عدد مشتري المنازل في الولايات المتحدة يهبط إلى أدنى مستوى مسجَّل

أحصت ريدفن 966,752 مشتريًا نشطًا في يوليو مقابل 1,462,921 بائعًا، أي فائض بنسبة 51.3%، وميامي وناشفيل الأكثر اختلالًا بين المدن.

تراجع عدد الأمريكيين الباحثين فعليًا عن منزل إلى 966,752 شخصًا في يوليو 2026، وهو أدنى مستوى في سلسلة بيانات ريدفن، بينما ظل عدد الراغبين في البيع قريبًا من ذروته عند 1,462,921. وبذلك يزيد عدد البائعين على عدد المشترين بنسبة 51.3%، صعودًا من 47.9% في يونيو، وعلى بُعد أقل من نصف نقطة من الفجوة القياسية البالغة 51.8% المسجَّلة في ديسمبر 2025. وقد غادر المشترون السوق بوتيرة 2.5% على أساس شهري، في حين لم يتغير عدد البائعين تقريبًا، بانخفاض قدره 0.3%.

أين يتسع الاختلال أكثر

من بين 49 منطقة حضرية صنّفتها ريدفن في تقريرها الصادر في 13 أغسطس، كانت 39 منطقة أسواقًا لمصلحة المشتري، وست مناطق فقط لمصلحة البائع، أما البقية فجاءت متوازنة. وسجلت ميامي أكبر فائض عند 154%، أي نحو بائعَين ونصف لكل مشترٍ، وقد اتسعت الفجوة هناك من 134% في يونيو. تلتها ناشفيل بنسبة 150.8% (بعد 135%)، ثم هيوستن بنسبة 129.8% (بعد 114%)، وسان أنطونيو بنسبة 116.3%، وأوستن بنسبة 111.9%. وتقع أربع من هذه المدن الخمس في حزام الشمس، وهي المنطقة التي استوعبت أكبر حصة من الهجرة الداخلية في زمن الجائحة، ثم أكبر حصة من إنشاءات الشقق والمنازل المنفصلة التي تلتها.

الأسواق الستة التي ما زالت تميل إلى البائع

تتجمع الاستثناءات في الشمال الشرقي وأعالي الغرب الأوسط. ففي مقاطعة ناسو بولاية نيويورك كان عدد البائعين أقل من عدد المشترين بنسبة 36.2%، وسجلت نيوارك −20.7%، وبروفيدنس −16.7%، وميلووكي −15.1%، ونيو برونزويك −12.9%، ومقاطعة مونتغومري في بنسلفانيا −12.8%. وهذه ضواحٍ قديمة يقيّدها ضيق المعروض، وظل البناء الجديد فيها محدودًا لسنوات. والتباين بينها وبين تكساس أو فلوريدا هو أوضح خط فاصل في السوق الأمريكية اليوم، وهو قصة معروض لا قصة طلب.

ماذا يفعل فائض البائعين بالأسعار

قال أسد خان، كبير الاقتصاديين في ريدفن: «المشترون يخرجون أسرع من البائعين، ما يمنح من يبقى منهم خيارات أوسع وقدرة تفاوضية أكبر». وقد ظهر الأثر السعري بالفعل حيث يبلغ الفائض ذروته. فبحسب بيانات السوق لدى غلوبرا، يبلغ سعر المتر المربع في ميامي 5,802 دولار، بانخفاض قدره 3.15% عن العام السابق، مقابل متوسط وطني أمريكي قدره 2,454 دولارًا للمتر المربع وتغير سنوي وطني بلغ +2.0% وفق لقطة 23 يوليو. بعبارة أخرى، المدن التي تسجل أكبر فائض في البائعين هي نفسها التي تشهد بالفعل تراجعًا في الأسعار، بينما يظل الرقم الوطني إيجابيًا بالكاد.

تحفظات جديرة بالانتباه

الهبوط القياسي في عدد المشترين ليس انهيارًا في الطلب. فريدفن تقيس من يبحثون فعليًا، وهي فئة شديدة الحساسية لتكلفة الرهن العقاري وقادرة على التعافي بسرعة إذا رخص الاقتراض؛ إذ بلغ متوسط الفائدة الثابتة لثلاثين عامًا 6.67% في 13 أغسطس، قريبًا من أعلى مستوى في أحد عشر شهرًا. كما أن مخاطر التقييم تسير على ساعة أبطأ من عدد الصفقات: تحصل ميامي على 75 نقطة على مقياس مخاطر الفقاعة من 0 إلى 100 في بيانات غلوبرا، أي ضمن النطاق المرتفع وأعلى بكثير من المستوى الوطني الأمريكي البالغ 57، وهو ما يعكس تمددًا تراكم قبل هذا العام أكثر مما يعكس الضعف الراهن. وقد صمد الدخل أفضل من القيم الرأسمالية في الحالتين، بعائد إيجاري إجمالي قدره 6.84% في ميامي و6.71% على المستوى الوطني، وذلك قبل معدل الضريبة الفعلي على الإيجار البالغ 10.66% المطبَّق على حالة غير المقيم المعيارية.

Sources: Redfin https://www.redfin.com/news/buyers-vs-sellers-july-2026/; The Epoch Times https://www.theepochtimes.com/business/us-housing-market-moves-further-in-buyers-territory-as-demand-hit-record-low-report-6074859

Market data: United States · Miami