ضرائب العقارات وتكاليف الشراء في الإمارات العربية المتحدة: ما الذي يدفعه المشتري الأجنبي فعلاً

صفر ضريبة على دخل الإيجار وأدنى تكلفة معاملات في مجموعة غلوبرا عند 6.5%، مقابل أعلى سعر دخول للمتر المربع في المجموعة. والترخيص هو الخط الفاصل.

رقمان يتجاذبان المشتري الأجنبي في دبي. الأول أن دخل الإيجار لا يخضع لأي ضريبة، وأن كلفة إتمام الصفقة تبلغ 6.5% من ثمن العقار وفق لقطة بيانات غلوبرا الصادرة في 23 يوليو 2026 والمعدّة بالمنهجية الثالثة (v3)، وهي الأدنى في مجموعة المقارنة كلها. والثاني هو سعر الدخول: 5,760 دولاراً للمتر المربع كمتوسط لمدينة دبي، وهو الأعلى في المجموعة ذاتها. الميزة الضريبية حقيقية، غير أن جزءاً وافراً منها مسعّر سلفاً في سعر المتر.

على أي أساس قانوني تقوم نسبة الصفر

لا تفرض الدولة ضريبة دخل على الأشخاص الطبيعيين، ومن ثمّ لا يقع على المالك الفرد أي التزام بتقديم إقرار عن الإيجارات المقبوضة. والالتباس ينشأ من ضريبة الشركات التي بدأ العمل بها عام 2023، إذ يظن كثير من الملاك أن التأجير يتحول عند حدّ معيّن إلى نشاط تجاري خاضع لها.

قرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023، ومعه إرشادات الهيئة الاتحادية للضرائب المنشورة على tax.gov.ae ، يضعان «الاستثمار العقاري» للشخص الطبيعي، ويشمل ذلك غير المقيم، خارج نطاق ضريبة الشركات بالكامل، شريطة ألّا يستلزم النشاط ترخيصاً. وتأجير العقار مذكور صراحةً ضمن هذه الفئة.

حدّ المليون درهم لا يشمل إيرادات الإيجار

هذا الحدّ من الإيرادات هو ما يُدخل عادةً نشاط الفرد التجاري في نطاق ضريبة الشركات. أما إيرادات التأجير غير المرخّص فلا تُحتسب ضمنه، ولا يحتاج مالك عدة وحدات إلى جمع إيجاراتها لقياسها بهذا السقف.

ويبقى تحفّظ واحد جدير بالانتباه: نسبة الصفر نسبة إماراتية. أما دولة إقامتك الضريبية فتقرر بقواعدها الخاصة ما إذا كانت ستفرض ضريبة على الإيجار نفسه، ولا شأن للتشريع الإماراتي بذلك القرار.

الترخيص هو الخط الذي تخطئ فيه أغلب المقالات

عقد الإيجار السكني لمدة اثني عشر شهراً، المسجّل عبر نظام «إيجاري»، لا يستلزم ترخيصاً، ولذلك يدخل في الإعفاء من دون أي ترتيب أو هيكلة أو تأسيس شركة.

أما التأجير قصير الأمد وتشغيل بيوت العطلات فنشاط خاضع للترخيص، والنشاط المرخّص يقع خارج الاستثناء بحكم التعريف. الشقة نفسها والمالك نفسه، وموقفان ضريبيان مختلفان تماماً، والفارق كله في صيغة العقد. ومن يشتري وفي ذهنه التأجير اليومي عليه أن يُدخل هذا الفارق في حساباته قبل التوقيع، لأن العائد الأعلى للإقامات القصيرة ومعاملتها الضريبية مرتبطان ببعضهما.

رسم السكن البالغ 5% يتحمّله المستأجر

تفرض بلدية دبي رسم سكن يعادل 5% من الإيجار السنوي. وتصفه تقارير كثيرة بأنه ضريبة على المالك، وهو وصف غير دقيق: يُحمَّل على شاغل الوحدة ويُحصَّل على أقساط شهرية ضمن فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي. فإن أجّرت وحدتك لم يقع عليك، وإن سكنتها وقع عليك.

أما العبء الدوري الحقيقي على المالك فهو رسوم الخدمة السنوية للمبنى أو المجتمع السكني، وهي تتفاوت تفاوتاً واسعاً بين مشروع وآخر، وينبغي إدراجها بنداً مستقلاً في أي حساب للعائد لأنها تقتطع من العائد الإجمالي قبل أي شيء آخر.

ماذا تقول بقية المؤشرات

يبلغ العائد الإيجاري الإجمالي 4.94%، وهو مستوى متوسط لا أكثر، ونسبة السعر إلى الدخل 7.4، ما يعني أن الأسعار سبقت الدخول المحلية. وخلال الاثني عشر شهراً السابقة لتاريخ اللقطة ارتفعت الأسعار 6.1% بالدولار. وتصنّف غلوبرا مخاطر الفقاعة بأنها معتدلة عند 46 نقطة، بينما تصنّف موثوقية البيانات بأنها مرتفعة. وهي قراءة تصف سوقاً يسهل الدخول إليه، ويعرف المشترون فيه ما يعرفه غيرهم.

ما الذي لا تنشره غلوبرا عن هذا السوق

لا تملك غلوبرا سلسلة أسعار دولارية موثّقة لخمس سنوات أو لعشر سنوات في الإمارات، ولذلك لا نورد أي رقم من هذا النوع. فدورة السوق في دبي تحركت بحدّة في الاتجاهين، وأي متوسط طويل المدى مأخوذ من مصدر غير موثّق سيبدو مطمئناً أو مقلقاً تبعاً لسنة البداية وحدها. والإفصاح عن الفجوة أنفع للقارئ من ملئها برقم لا سند له.

تتغيّر القواعد الضريبية والرسوم، وهذه المادة معلومات عامة لا استشارة ضريبية، لذا يُستحسن التحقق من وضعك مع مستشار محلي مرخّص قبل أي التزام.

المصادر

Glopra

tax.gov.ae

الهيئة الاتحادية للضرائب، قرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023

Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai