عائد سندات الخزانة الأمريكية لعشر سنوات يلمس 5% لأول مرة منذ 2023 وفائدة القروض العقارية عند 6.76%

لمس عائد سندات الخزانة الأمريكية لعشر سنوات مستوى 5% خلال جلسة 14 سبتمبر وأغلق عند 4.97%، على أن يعلن الاحتياطي الفيدرالي قراره في اليوم التالي.

لمس عائد سندات الخزانة الأمريكية لعشر سنوات مستوى 5% خلال تداولات يوم الاثنين 14 سبتمبر، وهي المرة الأولى منذ أكتوبر 2023. لكنه لم يبقَ هناك. فمنحنى العائد المتعادل اليومي الصادر عن وزارة الخزانة نفسها، أي السلسلة الرسمية، يضع عائد العشر سنوات في 14 سبتمبر عند 4.97%، مقابل 4.78% في 4 سبتمبر. والتمييز مهم، لأن اللمس خلال الجلسة ومستوى الإغلاق واقعتان مختلفتان: فقد نقلت عدة منابر الحركة كاختراق صريح لمستوى 5%، في حين جاء الإغلاق الرسمي أدنى منه بثلاث نقاط أساس.

ويُعقد اجتماع الاحتياطي الفيدرالي من 15 إلى 16 سبتمبر ويصحبه ملخص التوقعات الاقتصادية، أي أن القرار يأتي في اليوم التالي لحركة العوائد. وتقدّر التقارير الصحفية تسعير السوق لرفع الفائدة بنحو 90% بعد بيانات التضخم لشهر أغسطس، وتذكر بين المحركات ارتفاع خام برنت إلى 108 دولارات للبرميل، وإصدارات الدين الحكومي والشركاتي الضخمة بما فيها تمويل البنية التحتية للذكاء الاصطناعي، وتفكيك تجارة الفائدة بالين.

الطرف القصير من المنحنى تحرك أكثر من الطويل

شكل الحركة أكثر دلالة من العنوان. فبين 4 و14 سبتمبر، وفي السلسلة الرسمية، ارتفع عائد السنتين من 4.37% إلى 4.65%، وعائد العشر سنوات من 4.78% إلى 4.97%، وعائد الثلاثين سنة من 5.24% إلى 5.34%. أي 28 نقطة أساس على السنتين، و19 على العشر سنوات، و10 على الثلاثين سنة.

إذن فإعادة التسعير تتركز في الطرف القصير، وهو تحديدًا الجزء الذي يتحكم به الاحتياطي الفيدرالي فعلًا، وتترقّق مع طول الآجال. وهذا النمط يتسق مع سوق يسعّر سياسة أكثر تشددًا، لا مع سوق يطالب بعلاوة أجل أعلى على المدى الطويل. إنه نقيض ما ستبدو عليه رواية العرض المالي الحكومي الصرفة، ويجدر تذكره حين يُقدَّم عائد العشر سنوات على أنه الصورة كاملة.

بالنسبة لمن يحمل قرضًا عقاريًا، خط 5% سقط منذ أسابيع

وهنا الجزء الذي يهم سوق المساكن لا مكاتب تداول السندات. فالقرض العقاري الأمريكي لثلاثين سنة يُسعَّر من الطرف الطويل للمنحنى الحكومي، وعائد الثلاثين سنة كان فوق 5% في كل يوم من أيام هذا الشهر: 5.27% في 1 سبتمبر، و5.24% في الرابع، و5.37% في العاشر، و5.34% في الرابع عشر. عنوان الاثنين كان عن تجاوز العشر سنوات رقمًا مستديرًا كان الأجل الأقرب شبهًا قد تركه خلفه منذ حين.

ومسح سوق القروض العقارية الصادر عن Freddie Mac في 10 سبتمبر وضع القرض بفائدة ثابتة لثلاثين سنة عند 6.76%، مقابل 6.71% في الأسبوع السابق و6.35% قبل عام. وبلغ متوسط قرض الخمس عشرة سنة 6.09% مقابل 5.50% قبل عام. وفي 10 سبتمبر كان العائد المتعادل لعشر سنوات 4.95%، أي أن القرض كان يحمل فارقًا قدره 181 نقطة أساس فوقه.

ويتبع ذلك أمران. المسح الصادر في 10 سبتمبر يسبق الصعود إلى 4.97% ولمس 5% خلال جلسة الاثنين، فهو لا يتضمنهما بعد؛ والإصدار التالي مقرر في 17 سبتمبر. والأمر الثاني هو المقارنة السنوية التي يشعر بها المشتري فعلًا: أغلى بـ 41 نقطة أساس مما كان قبل عام، على قرض يمثل عادةً أكبر التزام تحمله الأسرة.

ماذا يفعل عائد خالٍ من المخاطر بنسبة 4.97% بعائد صافٍ بنسبة 6.00%

بيانات Glopra للولايات المتحدة، من صورتنا المؤرخة 4 سبتمبر والحاملة أعلى درجة ثقة لدينا، تضع المتوسط الوطني عند نحو 2,433 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع مع عائد إيجاري إجمالي 6.71%. وبعد معدل الضريبة الفعلي 10.66% الذي نُمذجه على دخل الإيجار في حالة غير مقيم موحّدة، يتبقى 6.00% صافيًا. وتبلغ تكاليف المعاملة الكاملة 6.9%، وارتفعت الأسعار 2.2% سنويًا بالعملة المحلية وبالدولار على حد سواء، ويقع مؤشر مخاطر الفقاعة لدينا عند 57 داخل النطاق المعتدل، ونسبة السعر إلى الدخل 3.5. أما ميامي، وهي صفّ المدينة الأمريكية لدينا، فتظهر عند 5,802 دولار للمتر المربع وعائد إجمالي 6.84%، مع مؤشر مخاطر فقاعة عند 75 في النطاق المرتفع.

وبوضع الأرقام جنبًا إلى جنب يصبح الحساب واضحًا. فعائد الإيجار الصافي 6.00% يقع دون كلفة القرض العقاري لثلاثين سنة البالغة 6.76%، بفارق 76 نقطة أساس، وهو في الوقت نفسه أعلى بما يزيد قليلًا على نقطة مئوية واحدة من سند حكومي يدفع 4.97% بلا مستأجر ولا شغور ولا صيانة. هذا هو الانضغاط الذي يولّده عائد خالٍ من المخاطر أعلى: ليس انهيارًا في قيم العقارات، بل مكافأة أضيق مقابل تحمّل مخاطر العقار، وحملًا سلبيًا لكل من يمول أصلًا بمتوسط وطني بسعر المسح.

ترافق ذلك ثلاث ملاحظات. المتوسطات الوطنية تخفي تشتتًا هائلًا، ونسبة السعر إلى الدخل 3.5 منخفضة تحديدًا لأنها رقم وطني يضم أسواقًا لا ينظر إليها أي مشتر دولي. ولمس 5% خلال الجلسة ليس إغلاقًا، وأسبوع من حركة المنحنى ليس اتجاهًا. كما أن الاحتياطي الفيدرالي يحدد الطرف القصير بينما يحدد السوق عائد العشر سنوات، فقرار الغد لن يحرّك آليًا الرقم الذي تتناوله هذه المقالة. ولا شيء من كل ما سبق يمثل نصيحة استثمارية، والحساب يتغير بتغير الرفع المالي والموقع والوضع الضريبي.

Sources: US Treasury https://home.treasury.gov/resource-center/data-chart-center/interest-rates/TextView?type=daily_treasury_yield_curve&field_tdr_date_value_month=202609; Freddie Mac https://www.freddiemac.com/pmms; Yahoo Finance https://finance.yahoo.com/markets/article/10-year-treasury-yield-climbs-to-5-for-the-first-time-since-2023-123457398.html

Market data: United States · Miami