أسعار المساكن في تركيا ترتفع 25% خلال عام لكنها تخسر 5.1% بالقيمة الحقيقية
قدّر المركزي التركي نمو أسعار المساكن في يوليو بنسبة 25% سنوياً، أي أدنى من التضخم بـ5.1%، مع ارتفاع إسطنبول 27.7% وإيجارات المستأجرين الجدد 28.4%.
حدّد البنك المركزي لجمهورية تركيا مؤشر أسعار العقارات السكنية عند 234.8 نقطة في يوليو 2026، على أساس سنة 2023 المساوية 100، بارتفاع اسمي قدره 1.5% على أساس شهري و25.0% خلال اثني عشر شهراً. وبعد التعديل وفق التضخم، جاء المؤشر نفسه أدنى بنسبة 5.1% مما كان عليه قبل عام. ومن يملك عقاراً تركياً بالليرة، فإن الرقم الثاني هو الذي يصف ما حدث فعلاً لرأس ماله.
إسطنبول تتصدر وإزمير تتعثر
سجّلت إسطنبول أسرع مكسب سنوي بين المدن الثلاث الكبرى بنسبة 27.7%، مع ارتفاع شهري بلغ 2.7% رفع مؤشرها إلى 222.5. وتلتها أنقرة بنسبة 26.6% سنوياً و2.2% شهرياً عند مؤشر قدره 261.3، وهو الأعلى بين الثلاث، بما يعكس صعوداً أشد انحداراً منذ سنة الأساس 2023. أما إزمير فكانت الاستثناء: تراجعت الأسعار فيها 0.5% خلال يوليو رغم بقائها أعلى بنسبة 23.1% من يوليو 2025، مع مؤشر عند 224.0.
الإيجارات حافظت على قيمتها أفضل من الأسعار
بلغ مؤشر البنك المركزي للإيجارات التي يدفعها المستأجرون الجدد 328.5 نقطة في يوليو، بارتفاع اسمي قدره 1.9% شهرياً و28.4% سنوياً. وأمام التضخم كان ذلك تراجعاً بنسبة 2.6%، أي خسارة حقيقية أصغر مما تكبدته الأسعار. وتصدّرت إسطنبول مجدداً بنمو اسمي سنوي بلغ 32.4%، متقدمة على أنقرة عند 28.6% وإزمير عند 26.3%.
وحين تتجاوز الإيجارات الأسعار، ولو بثلاث نقاط مئوية، فإن ذلك يدفع العوائد إلى الأعلى لا إلى الأسفل. هذا هو التفسير الميكانيكي لظهور العوائد الإجمالية التركية مرتفعة مقارنة بمعظم أوروبا، بينما تبدو قصة رأس المال ضعيفة.
طبقة العملة تغيّر كل شيء
تُظهر لقطة Glopra لتركيا متوسطاً وطنياً قدره 1,076 دولاراً للمتر المربع وعائداً إيجارياً إجمالياً بنسبة 7.32%، مع أسعار أعلى بنسبة 24.5% خلال اثني عشر شهراً بالليرة، لكنها أعلى بنسبة 6.3% فقط مقاسة بالدولار الأمريكي. وتسجل إسطنبول 1,340 دولاراً للمتر المربع وعائداً إجمالياً قدره 8.17%، فيما تقف أنطاليا عند 1,170 دولاراً بارتفاع 26.9% بالليرة و8.4% بالدولار.
هذه الزوايا الثلاث للسوق نفسها، الليرة الاسمية والليرة الحقيقية والدولار، تنتج أحكاماً مختلفة تماماً، ولهذا السبب كثيراً ما تضلّل المقارنات العابرة للحدود المبنية على رقم واحد هنا. فالمالك الذي يحسب بالليرة خسر قوة شرائية، والمالك الذي يحسب بالدولار ربح ربحاً متواضعاً، لسبب واحد هو أن سعر الصرف لم يهبط بقدر ما ارتفع التضخم، وليس مضموناً أن تبقى هذه الفجوة قائمة.
والمخاطر هنا محددة لا مجردة. تمنح Glopra خطر الفقاعة في تركيا 60 من 100 ضمن النطاق المرتفع، وتطبّق في حساب العائد ضريبة إيجار موحدة لغير المقيمين بنسبة 18.39%. ونمو اسمي يتخلف عن التضخم بخمس نقاط مئوية ليس انهياراً، لكنه أيضاً ليس قصة ارتفاع القيمة التي يوحي بها عنوان الـ25%.
Sources: Central Bank of the Republic of Türkiye (CBRT/TCMB), Residential Property Price Index July 2026, 18 Aug 2026 https://www.tcmb.gov.tr/; Hürriyet Daily News, 18 Aug 2026 https://www.hurriyetdailynews.com/turkiye-residential-property-prices-fall-5-percent-in-real-terms-in-july-225754; Sabah, 18 Aug 2026 https://www.sabah.com.tr/ekonomi/tcmb-acikladi-konut-fiyatlarinda-reel-dusus-kiralar-ne-kadar-oldu-7643692