تباطؤ نمو أسعار المساكن في الولايات المتحدة إلى 1.4% في يوليو مع فقدان 19 منطقة حضرية كبرى زخمها

قدّرت كوتاليتي نمو أسعار المساكن الأميركية بـ1.4% سنويًا في يوليو 2026، مع تسجيل 19 من أكبر 100 منطقة حضرية زخمًا سلبيًا مقابل 10 في يونيو.

في يوليو 2026 كانت أسعار المساكن في الولايات المتحدة أعلى بنسبة 1.4% من مستواها قبل عام، ولم تكد تتحرك من شهر إلى آخر. وأشارت شركة التحليلات كوتاليتي، التي نشرت القراءة في 8 سبتمبر 2026، إلى أن ارتفاعًا بنحو 0.4% بين يونيو ويوليو كان هو العُرف السائد قبل الجائحة، وهو ما لم يتحقق هذا العام إطلاقًا.

تسع عشرة من أكبر مئة منطقة حضرية تتراجع بالفعل

تضاعفت تقريبًا في شهر واحد حصة الأسواق الكبرى التي تفقد أرضها. فقد أحصت كوتاليتي في يوليو 19 منطقة من أكبر 100 منطقة حضرية أميركية بزخم سعري سلبي على مدى ثلاثة أشهر، مقابل 10 في يونيو. وخريطة الولايات منقسمة على نحو غير معتاد: سجلت كونيتيكت وإلينوي نموًا سنويًا قدره 6.8% لكل منهما، وإنديانا 5.3%، ونيوجيرسي 5.0%، ونبراسكا 4.9%، بينما تراجعت تكساس 0.8%، وكولورادو 0.7%، وواشنطن 0.4%، وهاواي 0.2%. وعلى مستوى المناطق الحضرية يمتد المدى من أبيلين في تكساس عند 13.3% وهيلينا في مونتانا عند 10.4% نزولًا إلى دالتون في جورجيا عند -7.6% وكاهولوي-وايلوكو في هاواي عند -7.2%، فيما تقف نابا في كاليفورنيا عند -4.3%.

وقدّمت سيلما هيب، كبيرة الاقتصاديين في كوتاليتي، هذا التباطؤ بوصفه انفراجة جزئية لا إنذارًا: «قد يشعر المشترون المحتملون بالضغط بسبب تقلب أسعار الفائدة على الرهن العقاري، لكن تباطؤ ارتفاع أسعار المساكن من شأنه أن يخفف تدريجيًا ضغوط القدرة على الشراء، خصوصًا إذا ظل نمو الأجور أقوى على نحو متسق».

الرقم الوطني يتوقف على المؤشر الذي تفتحه

قبل أسبوعين من إصدار كوتاليتي، أفادت الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) بأن أسعار المساكن الأميركية ارتفعت 2.1% بين الربع الثاني من 2025 والربع الثاني من 2026، و0.3% مقارنة بالربع السابق، بينما ظل مؤشرها الشهري المعدّل موسميًا ثابتًا في يونيو. وهذه ليست ادعاءات متنافسة عن الشيء نفسه؛ فسلسلة الوكالة تتتبع عمليات الشراء الممولة برهون عقارية مطابقة للمواصفات اشترتها أو ضمنتها فاني ماي وفريدي ماك، ما يُخرج المبيعات النقدية والقروض الجامبو من نطاقها، كما أن أحدث فترة مرجعية لها تسبق شهر يوليو لدى كوتاليتي. ومن يقارن العنوانين سيجد فجوة تقارب نقطة مئوية كاملة، مردّها المنهجية بالكامل.

كيف تبدو الولايات المتحدة في لقطتنا الخاصة

يتضمن سطر الولايات المتحدة لدى Glopra، المؤرخ في 4 سبتمبر 2026، متوسط سعر مطلوب قدره 2,433 دولارًا للمتر المربع، مستمدًا من وسيط سعر العرض للقدم المربعة في يوليو 2026 على بوابة العقارات ريالتور. ويبلغ العائد الإيجاري الإجمالي 6.71%، وهو من القراءات الأعلى ضمن مجموعة الأسواق المتقدمة لدينا، بينما يبلغ تغير الأسعار المخزّن على مدى 12 شهرًا 2.2%، وهو مأخوذ من السلسلة الشهرية للوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان لشهر مايو 2026، أي شهر أسبق ومؤشر مختلف عن الرقم أعلاه، ولهذا يتجاور الرقمان بدل أن يتناقضا. أما درجة مخاطر الفقاعة لدينا لهذا البلد فهي 57 من 100، ضمن النطاق المعتدل. وتبلغ تكاليف المعاملة ذهابًا وإيابًا نحو 6.9%.

ما الذي سيحسم الاتجاه

الرقم الجدير بالمتابعة هو عدد المناطق الحضرية لا المتوسط الوطني. فإذا تحولت الأسواق الـ19 ذات الزخم السلبي إلى 30 أو 40 في قراءات الخريف، يتوقف الخط الوطني المستوي عن كونه متوسطًا بين مواقع صاعدة وأخرى هابطة ويصير تراجعًا قائمًا بذاته. وإذا تراجعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري واستقر العدد، فسيُقرأ يوليو 2026 بوصفه توقفًا داخل عام بطيء النمو. وشهر واحد عند 1.4% لا يميز بين الاحتمالين.

Sources: Cotality, US Home Price Insights September 2026, 8 Sep 2026 https://www.cotality.com/insights/articles/us-home-price-insights-september-2026; FHFA House Price Index Q2 2026 news release, 25 Aug 2026 https://www.fhfa.gov/news/news-release/u.s.-house-prices-rise-2.1-percent-year-over-year-up-0.3-percent-quarter-over-quarter

Market data: United States · Miami