Die Immobilienpreise in Bulgarien stiegen binnen eines Jahres um 15,5 Prozent — der zweithöchste Wert in der Europäischen Union

Die bulgarischen Immobilienpreise legten im Jahr bis zum zweiten Quartal um 15,5 Prozent zu, der zweithöchste Wert der EU, gegenüber 4,7 Prozent im EU-Mittel, so Eurostat.

Die Immobilienpreise in Bulgarien lagen im zweiten Quartal 2026 um 15,5 Prozent über dem Vorjahreswert — der zweithöchste Zuwachs unter den Mitgliedstaaten der Europäischen Union, so der vierteljährliche Hauspreisindex, den Eurostat am 1. Oktober veröffentlichte. In der gesamten EU stiegen die Preise im selben Jahr um 4,7 Prozent und im Quartal um 1,2 Prozent, im Euroraum um 4,0 beziehungsweise 1,1 Prozent; Bulgariens Quartalszuwachs betrug 4,5 Prozent, mehr als das Dreifache des EU-Werts.

Über zwölf Monate wuchs nur Portugal schneller

Portugal führte die Jahrestabelle mit 16,5 Prozent an, Bulgarien folgte mit 15,5 Prozent und Litauen lag mit 14,3 Prozent an dritter Stelle. Im Jahresvergleich stiegen die Preise in 23 Mitgliedstaaten und fielen in drei: in Finnland um 2,7 Prozent, in Luxemburg um 2,2 Prozent und in Frankreich um 0,8 Prozent. Diese Verteilung liefert den Kontext, den ein Investor für die bulgarische Zahl braucht. Ein Jahresplus von 15,5 Prozent ist kein kontinentales Muster, in dem Bulgarien zufällig liegt; es ist etwa das Dreifache des EU-Mittels, und laut Eurostat steht allein Portugal darüber.

Im Quartal ballt sich das starke Wachstum im Osten

Litauen verzeichnete mit 5,0 Prozent den größten Quartalszuwachs, gefolgt von Bulgarien mit 4,5 Prozent und Rumänien mit 4,4 Prozent. Zwischen dem ersten und dem zweiten Quartal stiegen die Preise in vierundzwanzig Mitgliedstaaten und fielen in nur zwei, darunter Ungarn mit 1,4 Prozent. Die Gruppierung verdient Beachtung: Die drei dynamischsten Quartalsmärkte liegen alle in der östlichen Hälfte der EU, und alle drei standen auch in der Jahrestabelle weit oben. Bulgarien beschleunigt also nicht von einer flachen Basis aus — Quartals- und Jahreswert zeigen in dieselbe Richtung.

Zwei methodische Grenzen gehören neben die Schlagzeile

Der Eurostat-Index ist nominal, ein Anstieg von 15,5 Prozent ist also kein Kaufkraftgewinn von 15,5 Prozent, und die Veröffentlichung ist nicht saisonbereinigt, was einen einzelnen Quartalswert verrauschter macht als den Jahreswert. Der Index erfasst zudem alle von Haushalten gekauften Wohnimmobilien, neu und bestehend, im gesamten Land — er beschreibt also den nationalen Durchschnitt und kein bestimmtes Stadt- oder Küstensegment.

Warum Glopra für Bulgarien kein Preisniveau veröffentlicht

Unsere bulgarische Marktzeile trägt keinen Quadratmeterpreis und keine Miete, und der Grund steht auf der Zeile selbst, statt sich hinter einer leeren Zelle zu verbergen. Bulgariens Immobilienportale sperren den automatisierten Zugang zu ihren Statistikseiten, und die offenen Quellen — das nationale Statistikinstitut, Eurostat und die darauf aufbauenden Kartenplattformen — veröffentlichen Verkaufspreise ohne jede passende Mietangabe, sodass kein Preis-Miete-Paar von einem einzigen Herausgeber zusammengestellt werden konnte. Die Mietseite scheitert aus einem verwandten Grund: Kein nationaler monatlicher Quadratmetermietpreis wird von derselben Quelle wie der Preis veröffentlicht, und die einzige existierende amtliche Quadratmetermiete gehört zu einem Stadtstatistikmodul von 2020, das sich redlich nicht mit einem Preis von 2026 paaren lässt.

Genau diese Lücke erklärt, warum die heutige Veröffentlichung für Bulgarien mehr bedeutet als für die meisten Märkte. Eurostat liefert die Veränderungsrate ohne ein Niveau — also genau jene Hälfte des Bildes, die Bulgarien fehlt — und das von einem Herausgeber mit offener Methodik.

Womit ein ausländischer Käufer tatsächlich rechnen muss

Die Zahlen, die wir für Bulgarien veröffentlichen, sind jene, die der Prüfung standhalten. Kauf und anschließender Verkauf einer bulgarischen Wohnung schlucken zusammen rund 8,6 Prozent des Preises. Die Bruttomiete eines Nichtgebietsansässigen unterliegt unabhängig von der Miethöhe einer abschließenden Steuer von 10 Prozent, und ein in einem anderen Staat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums wohnhafter Eigentümer kann eine Neuberechnung mit einer Standardpauschale wählen, die den effektiven Satz auf 9 Prozent senkt. Bei Wohnungen besteht Volleigentum, Grund und Boden kann ein Käufer von außerhalb der EU jedoch nur über eine Gesellschaft halten. Unser Blasenrisiko-Score für Bulgarien liegt bei 56 von 100 und ordnet das Land damit dem moderaten und nicht dem erhöhten Band zu — eine Erinnerung daran, dass schnelles Preiswachstum und überspannte Bewertung nicht dieselbe Messung sind. All das ist kein Rat, ob man kaufen sollte; es ist der Kosten- und Eigentumsrahmen, in dem die 15,5 Prozent stehen.

Sources: Eurostat, House prices up by 4.0% in the euro area, euro indicators release 2-01102026-BP, 1 October 2026 https://ec.europa.eu/eurostat/product?code=2-01102026-bp

Market data: Bulgaria