الإمارات العربية المتحدة: تملك الأجانب للعقارات وإجراءات الشراء في مناطق التملك الحر

يجوز للأجنبي التملك الحر في الإمارات، لكن داخل مناطق محددة فقط. ما الذي يجيزه القانون، وكم تبلغ كلفة الشراء، ومن يرث العقار بعد المالك.

لا يبدأ التشريع الإماراتي بالإجازة بل بالقيد. فالمادة الرابعة من القانون رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي تقصر حق تملك العقار في الإمارة على مواطني الدولة ومواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية والشركات المملوكة لهم بالكامل والشركات المساهمة العامة. أما غير هؤلاء فيتملكون استثناءً، وفي المناطق التي يعتمدها صاحب السمو الحاكم. على هذا الاستثناء يقوم السوق الأجنبي بأكمله، ولذلك فإن السؤال العملي ليس هل يُسمح لك بالشراء، بل أين يُسمح.

أين يجوز للأجنبي التملك الحر فعلياً؟

حدد النظام رقم 3 لسنة 2006 أولى مناطق دبي التي يجوز فيها لغير مواطني الدولة اكتساب حق الملكية المطلقة من دون قيد زمني، أو حق الانتفاع أو الإجارة الطويلة لمدة لا تتجاوز تسعاً وتسعين سنة. وتضم القائمة الأصلية أم هرير 2 وتلال الإمارات وجبل علي والجداف ومرسى دبي ونخلة جميرا ومردف، ثم اتسعت الخريطة بقرارات لاحقة لصاحب السمو الحاكم، منها القرار رقم 14 لسنة 2015 والقرار رقم 8 لسنة 2016 والقرار رقم 6 لسنة 2022.

أما أبوظبي فلها تشريعها الخاص. فقد عُدّل القانون رقم 19 لسنة 2005 بشأن تنظيم القطاع العقاري في أبريل 2019 بحيث بات لغير مواطني الدولة أن يتملكوا العقارات الواقعة داخل مناطق الاستثمار في الإمارة، لا الوحدات المبنية وحدها. ومن هذه المناطق جزيرة ياس والسعديات والريم والمارية وشاطئ الراحة والريف ومدينة مصدر. وأجاز التعديل نفسه لأصحاب حق الانتفاع والمساطحة لمدة تزيد على عشر سنوات التصرف في حقهم ورهنه من دون موافقة مالك الأرض. وفي الشارقة لا تملك حراً للأجانب أصلاً، إذ يمنح قرار المجلس التنفيذي رقم 26 لسنة 2014 حق انتفاع لا يتجاوز مئة سنة في مناطق محددة وبموافقة الحاكم.

ما الخطوات بين استمارة Form F وصك الملكية؟

يرسم دليل المستثمر الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك بدبي التسلسل. يوقّع الطرفان عقد البيع الموحد Form F المسجل لدى مؤسسة التنظيم العقاري، ولا تُقبل الشروط الإضافية إلا بما لا يخالف الأحكام الموحدة. ثم يستصدر البائع من المطور شهادة عدم ممانعة تؤكد سداد رسوم الخدمات. ويتم نقل الملكية في أحد مكاتب أمين التسجيل العقاري المرخصة، وتستوفي الدائرة 4% من ثمن البيع يتحملها البائع والمشتري مناصفة. ويجب التسجيل خلال ستين يوماً من تاريخ العقد، وإلا استحقت رسوم تأخير.

وتقدّر بيانات Glopra كلفة الصفقة على جانب الشراء في الإمارات بنسبة 6.5%، وهي الأدنى في عينتنا، مقابل متوسط سعر يبلغ 5,760 دولاراً للمتر المربع في دبي، وهو الأعلى في العينة نفسها (لقطة بيانات Glopra، 2026-07-23، منهجية v3). ولا تُشترط إقامة سارية لإتمام الشراء، بل العكس هو الصحيح؛ وتحدد الهيئة الاتحادية للهوية عتبة الإقامة الذهبية للمستثمر العقاري بمليوني درهم.

لماذا يُقيَّد البيع على الخارطة في سجل آخر؟

الوحدة التي لم تُبنَ بعد لا تُقيَّد في سجل الملكية العقارية، فأنشأت دبي سجلاً موازياً. فبموجب القانون رقم 13 لسنة 2008 يقع باطلاً كل تصرف في عقار على الخارطة ما لم يُقيَّد في سجل الملكية العقارية المبدئي، ويجري القيد عبر نظام «عقود» التابع للدائرة برسم قدره 2% من قيمة البيع على كل طرف إضافة إلى رسوم معرفة وابتكار زهيدة. ويلزم القانون رقم 8 لسنة 2007 المطور بإيداع أموال المشترين في حساب ضمان مستقل لدى أمين حسابات معتمد، وهذه أول نقطة تستحق التحقق قبل التوقيع. ثم نظّم القانون رقم 19 لسنة 2020 حالة إخلال المشتري: إخطار الدائرة، ومهلة ثلاثين يوماً، ونسبة يجوز للمطور الاحتفاظ بها تتفاوت بحسب نسبة الإنجاز في المشروع.

من يرث العقار، وكم تكلف الحيازة سنوياً؟

تخضع التركات في الدولة أصلاً لأحكام الشريعة الإسلامية، بما فيها العقارات المملوكة لأجانب، ما لم يتخذ المالك إجراءً مسبقاً. ويستطيع غير المسلمين تسجيل وصية لدى خدمة الوصايا في محاكم مركز دبي المالي العالمي، المنشأة بالقرار رقم 4 لسنة 2014 والمستندة إلى قانون دبي رقم 15 لسنة 2017، فيحل توزيع الوصية المسجلة محل القواعد الافتراضية. كما يشمل المرسوم بقانون اتحادي رقم 41 لسنة 2022 في شأن الأحوال الشخصية المدنية، النافذ منذ فبراير 2023، مسائل الميراث لغير المسلمين.

ويعني التملك في برج أو مجمع سكني عضوية في اتحاد الملاك ورسوم خدمات سنوية تعتمدها مؤسسة التنظيم العقاري، وينظم هذه العلاقة القانون رقم 6 لسنة 2019 بشأن الملكية العقارية المشتركة. وتدير منصة «ملّاك» التابعة لدائرة الأراضي والأملاك هذه الأموال في حسابات تعمل بآلية حساب الضمان، وتُلزم شركات الإدارة برفع البيانات المالية وعقود الصيانة. والمتأخرات تعطّل شهادة عدم الممانعة، أي تعطّل البيع. وعلى جانب العائد تسجل Glopra عائد إيجار إجمالياً بنسبة 4.94% مع معدل ضريبة على الإيجار قدره 0%، ونسبة سعر إلى دخل تبلغ 7.4، وتغيراً في الأسعار بنسبة +6.1% خلال اثني عشر شهراً، فيما تُقرأ مخاطر الفقاعة عند 46 نقطة أي معتدلة، وموثوقية البيانات مرتفعة (لقطة بيانات Glopra، 2026-07-23، منهجية v3). أما على مدى خمس وعشر سنوات فلا تنشر Glopra سلسلة أسعار موثقة بالدولار لهذا السوق.

هذه المادة معلومات عامة عن الإطار القانوني ولا تُعد استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية.

المصادر

البوابة الرسمية لحكومة الإمارات، تملك الوافدين للعقارات — u.ae

دائرة الأراضي والأملاك بدبي، دليل حقوق المستثمر العقاري — dubailand.gov.ae

تشريعات دبي، القانون رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري — dlp.dubai.gov.ae

تشريعات دبي، النظام رقم 3 لسنة 2006 بتحديد مناطق تملك غير المواطنين — dlp.dubai.gov.ae

تشريعات دبي، القانون رقم 19 لسنة 2020 بتعديل القانون رقم 13 لسنة 2008 — dlp.dubai.gov.ae

دائرة الأراضي والأملاك بدبي، منصة ملّاك — mollak.dubailand.gov.ae

خدمة الوصايا في محاكم مركز دبي المالي العالمي — difccourts.ae

الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ، الإقامة الذهبية — icp.gov.ae

Sources: u.ae, gulfnews.com, egsh.ae, janussdevelopers.com, apilproperties.com, dubailand.gov.ae

Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai