Balis neue Vermietungsregeln: Für wen sind sie ein Problem, für wen eine Chance?
Machine translation. Original (Hungarian): Bali új szálláskiadási szabályai: kinek probléma, kinek lehetőség?
Glopra expert · 2026-10-05
Seit August 2026 darf auf Bali eine Villa nur noch mit entsprechender Genehmigung und in der richtigen Zone kurzfristig vermietet werden. In Canggu befinden sich drei Viertel aller Inserate in der falschen Zone. Ab Mitte 2027 wird die Kontrolle automatisiert.
Jahrelang konnte auf Bali jeder eine Villa auf Airbnb vermieten – ganz ohne Genehmigung. Damit ist nun Schluss. Nach den neuen Regeln darf nur noch kurzfristig vermieten, wer die erforderliche Genehmigung besitzt und dessen Immobilie in einer dafür zugelassenen Zone liegt.
Die Verschärfung ist keine lokale Bali-Verordnung, sondern eine nationale Regelung auf drei Ebenen: die Novelle des Tourismusgesetzes von 2025 (UU 18/2025), die Regierungsverordnung über risikobasierte Genehmigungen (PP 28/2025) und die Ministerialverordnung über Unterkunftsbetriebe (Permenpar 6/2025).
Nicht genehmigte Unterkünfte müssen von den Plattformen entfernt werden. Die ursprünglich auf den 31. März 2026 angesetzte Frist wurde zweimal verlängert; die Löschung der Inserate begann schließlich am 1. August 2026.
Warum geschieht das?
Auf den ersten Blick mag das beunruhigend klingen, doch es lohnt sich, die Hintergründe zu verstehen. Bali wurde in den vergangenen Jahren zunehmend zum Opfer des eigenen Erfolgs: Ein Großteil der vermieteten Unterkünfte wurde ohne Genehmigung und ohne Steuerzahlung betrieben – und verschaffte sich damit gegenüber regelkonformen Anbietern einen unlauteren Wettbewerbsvorteil. Das Ziel der Regierung ist nicht, den Tourismus zu bremsen, sondern Ordnung zu schaffen und den Qualitätstourismus zu stärken.
Für neue Investoren ist das eher eine Chance als ein Risiko. Wer mit Genehmigung in der richtigen Zone operiert, profitiert: Die Zahl der potenziellen Mitbewerber kann deutlich sinken, während die Nachfrage weiterhin stark bleibt. Das führt zu höherer Auslastung und höheren Übernachtungspreisen – und damit letztlich zu größerem Gewinn. Ein regulierter Markt ist zudem kalkulierbarer: Auch große internationale Hotelketten und institutionelle Investoren bauen und kaufen bevorzugt dort, wo klare Regeln gelten.
Die Zonen: Wo ist Vermietung erlaubt?
Auf dem balinesischen Immobilienmarkt ist von pink, gelben und grünen Zonen die Rede. Das sind keine rechtlichen Fachbegriffe, sondern die umgangssprachliche Bezeichnung der Kartenfarben – sie treffen den Kern jedoch gut:
- pink (Tourismuszone): Kurzzeitvermietung ist erlaubt;
- gelb (Wohnzone): nur unter bestimmten Voraussetzungen und in einem gesonderten Verfahren genehmigungsfähig; in der Praxis erhalten meist nur Einheimische eine solche Genehmigung;
- grün (Landwirtschaftszone): Kurzzeitvermietung ist verboten.
Die offizielle Einstufung ergibt sich aus dem regionalen Raumordnungsplan des jeweiligen Landkreises, kann also vor Ort nicht geändert werden, und ist für jedermann über ein öffentliches Kartenportal (balisatudata.baliprov.go.id/peta-tata-ruang) einsehbar.
Canggu: Drei Viertel der Inserate am falschen Standort
Wir haben untersucht, wie sich das in der Praxis auswirkt. Die 22 653 Inserate im Canggu-Streifen wurden mit dem offiziellen Zonenplan des Landkreises Badung abgeglichen. Das Ergebnis: Nur 23,6 % der Inserate liegen in einer Tourismuszone. 58,4 % entfallen auf Wohnzonen, 17,5 % auf Landwirtschaftszonen.
Die Tourismuszone macht lediglich 18,4 % des Gebiets aus: ein 600 bis 1 000 Meter breiter Küstenstreifen, dessen Erweiterung im Raumordnungsplan nicht vorgesehen ist.
Bei kleineren Villen ist das Verhältnis noch ungünstiger. Nur etwa ein Fünftel der Inserate mit 0 bis 2 Schlafzimmern – die für Investoren am häufigsten angebotene Größenkategorie – liegt in einer Tourismuszone. Das Angebot auf Booking.com und Airbnb weist dieselbe Verteilung auf; die Plattformen filtern also bislang nicht. Mit der Verschärfung der Regulierung dürfte sich das in den kommenden Jahren jedoch erheblich ändern. Derzeit versuchen die Reiseplattformen sich anzupassen, indem sie nicht überprüfte Inserate schrittweise aus den Suchergebnissen verdrängen.
2027: Automatische Kontrolle
Die Kontrollen verliefen bislang deshalb so schleppend, weil die Behörden manuell vorgingen. Bis Mai 2026 wurden von landesweit rund 470 000 Inseraten lediglich 31 233 geprüft – gerade einmal 7 %.
Das wird sich Mitte 2027 ändern. Das Ministerium führt eine automatisierte Prüfung ein, die plattformübergreifend bei jedem Inserat überprüft, ob eine gültige Unternehmensregistrierung vorliegt, die ausdrücklich zur Unterkunftsvermietung berechtigt. Dadurch dürfte der Prozess erheblich beschleunigt und der Markt spürbar bereinigt werden.
Wie viel Angebot könnte wegfallen?
Das kann niemand mit Sicherheit sagen. Der Rückgang hängt davon ab, welcher Anteil der Genehmigungsanträge aus Wohnzonen abgelehnt wird – dazu liegen heute noch keine belastbaren Daten vor.
Wir haben drei Szenarien berechnet. Werden Inserate in Landwirtschaftszonen nicht genehmigt, jene in Wohnzonen aber größtenteils schon, könnte das Angebot in Canggu in den kommenden Jahren um rund 15 % sinken. Sollte ein größerer Teil der Immobilien in gelben Zonen keine Genehmigung erhalten, wäre ein Rückgang von 20 %, im Extremfall sogar von bis zu 35 % möglich.
Wichtiger als die genaue Zahl ist jedoch die Richtung: Wer heute eine Immobilie in der Tourismuszone besitzt und über alle erforderlichen Genehmigungen verfügt, hat einen erheblichen Wettbewerbsvorteil.
Die Tür ist zu: Keine neuen Genehmigungen für ausländische Unternehmen
Seit Mai 2026 erteilt Bali ausländischen Unternehmen in 18 Tätigkeitsbereichen keine neuen Genehmigungen mehr. Auf der Liste stehen auch die Unterkunftsvermietung und der Betrieb kleiner Hotels. Der Gouverneur begründete dies damit, dass viele ausländische Unternehmen das vereinfachte Genehmigungsverfahren ausgenutzt hätten, um ohne die erforderlichen Zertifikate Unterkünfte zu vermieten – was lokale Unternehmen benachteilige und einen unlauteren Wettbewerb darstelle.
Bereits erteilte Genehmigungen bleiben gültig. Wer jetzt als ausländisches Unternehmen neu in die Villenvermietung auf Bali einsteigen möchte, dem ist dieser Weg versperrt. Wer bereits am Markt ist, sieht seinen Wettbewerberkreis schrumpfen.
Aus Transparenzgründen weise ich darauf hin: Ich selbst bin auf dem Bali-Markt engagiert. Die Genehmigungen unseres Unternehmens wurden glücklicherweise im Dezember 2025 – und damit noch vor Inkrafttreten des Verbots – erteilt.
The article is the author's own professional opinion, not investment advice.