أسعار المنازل الأميركية ترتفع 1.5% في يونيو: شيكاغو تكسب 6.9% وسياتل تتراجع

ارتفعت أسعار المنازل في الولايات المتحدة 1.5% في العام حتى يونيو وفق مؤشر كيس-شيلر، بفارق بين المدن يمتد من 6.9% في شيكاغو إلى -1.9% في سياتل.

ارتفع مؤشر S&P Cotality Case-Shiller الوطني لأسعار المنازل بنسبة 1.5% في العام حتى يونيو 2026، متسارعاً من 1.2% في مايو. وكسب المؤشر المركّب لعشر مدن 2.9%، ومؤشر العشرين مدينة 2.1%، فيما سجّلت ستة عشر من المناطق الحضرية العشرين المتابَعة ارتفاعاً سنوياً في يونيو أسرع مما كانت عليه قبل شهر. وبعد التعديل الموسمي أضاف المؤشر الوطني 0.13% خلال الشهر، وقبل التعديل أضاف 0.37%.

تسع نقاط تفصل بين أقوى منطقة حضرية وأضعفها

تصدّرت شيكاغو المدن العشرين بنمو سنوي بلغ 6.9%، أي أكثر من ضِعف مؤشر العشرين مدينة. وكانت سياتل المنطقة الحضرية الوحيدة في المنطقة السالبة عند -1.9%. وسجّلت نيويورك أقوى أداء شهري منفرد بارتفاع 1.0% بين مايو ويونيو. وهذا المدى، القريب من تسع نقاط مئوية بين شيكاغو وسياتل، هو سبب سوء انتقال رقم وطني واحد عبر سوق بهذا الحجم. وقد وضعت ريبيكا كوفمان، المديرة المشاركة للسلع في S&P Dow Jones Indices، قراءة يونيو في إطار حقيقي لا اسمي: «بينما تواصل أسعار المنازل تراجعها بالقيمة الحقيقية، ساعد انخفاض التضخم وتماسك النمو الاسمي على إبطاء تلك الوتيرة».

مؤشران رسميان صدرا في الصباح نفسه ولا يتفقان

أصدرت الوكالة الفدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) مؤشرها الخاص لأسعار المنازل عن الربع الثاني في 25 أغسطس، بعد ساعات من كيس-شيلر. ووضعت النمو السنوي عند 2.1% والنمو الفصلي عند 0.3%، مع بقاء مؤشر يونيو المعدَّل موسمياً دون تغيير عن مايو. والفجوة البالغة 0.6 نقطة منهجية وليست تناقضاً. فمؤشر FHFA يُبنى من عمليات الشراء وإعادة التمويل المدعومة برهون عقارية مطابقة لمعايير فاني ماي وفريدي ماك، ولذلك يستبعد تماماً المشترين نقداً والقروض الضخمة (جامبو)؛ أما كيس-شيلر فهو مؤشر مبيعات متكررة يغطي جميع شرائح الأسعار داخل عشرين منطقة حضرية. ومن يستشهد بمعدل نمو أميركي واحد إنما يستشهد بمنهجية بقدر ما يستشهد بسوق. أما متابعة Glopra الخاصة للسوق الأميركية الوطنية فتُظهر حالياً نمواً سنوياً قدره 2.2%، وهو أقرب إلى قراءة FHFA.

النمو الاسمي بات أدنى بكثير من دخل الإيجار

تقدّر Glopra السوق الأميركية الوطنية بـ2,454 دولاراً للمتر المربع بعائد إيجاري إجمالي قدره 6.71%، ودرجة مخاطر فقاعة تبلغ 57 من 100، أي منتصف المقياس. ومع نمو اسمي للأسعار يتراوح بين 1.5% و2.2% تبعاً للمؤشر، ومع تضخم يقضم ذلك أكثر بالقيمة الحقيقية، فإن ساق الدخل في أي مركز سكني تؤدي اليوم أضعاف ما تؤديه ساق رأس المال. وتُظهر ميامي، المدينة الأميركية التي تتابعها Glopra على حدة، النمط نفسه في صيغة أغلى: 5,802 دولاراً للمتر المربع، وعائد إجمالي 6.84%، ونمو سنوي في الأسعار قدره 1.81%، مع درجة فقاعة مرتفعة تبلغ 75. بيانات يونيو لا تغيّر اتجاه السوق الأميركية بقدر ما تؤكد كم صارت الرواية الوطنية ضيقة: منطقة حضرية عند 6.9%، وأخرى دون الصفر، ورقم رئيسي لا يصف أياً منهما.

Sources: S&P Cotality Case-Shiller, 25 Aug 2026 https://press.spglobal.com/2026-08-25-S-P-Cotality-Case-Shiller-Index-Reports-Annual-Gain-in-June-2026; Cotality, 25 Aug 2026 https://www.cotality.com/press-releases/case-shiller-august-2026; FHFA House Price Index 2026 Q2, 25 Aug 2026 https://www.fhfa.gov/reports/house-price-index/2026/Q2

Market data: United States · Miami