مبيعات المساكن في الولايات المتحدة ترتفع 7% في يوليو بينما تهبط الصفقات المعلّقة إلى أدنى مستوى في خمسة أشهر

أحصت Zillow 382,898 عملية بيع مسكن في الولايات المتحدة خلال يوليو بارتفاع 7% سنوياً، لكن الصفقات المعلّقة لدى Redfin هبطت إلى أدنى مستوى في خمسة أشهر.

أحصت Zillow 382,898 عملية بيع مسكن مكتملة في الولايات المتحدة خلال يوليو 2026، أي أكثر بسبعة في المئة عمّا كانت قبل عام، لكنها أشارت في التقرير نفسه إلى أن الإعلانات التي دخلت حديثاً مرحلة التعليق لم تنمُ سوى 0.3%. أما Redfin، التي نشرت في اليوم ذاته، فقدّرت المبيعات المعلّقة بـ311,150 خلال الأسابيع الأربعة المنتهية في 2 أغسطس: بانخفاض 3.7% عن الأسبوع السابق، وهو أحدّ تراجع أسبوعي منذ 2022، وبأقل من العام الماضي بنسبة 1.9%. يبدو العنوانان متناقضين وهما ليسا كذلك: أحدهما يقيس ما أُغلق في يوليو، والآخر يقيس ما يجري توقيعه الآن.

الإغلاقات تنظر إلى الوراء والعقود تنظر إلى الأمام

الصفقة التي اكتملت في يوليو جرى الاتفاق عليها في أواخر مايو أو في يونيو، حين كان معدل الرهن العقاري لثلاثين عاماً أدنى مما هو اليوم. ومؤشر Redfin يلتقط القرار في لحظة اتخاذه، وبحلول مطلع أغسطس كان هذا القرار يُؤجَّل: فقد أوردت الشركة متوسطاً يومياً لمعدل الرهن العقاري بلغ 6.82% في 3 أغسطس، أي فوق المتوسط الأسبوعي البالغ 6.69% الذي سجّل قبل أيام أعلى مستوى في أحد عشر شهراً. والدليل الكاشف أن المقياس الاستشرافي الخاص بـZillow يقول الشيء نفسه: فزيادة 0.3% سنوياً في الإعلانات المعلّقة حديثاً ليست نمواً بأي معنى مفيد، وهي ترد إلى جانب رقم الإغلاقات البالغ زائد 7% في الوثيقة عينها.

كما جاءت إغلاقات يوليو أدنى من إغلاقات يونيو بنسبة 2.7%، أي أن حتى السلسلة التي تنظر إلى الوراء توقفت عن الصعود من شهر إلى آخر.

الأسعار ما زالت ترتفع، لكن ببطء

بلغ مؤشر Zillow لقيمة المساكن 371,757 دولاراً في يوليو، بارتفاع 0.4% عن الشهر السابق و1.1% عن العام السابق. أما وسيط سعر البيع لدى Redfin، وهو سلة مختلفة تقيس ما جرى تداوله فعلاً لا نموذج تقييم، فبلغ 406,362 دولاراً بارتفاع 2.9%. ووقف المعروض عند 1.41 مليون إعلان، أي أعلى بنسبة 1.5% عن العام الماضي، مع إضافة 387,203 إعلانات جديدة في يوليو بزيادة 3.1%. واستغرقت المساكن 25 يوماً كوسيط للدخول في عقد، أي أطول بخمسة أيام عن العام الماضي، وخفّض 27.1% من الإعلانات أسعاره، فيما بيع 30.8% منها فوق السعر المطلوب، وهو ليس ملمح سوق في تراجع.

ماذا يعني ذلك للعائد

تضع بيانات Glopra المتوسط الوطني الأمريكي عند 2,454 دولاراً للمتر المربع بعائد إيجاري إجمالي قدره 6.71%، مع ارتفاع الأسعار 2.0% خلال الاثني عشر شهراً الماضية. وبعد ضريبة الإيجار المعيارية على غير المقيمين البالغة 10.66% والمستخدمة في منهجيتنا، يستقر هذا الرقم الإجمالي قرب 6.0% صافياً، وهو من أفضل العوائد المعدّلة بالمخاطر في سوق متقدمة، ويفسّر إلى حد بعيد لماذا يصمد السكني الأمريكي أمام المشتري الباحث عن الدخل حتى حين يتعثر نمو رأس المال.

وما يبقي هذه الحسبة سليمة هو جانب الإيجار. فقد بلغ الإيجار المطلوب النموذجي لدى Zillow مبلغ 1,962 دولاراً في يوليو بارتفاع 2.3% سنوياً، أي أسرع قليلاً من مؤشر قيمة المساكن الخاص بها. وحين تنمو الإيجارات أسرع من الأسعار تتسع العوائد بدل أن تنضغط. أما الإشارة المعاكسة في التقرير نفسه فهي أن 39.8% من إعلانات الإيجار باتت تعرض تنازلاً ما — شهراً مجانياً أو إعفاءً من رسوم — وهو مال لا يظهر في رقم الإيجار المعلن لكنه يخرج فعلاً من عائد المالك.

Sources: Zillow July 2026 Market Report https://zillow.mediaroom.com/2026-08-06-Zillows-July-Market-Report-shows-a-7-sales-surge,-but-leading-indicators-point-to-a-slower-second-half; Redfin Housing Market Update https://www.redfin.com/news/housing-market-update-homebuying-demand-stalls-summer/

Market data: United States · Miami