتمد من اللجنة القضائية إن كنت لا تتحدث التركية. والوكالة الموقّعة في الخارج تحتاج إلى تصديق كاتب عدل وإلى أبوستيل عند الاقتضاء. أما نقل الملكية فيمكن إنجازه في أي مديرية سجل عقاري في البلاد، لا في مديرية موقع العقار وحدها.
وماذا عن مسار الجنسية؟
الحد الرسمي للاستثمار العقاري المؤهِّل للجنسية التركية هو 400,000 دولار أمريكي، ويُدوَّن على السجل تعهد بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات. ويستند التقدير المعتمد إلى تقرير التقييم المطلوب أصلًا في المعاملة، ولا تدخل الأراضي الزراعية والأراضي غير المبنية ضمن العقارات المؤهِّلة وفق القواعد النافذة.
ما كلفة الدخول وما عائده؟
رسم نقل الملكية اثنان بالمئة على المشتري ومثلهما على البائع، ومن يتحمل النصفين فعليًا مسألة تفاوض كثيرًا ما تستقر بهدوء على المشتري في مبيعات المطورين. وتبلغ كلفة المعاملة الإجمالية عند الشراء 8.7 بالمئة، والعائد الإيجاري الإجمالي 7.32 بالمئة، ومتوسط السعر في إسطنبول 1,755 دولارًا للمتر المربع، والمعدل الضريبي الفعلي على دخل الإيجار 18.39 بالمئة (لقطة Glopra بتاريخ 2026-07-23، منهجية v3). ويسجّل مؤشر خطر الفقاعة لدينا 60 نقطة، أي مستوى مرتفع لا ينسجم بسهولة مع رقم القدرة على الشراء.
هذه المقالة معلومات عامة ولا تُعد استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية؛ استشر محاميًا تركيًا مؤهلًا قبل الالتزام بأي شراء.
المصادر
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — tkgm.gov.tr
Your Key Türkiye، وزارة البيئة والتحضر وتغير المناخ — yourkeyturkiye.gov.tr
قانون السجل العقاري رقم 2644، المادة 35، والقانون رقم 6302 — mevzuat.gov.tr
Doğal Afet Sigortaları Kurumu، القانون رقم 6305 — dask.gov.tr
بيانات Glopra القُطرية، منهجية v3 — glopra.com
Sources: mfylegal.av.tr, globalcitizensolutions.com, invest.gov.tr